После появления на рынке недвижимости апартаментов, к вечным вопросам "Кто виноват?" и "Что делать?" добавился новый: "Чем апартаменты отличаются от квартиры и что лучше выбрать?" К счастью, ответить на него гораздо проще, чем кажется. Основное различие между апартаментами и квартирой состоит в том, что первые в нашей стране относятся к коммерческой недвижимости, тогда как вторые – к жилой. Этот нюанс определяет все преимущества и недостатки каждого формата. Даже если в апартаментах проживает многодетная семья, юридически это считается нежилым помещением. Давайте детально рассмотрим основные параметры, на которые обычно обращают внимание при покупке квартиры в новостройке Москвы и области.
Качество строительства и обустройство внутренних дворов
Для сдачи в эксплуатацию жилого комплекса застройщик обязан соблюдать все требования и нормы, предъявляемые к жилой недвижимости. Это касается качества строительных материалов, безопасности помещений, звукоизоляции, эргономики внутреннего пространства, включая минимальные допустимые высоты потолков и площади комнат. Однако соблюдение всех этих норм и правил необязательно при строительстве коммерческой недвижимости. Здесь стоит упомянуть, что апартаменты де-юре являются нежилыми помещениями. Поэтому при покупке апартаментов нельзя жаловаться на тонкие стены или маленькие окна: все соответствует закону. То же самое касается и благоустройства территории: застройщик не обязан благоустраивать прилегающую территорию коммерческого здания, поэтому детские площадки и уютные дворики в апарт-комплексах встречаются редко. Зато вопросы о перепланировке в апартаментах решаются значительно проще, так как требуется согласие только собственника здания.
Локация
В этом аспекте апартаменты имеют преимущество. Деловой центр города – это средоточие коммерческой недвижимости. В силу существующих регламентов и ограничений, получить разрешение на строительство нежилого здания в центре крупных городов значительно проще, чем участка под жилой комплекс. Застройщики апарт-комплексов успешно используют эту возможность, учитывая желание людей жить ближе к работе и местам проведения досуга и деловой активности. Развитая инфраструктура современного мегаполиса является значительным преимуществом.
Вопросы права
Приобретение квартиры дает покупателю право на постоянную регистрацию или, другими словами, возможность прописаться на своей жилплощади. Апартаменты, будучи нежилым помещением, позволяют лишь временную регистрацию. Хотя прописка сегодня представляет собой скорее архаизм, она все еще играет важную роль во многих аспектах, начиная от выбора школы и заканчивая социальными выплатами. Для многих людей это имеет большое значение. Обсуждения возможности предоставления владельцам апартаментов права на постоянную регистрацию ведутся с 2016 года, однако до сих пор это остается одним из ключевых отличий апартаментов от квартиры.
С другой стороны, такой правовой статус привлекает тех владельцев апартаментов, которые планируют сдавать их в аренду. Не только потому, что часть арендной платы можно использовать для оплаты услуг управляющей компании, занимающейся поиском арендаторов и мелким ремонтом, но и потому, что к нежилым помещениям предъявляется меньше требований, что позволяет сдавать их под различные нужды, например, под офис или медицинский кабинет. Важно помнить об этом тем, кто мечтает о спокойной жизни: рядом с апартаментами, которые планировались как место для комфортного проживания, могут неожиданно появиться шумные заведения вроде музыкальной школы или бара. Стоит также учитывать, что закон о тишине распространяется только на жилые помещения, поэтому привлечь к порядку соседей по апартаментам будет сложнее.
Менее очевидный недостаток апартаментов, о котором упоминают нечасто, но который стоит иметь в виду: для судебных приставов нежилое помещение считается обычным активом, который можно изъять за долги. Владельцы апартаментов рискуют потерять всё свое имущество, даже если оно является единственным жильем для их семьи, в то время как владельцы квартир сохранят хотя бы минимальную жилплощадь.
Цена, налоги и коммунальные платежи
Это один из важнейших факторов, влияющих на выбор недвижимости покупателями. На первый взгляд, апартаменты выглядят явными победителями, поскольку они обычно на 10-15% дешевле аналогичных квартир в том же районе. Однако важно учесть, что скрывается за привлекательной ценой. Владельцы апартаментов получают счета за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), рассчитанные по тарифам для коммерческой недвижимости. Разница в ценах на воду и электроэнергию может достигать 20%, что не в пользу апартаментов. Да, владельцам апартаментов не приходится платить взносы на капитальный ремонт, но в случае необходимости ремонта, расходы ложатся на них самих. Налоговые ставки также более высокие для апартаментов: их владельцы платят до 2% от стоимости недвижимости, тогда как владельцы квартир платят всего 0,1% от кадастровой стоимости. Кроме того, при покупке апартаментов невозможно воспользоваться налоговыми вычетами.
Преимущество квартир заключается в возможности их покупки в ипотеку или участия в государственных программах поддержки. Получение ипотечного кредита на покупку апартаментов возможно только в случае, если застройщик договорится с банками. При этом процентные ставки и первоначальный взнос будут выше, чем при покупке квартиры. Государственных программ поддержки для покупателей апартаментов не существует.
Также следует отметить, что в случае банкротства застройщика вероятность возврата денег у покупателей жилой недвижимости выше, чем у покупателей апартаментов. Строительство жилой недвижимости требует использования эскроу-счетов, тогда как при строительстве коммерческой недвижимости это не является обязательным условием.
Из всех приведенных фактов можно сделать вывод, что не все можно оценить деньгами. Апартаменты могут быть идеальным выбором для тех, кто не ставит на первое место тишину и уют. Однако для тех, кто стремится к долгосрочному и стабильному проживанию, предпочтительнее выбрать квартиру.
Романов Александр