Судя по сводкам аналитиков, спрос на аренду жилья в последнее время неуклонно растет. Поэтому все чаще поднимаются вопросы о том, за что арендодатели должны платить, а за что — нет.
Разберем, какие платежи сейчас не могут возлагать на собственника сдаваемой квартиры согласно действующим правилам.
1. Налог с компенсации коммунальных услуг
Чаще всего собственники сдаваемого жилья платят с получаемой ими арендной платы либо НДФЛ, либо налог на профессиональный доход (зарегистрировавшись самозанятым). Но следует учитывать, что не все платежи, которые поступают от квартирантов, включаются в налогооблагаемую базу.
Как неоднократно подтверждал Минфин России, если жильцы компенсируют собственнику коммунальные платежи, он не должен платить налог с тех средств, которыми покрывается стоимость фактически потребленных услуг (за воду, электричество и прочие услуги, плата за которые начисляется по показаниям счетчика).
Такие платежи не являются для собственника доходом, поскольку он не оплачивал бы такие услуги, если бы квартира никому не сдавалась. Поэтому и налог он с этих средств платить не обязан — это правило действует при оплате как НДФЛ, так и налога на профессиональный доход (Письма Минфина РФ от 1 февраля 2019 г. № 03-04-05/ 5889; 10 ноября 2020 г. № 03-11-11/ 98001).
А вот если жильцы компенсируют ему также плату за содержание общего имущества дома, отопление и пр. услуги, которые по счетчику не оплачиваются, он должен платить налог с этих сумм, поскольку это уже его доход (он в любом случае нес бы эти расходы, даже если бы квартира пустовала).
2. Возмещение материального ущерба, причиненного квартирантом
Если соседям причинен материальный ущерб непосредственно действиями квартиранта, собственник сдаваемого жилья ничего возмещать не должен. Так, например, в суде разбирался такой спор: между квартирантом и жителем соседней квартиры разгорелся скандал, перешедший в драку.
По итогам поединка была повреждена входная дверь соседа — и тот выставил собственнику сдаваемой квартиры счет за новую дверь (более 50 тысяч рублей).
Получив отказ, он обратился в суд — но там его иск отклонили: ущерб был причинен не из-за того, что собственник не исполнял свои обязанности по надлежащему содержанию жилья, а в результате конфликтной ситуации между третьими лицами, за которую собственник отвечать не должен (Девятый КСОЮ, № 88 – 7279/2024).
Но в других случаях — когда ущерб соседям причинен вследствие ненадлежащего ухода за квартирой (прорвало трубу, сорвало кран и т. д.), отвечать будет собственник жилья.
3. Компенсацию морального вреда за своего квартиранта
Моральный вред, причиненный соседям действиями квартиранта, собственник также компенсировать не обязан.
Суды сходятся в едином мнении, что в таких случаях отвечать должен именно тот, кто причинил вред (например: квартирант шумит, курит на балконе, оскорбляет окружающих — взыскивать компенсацию морального вреда нужно непосредственного с него, а не с собственника жилья) (например: Первый КСОЮ, № 88-22464/2021).
А о том, как составить договор найма для сдачи квартиры (с шаблоном такого договора), рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.