Индекс настроений риелторов — это исследование рынка недвижимости через опросы риелторов по всей стране. С начала 2024 года каждый месяц мы проводим замеры — агенты оценивают динамику спроса и цен на жильё и делятся своими прогнозами.
Спрос на рынке жилья
Спрос на новостройки после резкого сокращения в июле остаётся низким — о падении спроса в сентябре сообщили 83% респондентов. Индекс спроса за месяц практически не изменился (+1 пункт). На рынке новостроек продолжают действовать эффекты, вызванные отменой льготной ипотеки под 8% и ужесточением условий семейной и IT-ипотек. Кроме того, в сентябре на рынок повлияли новые сдерживающие факторы, связанные с господдержкой. Так, банк ВТБ, доля рынка которого, по данным Frank RG, составляет 21%, ограничил выдачи семейной ипотеки, повысив первый взнос до 50%. Согласно данным «Банки.ру», в сентябре минимальный взнос по семейной ипотеке в размере 50% устанавливают 7 из 41 банков. Кроме того, Сбербанк, доля рынка которого составляет 50%, с 18 сентября приостановил запись на сделки по семейной ипотеке в связи с исчерпанием лимитов.
Риелторы ожидают, что в октябре спрос на новостройки останется низким. Годовые ожидания также говорят о преимущественном снижении спроса.
В сентябре спрос на ИЖС значительно сократился — об этом сообщили 68% респондентов. Индекс спроса по итогам месяца снизился на 19 пунктов и, по ожиданиям риелторов, будет падать и в следующем месяце. Снижение спроса в сегменте ИЖС, также как и в сегменте «новостройки», связано корректировкой ипотечных госпрограмм, повышением первоначального взноса и приостановкой выдач семейной ипотеки крупнейшим кредитором из-за исчерпания лимитов. Существенное влияние оказала ещё и сезонность — в данном сегменте самым активным сезоном является период с мая по август, а в сентябре традиционно наблюдается спад.
Стабильно низкий спрос с начала года наблюдается в сегменте «вторичное жильё». В сентябре о снижении спроса сообщили 83% опрошенных риелторов. Это обусловлено низкой ценовой доступностью ипотечных кредитов из-за уровня ключевой ставки. Напомним, что в декабре 2023 года ключевая ставка в стране достигла 16%, 26 июля 2024 года регулятор повысил её до 18%, а 13 сентября 2024 года — до 19%. При этом Банк России не исключает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки в этом году.
Риелторы ожидают, что в октябре спрос на вторичном рынке останется низким. Годовые прогнозы также говорят о преимущественном снижении.
Инвестиционный спрос в сентябре остался низким. При этом за месяц ситуация несколько ухудшилась — о падении спроса в сентябре сообщили 77% опрошенных, что на 10 п. п. больше, чем месяцем ранее. Текущая обстановка на рынке значительно сократила целесообразность инвестирования в недвижимость, поскольку сейчас, просто разместив деньги на банковском депозите, можно получить доходность порядка 20%.
Индекс настроений риелторов — индикатор рынка недвижимости
На основе данных, полученных в рамках опросов, аналитический центр М2 рассчитывает Индекс настроений риелторов, который является индикатором рынка недвижимости. В расчёте учитывается динамика спроса, краткосрочные ожидания риелторов по спросу, динамика их доходов и объём клиентского потока, а также качество сервисов для риелторских услуг.
Рис. 5 — Индекс настроений риелторов, пункт
Индекс настроений риелторов по итогам сентября составил 23,4 пункта, что на 6 пунктов ниже, чем в августе. Результат сентября находится в диапазоне негативных оценок, что указывает на фазу спада в риелторском бизнесе и на рынке недвижимости в целом. По оценкам респондентов, в сентябре ситуация на рынке ухудшилась: спрос на первичном и вторичном рынках остался низким, а в сегменте ИЖС — сильно сократился, клиентский поток и доходы риелторов также снизились. Краткосрочные ожидания по спросу в основном негативные.