Условия выдачи ипотечных кредитов меняются не по дням, а по часам. При этом цены на недвижимость растут, а самые выгодные варианты быстро уходят с витрины. Решили разобраться, как же сегодня можно купить квартиру в новостройке Калининграда и не прогадать.
Термины и определения
Для начала оговоримся, что к первичному рынку жилья относятся все объекты с продажей от застройщика. То есть даже квартиры в сданном доме с ключами считаются «первичкой», если договор заключен с застройщиком. Именно поэтому такие квартиры подходят под оставшиеся программы льготной ипотеки. А вот переуступки (то есть объекты в строящихся домах, но от физлиц, чаще всего инвесторов) от господдержки «отсекли». Также нельзя получить одобрение от банка по субсидированным программам, если вы выбираете вторичное жилье или апартаменты.
Семейная ипотека
Жилищные кредиты для семей с детьми – одна из последних программ со сниженной ставкой (до 6%), которую государство продолжает поддерживать по всей стране. Однако стоит следить за новостями, если вы намерены воспользоваться этой возможностью: у банков заканчиваются лимиты, хотя сама программа продлена до 2030 года. Это означает, что некоторые банки уже перестали рассматривать заявки на семейную ипотеку, а некоторые ужесточили условия (например, ВТБ поднял первоначальный взнос для ряда заемщиков до 50,1%).
Выгода же от этой программы несомненна. Ведь рыночная ставка по классической ипотеке уже давно перешагнула за 20%. Сравните переплату при покупке 2-комнатной квартиры площадью 65 кв. м за 8,12 млн руб. (для расчетов взята квартира в строящемся корпусе ЖК «Сиреневый бульвар»):
- при взносе 30% тело кредита составит 5 млн 687 тыс. 500 р. При ставке 6% и сроке кредитования 25 лет ежемесячный платеж будет равен 36 644 руб. Сумма выплат за весь срок (без учета досрочного погашения) – 11 млн руб.
- при тех же вводных, но ставке 22,8% ежемесячный платеж вырастает до 108 445 тыс. рублей. А итоговая сумма выплат – до 32 633 062 руб.
Очевидно, что, если вы прямо сейчас созрели купить квартиру в новостройке, у вас есть средства на первоначальный взнос и вы подходите под программу семейной ипотеки (есть ребенок в возрасте до 7 лет; либо в семье есть ребенок-инвалид в возрасте до 18 лет) – необходимо это сделать в ближайшее время.
IT-ипотека
Калининград входит в число регионов, где доступна обновленная программа ипотеки для айтишников (и прочих сотрудников IT-компаний, аккредитованных Минцифры). Ей можно воспользоваться, если заемщик работает в IT-секторе. Здесь допустим взнос в размере 20,1%, а максимальная сумма кредита – 9 млн рублей. Минимальная ставка повышена до тех же 6%, что и в семейной ипотеке.
Таким образом, все ту же «двушку» в «Сиреневом бульваре» можно приобрести на следующих условиях:
взнос 20%, тело кредита – 6 млн 491 тыс. 875 руб. Ставка 6%. Ежемесячный платеж при сроке кредитования в 25 лет будет равен 41 827 руб. Сумма выплат за все время кредита – 12 578 052 руб.
Военная ипотека
В новых реалиях военная ипотека начала приобретать растущую актуальность. Кстати, в отличие от стандартных условий, участникам СВО не нужно ждать положенные 36 мес., чтобы начать использовать накопления на своем счете в НИС (накопительно-ипотечной системе), а можно при желании сразу подобрать объект в военную ипотеку. Однако стоит помнить, что и там предельная сумма кредита невелика (1,8–2,2 млн руб.), а ставки практически равны рыночным (от 15,9%). Но зато есть и варианты программ с взносом от 0%. Гасит такой кредит государство в течение срока службы, но, если военнослужащий хочет приобрести более просторное или более дорогое жилье, придется внести собственные сбережения.
Рассрочка
Этот способ подходит всем, у кого достаточно высокие доходы, но нет возможности получить одобрение по льготным программам, а также нет и желания переплачивать проценты по рыночной ставке.
В ЖК «Сиреневый бульвар», например, есть три программы рассрочки. Все они рассчитаны на срок до 30 июня 2025 года. Наиболее выгодный вариант – с удорожанием 2% на остаток, для этого придется внести 70% от стоимости выбранного объекта. При взносе в размере 10–30% на остаток будет начисляться 10%. Но и этот вариант практически в два раза выгоднее, чем рыночная ипотека.
На свои
Если вы входите в небольшую долю людей, которые могут купить квартиру исключительно за собственные средства (а по последним данным от сервиса bnmap.pro в Калининградском регионе доля ипотечных сделок в середине года достигала 88%), то, вероятно, сможете рассчитывать на индивидуальные условия от застройщика.