После резкого скачка цен и отмены ипотеки на ИЖС многие задумались, стоит ли начинать строительство прямо сейчас, либо вообще лишились этой возможности, ведь теперь в ипотеку почти никто не строит
Сегодня обсудим, что за чертовщина происходит на рынке ИЖС и стоит ли обычному человеку во все это влезать
И начнем с относительно свежих новостей⤵️
Строить дом в ипотеку ИЖС можно теперь только через эскроу-счет:
А с эскроу-счетами мало кто из подрядчиков работает
Ведь строительство через эскроу-счет для подрядчика ИЖС достаточно рискованный инструмент, и несмотря на то, что банки ввели механизмы проектного финансирования под низкий процент, гарантий того, что подрядчик получит свои деньги практически никаких нет, потому что нормального института независимой приемки нет, а заказчик может всячески саботировать строительство, в том числе перекрыть доступ на стройку и не подписывать акты
В итоге подрядчики получают большие риски не получить деньги за строительство вообще, и все, у кого подавляющая часть выручки не состояла из льготной ипотеки, просто отказались от этого продукта
Льготные ипотеки практически не выдают, за прошедший месяц было выдано всего несколько десятков льготных ипотек. Все это приводит к тому, что для многих строительных компаний спрос ощутимо упал, для некоторых он мог упасть на 80−90%
И это, естественно, приводит к трудностям в работе компании, ведь не получая новые договора, средняя строительная компания рискует очень быстро закрыться. Кстати, средний срок жизни строительной компании на рынке Московской области где-то 2−3 года максимум
Связано это с цикличностью рынка и с тем, что многие не умеют считать деньги и вести управленческий финансовый учет. Так и сейчас, к концу этого года нас ожидает череда банкротств и по прикидкам экспертов рынка количество подрядчиков сократится где-то в 2−3 раза точно
Для вас, обычного человека, который хочет построить себе загородный дом, в связи с этим риски получить вместо дома ничего или только часть дома сильно увеличивается. Ведь многие компании просто не смогут исполнить свои обязательства. Многие будут демпинговать и получать заказы всеми возможными способами, чтобы не закрыться прямо сегодня. Но на самом деле проблемы сидят намного глубже.
Поэтому сегодня мы с вами обсуждаем, стоит ли вообще в это все лезть. Ведь, казалось бы, зачем влезать в ипотеку на загородное строительство в такой сложный для рынка период, ведь можно просто подождать и дождаться более спокойного периода, например, лета следующего года.
И здесь мы с вами будем рассматривать стройку как чашу весов, где на одной стороне у нас постоянное удорожание строительства, к этому мы еще вернемся, и с другой стороны куча рисков, связанных со строительством прямо здесь и сейчас
Рост цен
Давайте посмотрим на историю роста цен и в целом строительства загородного дома в 2024 году
Что мы имеем? Мы имеем то, что фундамент условного дома 10 на 10 стоит сейчас столько же, сколько стоило в 2019 году построить такой же фундамент, но еще два этажа и крышу сверху.
То есть сейчас по цене дома 2019 года мы можем получить фундамент. Стоимость строительства увеличилась за 5 лет примерно в 2−3 раза. Это связано со многими факторами:
Конечно, есть инфляция, есть сильное удорожание работ и материалов, так как у нас сильно повысился спрос. В одно время не хватало рабочих, в другое время заводы не справлялись с поставками материалов и из года в год все ощутимо дорожало. Пиломатериал, который стоил 11−15 тысяч рублей, сейчас может спокойно стоить 30 тысяч рублей за куб. Это касается всех материалов. Блоки стоили 3, теперь стоят 9. Арматура, бетон, все тоже подорожало в 2−3 раза. Как и цены на работу.
Исходя из этого, естественно, итоговая стоимость для потребителя тоже была увеличена. И когда у нас была ипотека, такой продукт в целом был доступен. Так как ипотека - это заемные деньги, и людям проще согласиться на дорогую покупку, в данном случае строительство дома, ведь они эти деньги отдают не свои заработанные, а просто платят ежемесячный платеж, который в том числе можно было сделать очень небольшим, когда было субсидирование этой самой ипотеки.
Вы можете сказать: «Вот льготная ипотека ушла, и значит все будет дешеветь», но на самом деле это не совсем так, потому что, как было сказано ранее, для подрядчиков снизился объем спроса, и если они вместе с этим снижением объема спроса будут снижать еще и стоимость строительства за свой счет или за счет снижения стоимости материала, в котором тоже нет смысла падать, то они просто не справятся и закроются.
Поэтому как раз таки будет наблюдаться обратная картина: ипотека теперь ушла, а стоимость строительства будет дорожать, потому что иначе просто никто не выживет.
Здесь мы можем для себя зафиксировать, что стоимость строительства так и будет продолжать увеличиваться. Как оно увеличивалось каждый предыдущий год, и каждый год люди задавались вопросом, стоит ли начинать в этом году или может быть подождать пока подешевеет.
Точно не подешевеет, ведь если не подешевело за последние 10 лет, как вы думаете, подешевеет ли еще раз? Либо у нас опять что-то случится и стоимость быстро пойдет вверх, что сильно более вероятно в такое непростое и непредсказуемое время.
Сезонность
Еще по поводу стоимости строительства можно посмотреть на сезонность: В условиях более-менее стабильного рынка часто наблюдается сезонное падение стоимости, как правило зимой, когда спрос на стройку меньше. Это касается блоков, металлопроката, пиломатериалов, кровельных покрытий и остекления, то есть всех основных затрат на строительство
Летний сезон строительства, а точнее весенний, начинается далеко не в марте, ведь часто на участке грязь, подъезда для техники нет. В марте и апреле закрыты подъездные пути к многим коттеджным поселкам и в итоге начинать строить можно только после майских праздников. Поэтому самым оптимальным вариантом будет зафиксировать стоимость на какие-то материалы (например, стоимость блоков, кровельного покрытия и т.д.) и закупить их до весны, а еще лучше будет сделать фундамент и законсервировать его на зиму.
Мы часто с заказчиками выполняем фундамент перед зимой, потом он спокойно зимует, и по весне, как только позволяет погода, мы сразу начинаем кладку стен. Это самый оптимальный способ строительства, если мы хотим и воспользоваться какой-то межсезонкой и падением стоимости каких-то материалов, и не попасть в технологический долгий перерыв.
Ведь когда мы начинаем строить в мае, мы осенью заканчиваем дом, и потом он у нас часто просто стоит всю зиму и там ничего не происходит. Если же мы начинаем строить дом перед сезоном строительства, начиная с фундамента, мы имеем намного больше шансов успеть выполнить инженерную коммуникацию, внутрянку и фасады до зимы следующего года.
Это все хорошо, но мы имеем кучу проблем и кучу рисков, ведь сейчас страшно соваться на этот рынок, где завтра-послезавтра каждая вторая или третья компания может начать закрываться, а мы про это узнаем, будучи клиентами строительной компании, слишком поздно, когда уже ничего не сможем вернуть и вместо дома получим просто какой-то недострой.
Как сейчас в такое непростое подойти к выбору подрядчиков?
Не секрет, что стоимость строительства на рынке часто разнится из-за того, что есть подрядчики, которые работают на рынке давно и стабильно, а есть подрядчики, которые хотят нахватать заказов, они только открылись и пытаются демпинговать.
Если вы возьмете выборку из 10 строительных компаний и постараетесь сделать так, чтобы они вам дали одинаковое предложение (это, кстати, сложно, потому что многие строят по непонятным типовым решением фундаментов), то минимум у 2−3 будет жесткий демпинг. Жесткий — это значит, что вместо цифры, например, 15 миллионов, мы увидим 10.
Мы, кстати, узнавали, что происходит с этими сделками - в итоге стоимость увеличивается, но уже перед подписанием. И это является таким инструментом захвата клиента.
Но есть еще более страшные случаи, когда стоимость не увеличивается, а компания либо:
- Не умеет считать смету и планировать свои ресурсы
- Умышленно делает скидку, которую на самом деле не может себе позволить, потому что вести финансовый учет они тоже не умеют. Их задача получить деньги здесь и сейчас.
И это для вас должно быть красным сигналом⛔
Мы настоятельно рекомендуем вам получать не менее 5−10 предложений от строительных компаний на строительство своего дома, чтобы вы могли сделать осознанный выбор.
И если вы планируете стройку, вы также можете обратиться и в нашу компанию, чтобы сравнить наши услуги и цены с другими компаниями и сделать осознанный выбор в нашу пользу или в пользу наших конкурентов
👷🏻♂️ Оставьте заявку на сайте: https://domgroup.info/
📞 Позвоните нам: +7 (499) 370-35-12
В условиях рынка, на котором упал спрос процентов на 80, компании, которые демпингуют, пойдут закрываться первыми, и туда вам идти точно не надо
Следующий способ перекрыть риски — это проверка подрядчика. Далеко не все это делают, что является большой проблемой
Многие просто верят на слово, некоторые с этим не заморачиваются, а некоторые клиенты приносят такие изыскания, которые прям интересно бывает почитать.
В открытых источниках есть профайл всех компаний. Вы можете посмотреть, есть ли по ним вопросы или нет, а если какие-то вопросы действительно есть, лучше не поленитесь и разузнайте все, если вы собрались идти со строительной компании в такое непростое и долгое путешествие как строительство дома.
Запросите какую-то платную проверку, которая, наверное, стоит тысяч 10 рублей, чтобы снизить для себя риски
Раньше многие клиенты просили отзывы других клиентов, их номера телефонов, чтобы поехать куда-нибудь с кем-то познакомиться и пообщаться вживую. Сейчас, дай бог, 5% клиентов это интересует.
Все как будто готовы верить отзывам Яндекса, или еще каким-то отзовикам, хотя намного эффективнее пообщаться с несколькими клиентами компании, которые хорошо, если расскажут не только хорошее про свою стройку, но и какие-то спорные моменты, а вы сможете задать вопросы и понять, решались эти проблемы или нет.
Есть такое мнение, что на стройке проблем не существует, если они решаются.
В корне неверно думать, что на стройке не случается ошибок, никто там не ошибается, ничего не случается непредвиденного. Каждый день что-то случается, это очень тяжелая работа. Вопрос в том, как компания с этим справляется, и тут как раз вы можете позадавать вопросы клиентам. Желательно, который строился не так давно. Ведь ваша задача узнать, как компания себя чувствует осенью 2024 года после того, как уже было три просадочных месяца
Про три просадочных месяца
Мы бы настоятельно рекомендовали вам позадавать вопросы компании: что вообще у них происходило в связи с отменой ипотеки, ведь большинство подрядчиков работало с ипотекой, и какие меры компания предприняла уже, чтобы пережить этот непростой период.
Ведь если компания не предприняла никакие меры по стабилизации своего положения и не может вам их озвучить (а в компании, если эти меры были приняты, о них знают все), то это значит, что компания либо чувствует себя сверхъестественно хорошо, но этот факт вы можете исключить, либо она движется к закрытию или банкротству. Ну и, естественно, помимо получения живых отзывов, едьте и посмотрите на живые стройки, посетив которые у вас либо закроется куча вопросов, либо наоборот они появятся, и компания, может быть, сможет вам на них ответить.
Сейчас нужно использовать все механизмы, доступные вам. Рынок загородного строительства и так очень дикий и вероятность просто расстаться со своими либо кровно заработанными, либо кредитными средствами, не получив дом, очень высокая
Возвращаемся к основному вопросу: «Стоит ли начинать строительство сейчас?»
Учитывайте все риски и возможности, подойдите к вопросу серьезно. База знаний для принятия решения у вас есть, выбор остается за вами.
Но помните, что не было такого года, когда стоимость строительства внезапно падала.
Надеемся, эта статья была для вас полезна и поможет сделать вам правильный выбор!
Читайте также:
САМЫЙ ТЕПЛЫЙ материал для строительства! Из чего построить дом?
15 НЕОБХОДИМЫХ вещей в доме | Все ЖАЛЕЮТ, что не сделали ИХ!
