В настоящей статье предлагаю рассмотреть особенности, с которыми приходится сталкиваться и при составлении договоров, и во взаимоотношениях сторон в части такого параметра как площадь помещения.
Площадь по правоустанавливающим документам, по техническим документам и фактическая площадь
Как правило, в договор попадает площадь помещения из правоустанавливающих документов (выписка из Реестра прав на недвижимое имущество). В таком виде помещение поставлено на кадастровый учёт. Следует понимать, что такая площадь не всегда соответствует техническим документам (проектная документация, обмеры органов технической инвентаризации (БТИ), а также фактической площади помещения, которая может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, например, в связи с перепланировкой или отделкой помещения.
Такие несоответствия правильно выявлять «на берегу», до подписания договора аренды и при возможности включать данную информацию в договор аренды. В противном случае стороны могут столкнуться с определенными проблемами, в том числе:
- при исчислении арендной платы путём умножения стоимости аренды квадратного метра на общую площадь;
- при получении алкогольной лицензии, когда площадь помещения «вдруг» окажется меньше нормативной;
- при оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, рассчитываемых от площади помещения.
Ориентировочная площадь
Не всегда стороны могут определить точную площадь, передаваемого в аренду помещения. Это вполне допустимо и закону не противоречит. Такие случаи возможны, например:
- несоответствие фактической и кадастровой планировок;
- сдача в аренду части помещения, не обособленного перегородками (часть комнаты);
- передача помещения арендатору после выполнения арендодателем перепланировки под арендатора.
В этих случаях рекомендуется либо указывать твёрдую цену за передаваемое помещение (без привязки к квадратным метрам), либо предусмотреть механизм изменения цены при определении итоговой площади объекта. Итоговая площадь может быть зафиксирована сторонами в дополнительном соглашении.
Площадь расчетная
Под расчетной площадью я понимаю метраж, который напрямую участвует в ценообразовании договора.
В первую очередь речь идёт о постоянной составляющей арендной платы. Цена аренды = стоимость аренды квадратного метра * на площадь помещения.
Также расчетная площадь применяется при определении размера коммунальных и эксплуатационных услуг, когда сумма формируется, исходя из площади помещения (например, отопление) или из пропорции площадей (например, площадь арендуемого помещения к общей площади Торгового центра).
Применяя в договоре расчетную площадь нужно учитывать следующее:
- площадь в договоре должна соответствовать фактической площади помещения. В противном случае существенный риск для сторон - перерасчет размера арендной платы за предыдущие периоды. Примеры этому есть в судебной практике.
- необходимо установить алгоритм определения размера аренды при изменении площади помещения (например, в результате его перепланировки, выполняемой любой из сторон договора при его исполнении). Формулировка в договоре может быть такая: «Изменение общей площади помещения в результате его перепланировки не влияет на размер постоянной арендной платы за Помещение (влечёт изменение постоянной арендной платы за помещение, исходя из стоимости квадратного метра, установленного в договоре)».
- при расчете стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг в зависимости от пропорций общих и полезных площадей в здании необходимо убедиться в корректности такого расчета, а также зафиксировать механизм изменения такого соотношения и то - как такое изменение отразится на установленных в договоре пропорциях. Другими словами аренднопригодная площадь в здании может измениться в большую (меньшую) сторону, а процент компенсации переменной арендной платы автоматически не поменяется. На практике это может вылиться в злоупотребление со стороны управляющих компаний.
Метод подсчета площадей объекта
Как правило, площадь объекта формируется путём сложения площадей всех внутренних помещений. На практике мне приходилось сталкиваться с иным подходом: площадь объекта рассчитывалась по внутреннему периметру наружных стен. Такой подход «увеличивает» общую площадь помещения относительно фактической площади, поскольку включает в себя все внутренние перегородки, колонны, лифтовые и вентиляционные шахты и т.д. Обращайте на это внимание.
В следующих статьях я более подробно остановлюсь на иных технических характеристиках нежилого помещения.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35