Каждый, кто рассматривает покупку жилья в строящемся доме, хоть раз, но столкнется с предложением купить объект по договору уступки права. Сегодня разберемся, что это такое, какие плюсы и минусы скрывает в себе этот вид сделок.
О чем нужно знать
В новостройках, которые реализуются в несколько этапов (очередей), от застройщика можно купить как квартиры в строящемся доме – по договору долевого участия (ДДУ), так и в готовом доме – по ДКП, то есть договору купли-продажи. Например, в ЖК «Сиреневый бульвар» предлагаются квартиры с ключами в сданном корпусе и предложения в двух строящихся корпусах, в том числе в клубном доме.
Однако нередко в строящихся домах появляются предложения по переуступке – иначе такие договоры называются цессией. Откуда они берутся? Очень просто: чаще всего от физлиц-инвесторов, которые точно так же когда-то купили этот объект по ДДУ, то есть стали первыми покупателями, или дольщиками. Пока дом не введен в эксплуатацию, перепродать такую квартиру можно только по договору уступки права.
Зачем люди стремятся «сбросить» квартиру именно по переуступке? Чтобы не оформлять право собственности и не ждать затем 3–5 лет, пока истечет минимальный срок владения, который позволяет избавиться от уплаты НДФЛ после продажи недвижимости.
Бывают и другие причины. Например, на рынок вышел более интересный или подходящий ЖК, в котором хочется купить жилье. Поэтому приходится выставлять на продажу квартиру в строящемся доме, чтобы успеть вложиться в новый проект.
«За» и «против»
С продавцами более или менее понятно, а в чем может быть выгода переуступки для покупателя?
Один из неоспоримых плюсов переуступки – возможность купить более ликвидный объект, с лучшим видом из окна или лучшей планировкой, в общем, любой вариант, который уже не найти в предложениях у застройщика.
Многие убеждены и в финансовой выгоде переуступки. Действительно, от инвестора можно найти вариант дешевле, чем от застройщика. Однако и у этой сомнительной «медали» есть две стороны. И одна из них крайне неприятная –
- квартиру по переуступке нельзя купить с помощью льготной ипотеки.
Вот так-то. Этот факт может нивелировать все прочие вероятные выгоды от подобного приобретения.
Помимо этого, нередко квартиры, предлагаемые по переуступке, тоже обременены ипотекой. В ряде случаев долг можно «перевести» на нового покупателя, но это опять-таки не касается льготных программ. На такую сделку надо будет получать разрешение и у банка, и у застройщика. Если квартира с ипотекой от банка А, а новый покупатель получил одобрение в банке Б, «смонтировать» такую сделку будет еще сложнее.
Поэтому, если покупатель рассчитывает на льготную ипотеку (семейную или IT), проще всего приобрести квартиру напрямую от застройщика. И, кстати, даже по ДКП от застройщика можно приобрести жилье с ключами в ипотеку со сниженной ставкой.
Между прочим
Напоминаем, что в Калининграде продолжают свое действие самые популярные программы с субсидированной ставкой: семейная и IT-ипотека. Подробности с расчетом платежа на примере конкретной квартиры читайте здесь.