Покупка квартиры в новостройке всегда сопровождается множеством вопросов, и одним из ключевых является выбор между приобретением жилья с готовым ремонтом от застройщика (так называемая отделка “White Box”) и самостоятельным проведением ремонтных работ.
White Box – это промежуточное состояние квартиры, когда застройщик выполняет базовые ремонтные работы, оставляя пространство готовым к финишной отделке. Стоимость такой квартиры, как правило, на 15-20% выше, чем варианта без отделки. В цену включены не только сами строительные работы, но и материалы базового качества, трудозатраты рабочих, а также прибыль застройщика.
Этот вопрос особенно актуален для тех, кто стремится минимизировать временные и финансовые затраты, получая при этом идеальное жилье. Но действительно ли оправданна переплата за ремонт от застройщика? Рассмотрим плюсы и минусы данного решения.
Концепция White Box предполагает предоставление покупателю возможности реализовать собственные дизайнерские идеи, самостоятельно выбирая материалы и цветовые решения для отделки. Однако важно понимать, что наполнение этого понятия может существенно различаться у разных застройщиков.
Уровень предоставляемых работ варьируется: некоторые компании предлагают полный комплекс подготовительных мероприятий, включающий качественное выравнивание стен и профессиональную стяжку полов. Другие ограничиваются базовым набором работ, включающим лишь возведение стен и первичную стяжку, перекладывая ответственность за дальнейшие этапы на будущего владельца. Именно поэтому крайне важно заранее детально уточнить у застройщика объем и качество предлагаемых работ.
В моей практике я сталкиваюсь примерно с 30% квартир, в котором есть такая отделка. Если я беру этот объект в работу, значит заказчика что-то не устраивает и он хочет либо доделать, либо переделать частично, либо вообще все снести и сделать заново.
Плюсы ремонта от застройщика «White Box»
Если вкратце, то список преимуществ в целом такого ремонта выглядит так:
- Экономия времени на базовые работы;
- Готовая основа для чистовой отделки;
- Стандартизированное качество базовых работ.
Покупка квартиры с ремонтом от застройщика избавляет новых владельцев от необходимости проведения масштабных ремонтных работ. Все базовые строительные этапы уже выполнены, включая установку коммуникаций, что существенно упрощает процесс обустройства нового жилья.
Это особенно актуально для тех, кто хочет минимизировать сроки переезда и начать комфортную жизнь в новой квартире как можно скорее. Финишная отделка обычно требует меньше времени и ресурсов, чем полный цикл капитального ремонта, что позволяет сэкономить не только деньги, но и нервы.
А что с качеством работ?
И это, пожалуй, главный вопрос в этой статье. Ремонт от застройщика «White Box» может показаться привлекательным вариантом для тех, кто хочет избежать хлопот, связанных с ремонтом. Однако реальность часто оказывается иной: низкое качество работ, использование дешевых материалов и необходимость переделок делают этот выбор рискованным.
И я, как прораб с опытом, подтверждаю это. Неоднократно мы сталкиваемся с подобным ремонтом, когда приходится переделывать ремонт застройщика. Чаще всего проблемы возникают со следующими элементами:
- Бетонная стяжка пола зачастую имеет перепады высот до 5-7 см и даже выше, что требует дополнительного выравнивания.
- Штукатурка стен выполнена некачественно, с буграми и впадинами, которые приходится устранять, плюс всевозможные трещины на стенах.
- Электрическая разводка сделана по минимальному стандарту, без учета реальных потребностей жильцов.
- Установка окон часто выполнена с нарушением технологии, что приводит к проблемам с герметичностью.
- Шумоизоляция отсутствует.
- Плитка уложена неровно и местами бухтит.
Бывает так, что заказчик и рад бы купить в этом доме "голую" новостройку, но квартир без отделки застройщик не продает. Покупая квартиру white box, заказчик, бывает, максимально, что возможно, меняет там все.
При сравнении ремонта white box с “голыми” новостройками важно понимать разницу в объеме работ. В варианте с white box вы получаете промежуточную отделку, которая может существенно сократить время на ремонт, но только если вас устроит качество выполненных работ застройщика. На практике же часто приходится демонтировать большую часть “улучшенной” отделки и делать все заново.
Выбор white box-варианта оправдан только в нескольких случаях: когда вы ограничены в бюджете и готовы мириться с базовым качеством; когда планируете максимально изменить планировку и дизайн квартиры; когда застройщик предлагает действительно качественный white box по разумной цене. Во всех остальных случаях лучше рассмотреть покупку квартиры без отделки или сразу заказать полный ремонт у проверенного подрядчика, что в долгосрочной перспективе может оказаться выгоднее, чем исправлять недочеты застройщика.
Отопление от застройщика в White Box
Отдельно хотелось бы проговорить про отопление, которое уже смонтировано застройщиком. Скрытые проблемы систем отопления, замурованных в стяжку, часто становятся настоящим сюрпризом для новоселов. Многие почему-то уверены, что если есть гарантия от застройщика, то можно к этому вопросу не возвращаться, а все остальное можно подвергать переделкам.
Гарантийный срок на такие системы обычно составляет 2-3 года. Что происходит после его окончания? Даже малейшая протечка в скрытых под стяжкой трубах может привести к серьезным последствиям:
- Затопление собственного жилья
- Повреждение отделки у соседей снизу
- Необходимость демонтажа стяжки и всего!!! напольного покрытия для устранения проблемы
- Значительные финансовые потери
В этой квартире с ремонтом от застройщика, в котором еще даже ремонт не начался, возникла протечка в трубах отопления. Посмотрите на всевозможные соединения, которые были скрыты под стяжкой. Естественно, в этой квартире, заказчик захотел полностью поменять отопление:
В этой квартире с ремонтом от застройщика, в котором еще даже ремонт не начался, возникла протечка в трубах отопления. Посмотрите на всевозможные соединения, которые были скрыты под стяжкой. Естественно, в этой квартире, заказчик захотел полностью поменять отопление.
Качество монтажа таких систем часто оставляет желать лучшего. Некачественные соединения, экономия на материалах, отсутствие должного контроля — всё это может привести к протечкам даже в новых домах. Особенно уязвимы места соединений труб, которые, будучи спрятанными под стяжкой, становятся настоящей “бомбой замедленного действия”.
Некоторые владельцы таких квартир даже не подозревают, что у них находится под стяжкой. Такие соединения не выглядят надежно, согласитесь? Лучше, когда трубы отопления по возможности вообще не имеют никаких соединений, кроме точки входа (от коллектора подачи отопления) и выхода (непосредственно в сам радиатор). Идеально для этого подходят трубы из сшитого полиэтилена. Ну или стояковое отопление, когда стальные трубы идут по всем этажам вертикально.
На отопление почему-то многие не обращают внимания. Если со стенами, потолком, полами, электрикой что-то делают, то с системами отопления я бы тоже рекомендовал обратить на это внимание.
Вот так выглядят новые проложенные трубы отопления в квартире White Box. Они идут от точки входа (коллекторный шкаф отопления) до самих радиаторов. В стяжке от застройщики делаются штробы и прокладываются новые. А старые трубы от застройщика просто отсоединяются.
Таким образом, экономия на системе отопления при покупке квартиры с отделкой от застройщика может обернуться серьезными тратами в будущем. Лучше изначально просчитать все риски и принять взвешенное решение о необходимости замены такой системы.
Полная переделка или частичный ремонт - что выбрать?
Основные компоненты стандартного ремонта White Box обычно включают:
- Выровненные стены и потолки
- Залитую стяжку пола
- Установленные розетки и выключатели
- Проведенную сантехнику
- Установленные окна с подоконниками
- Выведенную вентиляцию
Однако такой вариант подходит далеко не всем покупателям. Существует несколько ситуаций, когда ремонт от застройщика может стать неоправданной тратой средств:
- Кардинальная перепланировка – если вы планируете существенно изменить пространство, придется демонтировать часть работ, выполненных застройщиком
- Премиум-отделка – при использовании дорогих материалов базовая отделка может не соответствовать вашим требованиям
- Особые требования – если у вас есть специфические пожелания по расположению коммуникаций или инженерных систем
- Временной фактор – если вы не планируете въезжать в квартиру в ближайшее время, дополнительные траты могут быть нецелесообразны
Альтернативный вариант – покупка квартиры без отделки и самостоятельный ремонт. Это дает возможность:
- Выбрать качественные материалы по своему бюджету
- Контролировать каждый этап работ
- Выполнить именно те работы, которые необходимы
- Сэкономить до 30% от стоимости ремонта
При принятии решения о выборе типа отделки важно учитывать не только начальную стоимость квартиры, но и свои планы по ремонту, бюджет на отделку и сроки заселения. В некоторых случаях ремонт от застройщика может быть удобен и оправдан, особенно для тех, кто хочет быстро въехать в готовую квартиру и не тратить время на организацию ремонтных работ.
Вот пример одной из квартир, в которой нам пришлось поменять практически все. При этом здесь был полный ремонт от застройщика, включая поклеенные обои:
По этим квартирам у меня есть пошаговые обзоры всего процесса ремонта, кому интересно, можете ознакомиться по этим ссылкам:
А я начну дальше здесь тренироваться в своем писательском мастерстве и рассказывать о том, каков он, ремонт от застройщика.
Почему некоторые бригады отказываются работать с White Box
Знаю не понаслышке, что некоторые бригады по ремонту квартир не берут такие объекты в работу, либо берут, но с условием полного демонтажа. За частичные переделки они не берутся.
Почему так происходит? Потому что бригадам выгоднее делать ремонт в полном объеме, а не браться за переделки или доделки. Например, мне как прорабу, как и другим бригадам, выгодно заходить на объект, когда там "голая" бетонная коробка. То есть никакой отделки от застройщика. В такой новостройке я со своей бригадой возведу стены, заштукатурю их, проложу инженерные коммуникации, налью стяжку, уложу в санузлах плитку и потом отделаю всю квартиру финишным покрытием (краска, обои, полы и т.д.). Моя бригада заработает, а заказчик получит ремонт с нуля и "под ключ". И конечно же, все будут довольны. Ну может быть не все, ведь такой ремонт стоит немалых денег.
И это верное замечание. Как и все в нашей жизни, ремонт "под ключ" стоит недешево. На моем канале я часто замечаю комментарии к своим статьям, что, нас, строителей называют "зажравшимися". На эту тему у меня даже есть ранее опубликованные публикация под одноименным названием:
Заключение
Подводя итог, становится очевидно, что ремонт от застройщика – это палка о двух концах. С одной стороны, он может существенно сэкономить время и деньги новосёлов, с другой – часто скрывает множество подводных камней, которые проявляются уже после заселения.
Опыт показывает, что ремонт «White Box» нередко выполнен из самых дешёвых материалов и с нарушением технологий, особенно в местах, скрытых от глаз. Это касается не только отделки, но и базовых инженерных решений. Поэтому при покупке квартиры с готовым ремонтом крайне важно не полагаться на обещания застройщика, а провести тщательный осмотр и, при необходимости, привлечь специалистов для проверки качества выполненных работ.
В конечном счёте, экономия на первичном ремонте может обернуться дополнительными расходами в будущем. Однако самым надёжным решением, если позволяет бюджет, остаётся приобретение квартиры в «голом бетоне», то есть без ремонта от застройщика.
Такой подход даёт полную свободу в выборе материалов, технологий и подрядчиков, позволяя с самого начала создать качественное и долговечное пространство, полностью отвечающее потребностям будущих жильцов. Да, это потребует больше денежных затрат на старте, но в долгосрочной перспективе это может оказаться самым разумным решением, которое избавит от множества проблем в будущем.
---
Меня зовут Фёдор Прорабофф — руковожу бригадой по ремонту квартир в Москве. Мы работаем с частными заказчиками и строительными компаниями. Сайт: remkontora.ru
Хотите ремонт с вниманием к деталям или нужна консультация? Оставьте Заявку на бесплатный замер и смету.
Связаться со мной:
Следите за новостями и примерами работ в нашей группе ВК.