Дорогие друзья, добрый день. Долго сомневался, писать или нет, решил, давайте все-таки обсудим, возможно Вам будет интересно. Но сразу заострю Ваше внимание: внимательно читайте спойлеры!
Многие клиенты меня часто спрашивают про какие-нибудь эксклюзивные объекты, "из под полы", которые только появились и собственники которых заинтересованы в быстрой продаже с большим дисконтом. Мы с Вами понимаем, что с такими квартирами что-то не так, согласитесь?
Во-первых, собственники всегда переоценивают свои квартиры в силу затратного метода оценки, закладки "на торг" и прочих милых штучек;
Во-вторых, очень многое заточено, чтобы собственник продолжал верить в завышенную цену своей недвижимости (чтобы не создавал ненужного навеса предложения и лишней конкуренции новостройкам).
На это работают постоянные бравурные публикации в СМИ, в которых рекорды цен следует нескончаемой чередой, на это работает аналитика по "средневзвешенной цене кв.м", которую заботливо рассчитывают ведущие банки и застройщики, на это, наконец, работает ЦИАН с определением своей "хорошей цены".
В общем, если собственник все-таки решил выходить на рынок с продажей, он свою квартиру должен оценивать дороже. Так устроен мир :-)
Если, вдруг, по какой-то причине он оценивает дешевле, то в голове каждого риэлтора зажигается ярко-красным тревожное табло "Опасность", а у некоторых покупателей манящее зелёное табло:
Низкая цена всегда означает риски. Это либо выморочное имущество, либо имущество с торгов по банкротству, либо определенная категория собственников (алкоголики, наркоманы, лица, отбывающие/отбывшие наказание в местах не столь отдалённых и т.д.).
С одной стороны, мы с Вами понимаем, что прибыль всегда прямо коррелирует с рисками. С другой - некоторые риски настолько неподъемны или сложны к оценке, что Бог с ней, с прибылью.
Ну и, соответственно, спойлеры:
1. Как и в случае с лофтами, я однозначно призываю Вас не покупать такие варианты без тщательной проверки и очень-очень зрелого размышления;
2. Наше агентство рассмотрело эти лоты, но интересными для выкупа не нашло. По 3-шке в Марьино предполагаемый цикл сделки не менее 4 месяцев (время, необходимое для выписки 2х прописанных лиц, которые не являются собственниками), по опыту может затянуться и на 7 месяцев;
по 2-комн в Тушино - могли бы выкупить до 8,3 млн, дороже для инвеста - не очень интересно.
Ок, моя совесть чиста :-)
Теперь описание.
2-комн в Тушино за 9 млн
2-комн квартира площадью 44 кв.м на первом этаже 5-этажной панельки серии I-515 1965 года постройки. Северное Тушино. Ул. Свободы 85к4.
Оценочная стоимость - 9,5-9,6 млн.
Минусы:
Проблемы в документах - некритичные - но заставляющие задуматься.
Плюсы:
Дом под реновацию (переселение в 2029-2032 гг);
В доме под реновацию - площади новых 2-комнатных квартир с отделкой по Программе реновации в Москве составляют от 52 до 62 кв. метров без доплаты;
Выгрузка аналогов из Winner https://online.baza-winner.ru/viewboard/2HpoDnV1wsT5A2PUc3sYdaGDscLD
3-комн в Марьино за 14 млн
3-комн квартира площадью 74,2 кв.м на 12 этаже 16-этажного дома серии ПД-4 2000 года постройки.
Оценочная стоимость - 18 - 18,3 млн.
Минусы:
Выписка 2х зарегистрированных лиц, не являющихся собственниками - от 4х до 7 месяцев;
Собственность - по решению суда;
Плюсы:
Цена;
Современная панель, очень достойная серия.
Выгрузка аналогов из Winner: https://online.baza-winner.ru/viewboard/2HpoDnV1wsT5A2PUc3sYdaGDqcLD
Друзья, всего самого доброго - желаю Вам много успешных сделок.
Книга "Ключ от Москвы. Где и как найти квартиру своей мечты"
Онлайн курс "Квартира в Москве"
Если посчитаете интересным - пишите/звоните +7919-7782622 или в телеграм @AlexanderKhalitov