И так плохо, и этак нехорошо
С одной стороны, рынок все еще находится в колоссальной зависимости от льготных программ, в том числе от семейной ипотеки. С другой стороны — высокая ключевая ставка приводит к огромным затратам бюджета на компенсации, и принято твердое решение: сократить объемы льготной ипотеки.
Возможный отказ от льготных программ резко снизит объемы продаж, что создаст проблемы не только для застройщиков, но и для банковской системы. Рост нагрузки на бюджет заставляет затягивать решение по увеличению лимитов по семейной ипотеке.
Кроме того, из-за новых ограничений и нормативов, введенных Центробанком, из-за того, что ключевая ставка выросла, банки в четвертом квартале не могут выдавать рыночные ипотечные кредиты дороже 22,4% для новостроек и дороже 24,5% — для «вторички».
Льготные кредиты нельзя выдавать, потому что нет лимитов, а рыночные — потому что можно нарваться на нарушение требований финансового регулятора о предельной стоимости кредита для заемщика.
«Ситуация с исчерпанием лимитов по семейной ипотеке в очередной раз продемонстрировала тот факт, что структуры, которые своими решениями во многом сформировали текущие контуры рынка жилья и ипотеки, продолжают устраняться от решения его проблем», — объясняет Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов.
«Если в 2020 году решения принимались на опережение (рынок не успел почувствовать падение продаж в пандемию, но уже получил «льготную ипотеку»), последующие продления прошли по инерции, без оценки реальной проблематики и последствий, сейчас — регулирующей роли профильных ведомств не видно. Большинство комментариев по рынку сводится к тому, что представители власти «будут наблюдать». Реакции на события постфактум сейчас недостаточно, от них ждут четких и внятных правил функционирования рынка не до конца года, а на несколько лет вперед.
Можно по-разному относиться к сути льготных программ и полученным эффектам. Но машину времени пока не изобрели, скорректировать прошлое не получится. Сейчас надо работать с текущей и будущей повесткой. Девелоперский бизнес адаптивный, но крайне инерционный. Решение по отмене льготной ипотеки в июле было ожидаемым, ограничение аудитории по семейной ипотеке — допустимым событием. Под эти корректировки компании достаточно быстро подстроились и скорректировали свои планы на 2025 год. Проблема с лимитами — удар под дых. Даже если лимиты перераспределят, семейная ипотека восстановится, последствия для рынка уже наступили. Стабильность функционирования текущих льготных программ поставлена под вопрос, а значит, решения о запуске новых проектов будут приниматься еще сложнее».
Кроме того, отказ от субсидирования ипотеки сам по себе не приведет к снижению цен на жилье. «Провал спроса», который мы формально наблюдаем сейчас, означает только смещение спроса в будущее (не можем купить сейчас, все равно придется покупать когда-то), но и застройщики понимают, что все равно продадут строящееся (спрос не исчез!), а на текущие расходы деньги можно взять в банке. То есть стимула снижать массово цены у застройщиков нет. Скорее всего, застройщики просто станут меньше строить, рынок придет в новое равновесие, но экономика, выстроенная вокруг строительства (материалы, мебель, услуги и т.п.), очевидно замедлится.
От себя добавим, что вот эта история с «недоступностью доступного жилья» показывает, что «доступное жилье» (понимаемое как «дешевое по отношению к доходам») и не было целью специализированных ипотечных программ. Целью была поддержка строительного кластера, «связывание» сбережений, создание ситуации, когда люди готовы на все, чтобы «закрыть ипотеку», но не «доступность жилья».
Я даже допускаю, что вся эта история с «доступным жильем» в голове начальства выстраивалась следующим образом.
Начальство видело своими глазами, как реализовывались великие строительные программы Никиты Хрущева, но с точки зрения макроэкономики это был «возврат долга» правительства людям — до начала 1960-х массовое городское жилье «для людей» по большому счету не строилось. При этом хрущевские «бесплатные квартиры» люди десять раз оплатили своим трудом на «великих стройках коммунизма».
А давайте мы сделаем что-то такое же, но так, чтобы люди еще раз купили квартиры в долг «в две-три цены», а отработали этот долг на «великих стройках нашего капитализма»? — рассудило начальство.
Но тезис «нужно строить доступное жилье» экономически лишен смысла. Жилье нельзя построить «доступным». Квартира, дом — это товары, их можно только произвести. Дальше цена определяется рынком. Жилой объект может быть низкого качества или высокого, но его нельзя «построить доступным»: «доступность» — это соотношение между ценой и доходами, и определяется оно на рынке. Единственный способ сделать жилье более доступным, это строить как можно больше жилья, неважно какого. Строить и строить. Тогда жилье на рынке станет более доступным потребителям. Но для этого нужны не только деньги, но и ресурсы — труд и капитал. А вот их, очевидно, не хватает.
Еще по теме экономики и технологии:
«ВКонтакте» отключил возможность поиска видео «для взрослых»
«Интернет рано или поздно сломают». Власти решили потратить на изоляцию рунета почти 10 млрд рублей
За 2.5 года иномарки в РФ подорожали на 80%. А скоро цены вырастут еще сильнее. Из-за чего на этот раз? И остановит ли это рост авторынка?
Мы с семьей живем на 30 тысяч в месяц. Я — жена военного, и его зарплата — единственный источник дохода для нас и ребенка. Мы взяли ипотеку, делаем ремонт служебной квартиры и жестко экономим
Интернет-провайдеры потребовали прекратить замедлять YouTube из-за массовой потери абонентов