Очень часто, оценивая ситуацию на рынке жилья на длительном горизонте, мы оперируем собственным опытом, образами конкретных объектов недвижимости и отдельными примерами. У кого-то это истории взрывного роста цен в 2-3 раза, об этом часто говорят и приводят в пример. У других - не самые удачные покупки, о которых обычно молчат.
Показатель «средняя цена 1 кв. м» часто не любят, навешивают на него ярлыки, вроде «температуры по больнице» и говорят, что эта цифра ничего не значит. Все потому, что «среднюю» начинают примерять на свой объект недвижимости. Но этот индикатор не предназначен для оценки какой-то квартиры. Средний показатель лишь фиксирует в моменте сложившиеся рыночные пропорции и позволяет на длительном горизонте оценить общее движение рынка.
К примеру, вот динамика цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в разных категориях: все квартиры, «малосемейки» (самые компактные квартиры советского периода постройки) и комнаты в коммунальных квартирах.
И здесь, на горизонте 10 лет, средние показатели позволяют нам увидеть то, что в моменте не всегда было очевидно:
▪️10 лет назад «коммуналки» были самым дорогим продуктом на рынке жилья (по уровню цен за 1 кв. м). К 2018 году эта группа стала рыночным аутсайдером и последующее восстановление цен здесь было самым медленным.
▪️«Малосемейки» - демонстрируют похожую с комнатами динамику и существенно отстают от рынка.
▪️За 10 лет общий уровень цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вырос на 62%, «малосемейки подорожали на 44%, а комнаты в коммунальных квартирах - лишь на 16%.
Во многом, эти пропорции связаны со структурными изменениями и стремительным ростом числа студий на рынке. Сейчас уже студии на первичном рынке самый дорогой продукт на рынке жилья (за 1 кв. м). Причем это самые тесные студии, минимальной площади. В моменте это мало кого смущает, но большое видится на расстоянии.
Михаил Хорьков,
руководитель аналитической службы
Уральской палаты недвижимости