Совершенно обычная ситуация: на участке стоит жилой дом, а ещё беседка, баня, гараж, три сарая, туалет на капитальном фундаменте и многое-многое другое...
И всё это (или часть) никак не зарегистрировано. Интересное такое положение: вроде есть, а вроде нет. Воздушный замок!
"Да зачем тебе это? - спросит вас продавец - только налоги лишние платить!".
Далее за этим следует совет самим зарегистрировать, после покупки, "раз оно вам так надо".
Слышали такое? Возникают такие предложения обычно по причине того, чтобы Продавец сэкономил на налогах при продаже.
А чего покупателю будет стоить такая помощь?
Спойлер: Снос строений, Ничтожность сделки, Потеря денег.
Но, всё по порядку... Сначала разберемся в теории: что такое "государственная регистрация" строений? Она может быть в двух вариантах:
- С координатной привязкой их к земельному участку
- Без привязки
Вот дома, которые зарегистрированы, но координатной привязки не имеют:
В сведениях ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) по участку все эти строения будут идти как отдельные объекты "расположенные в границах участка", будут иметь собственные кадастровые номера. Так мы (и государство) понимаем что строения на участке не просто физически есть, но и прошли процедуру государственной регистрации:
Но присвоение кадастрового номера объектам недвижимости - хорошо, а координатная привязка лучше! Есть несколько несомненных плюсов данной процедуры, которая стоит недорого: от 10 до 20 тысяч рублей. Для этого вызывается геодезист, который делает соответствующие замеры и выдаёт в итоге "Технический план". Последний подаётся на регистрацию и на участке появляются "пятна застройки" всех расположенных на нём строений (в идеале). Вот так это будет выглядеть на Публичной кадастровой карте:
Вызов геодезиста и составление Техплана даёт ряд неоспоримых плюсов, но о них подробнее ниже.
Так выглядит типичный участок на продаже: из всех этих объектов зарегистрирован только дом. Остальное - фактически есть, а юридически - нет.
То есть нет никакой вообще регистрации: ни с привязкой, ни без.
Строения при этом будут зафиксированы только в межевом плане добросовестного геодезиста (рис 1). Или в старом Техпаспорте (рис 2).
Ну и на Яндекс/Гугл картах (рис 3).
А ещё эти незарегистрированные строения будут "засвечены" через:
- Свидетельские показания соседей и родственников
- Семейные фотоархивы
- Договоры с ресурсоснабжающими организациями (свет, вода могут быть подведены и к незарегистрированным, "строящимся" строениям)
- Договоры с застройщиком... и многое другое.
Зачем мы всё это перечисляем? Дело в том, что всё это (включая аэрофотоснимки с Гугл/Яндекс-карт) является доказательством существования на земельном участке незарегистрированных строений. Всё это используется в суде истцами. Процитируем одно из таких решений:
"Доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты.
При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Чем же грозит купля-продажа незарегистрированного строения для продавца и покупателя? Ниже разберём риски. Каждый из них имеет красочную иллюстрацию - в виде судебной тяжбы.
Но для начала озвучим главные статьи, которые чаще всего всплывают в правоприменительной практике в связи с незарегистрированными домами. Далее я буду называть их просто:
- ст. 35 ЗК
- ст. 168 ГК
- ст. 222 ГК
- ст. 304 ГК
Статья 168 Гражданского Кодекса "Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта" - это основная статья, на которую ссылаются в исках для признания прошедших сделок недействительными:
Пункт 2: "Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки."
С ней под руку идёт Статья 35 Земельного Кодекса "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение":
Абзац 3 подпункта 3 пункта 4: "Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу"
Так же часто суды ссылаются на статью Статья 222 Гражданского Кодекса "Самовольная постройка" - и в контексте признания сделок недействительными, и в связи с предписаниями исправить нарушения:
Пункт 2: "Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование"
С 222 ГК часто в связке идёт Статья 304 Гражданского Кодекса "Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" - в случае, если незаконная постройка нарушает чьи-то права:
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения".
Сроки исковой давности по ст. 168 ГК РФ - 3 года с момента, когда лицо узнало об ущемлении своих прав (лицом может быть физлицо, юрлицо, "интересы неограниченного числа лиц" в виде требований Прокуратуры). Есть ограничение - 10 лет, оно действует по искам после 01.09.2023 г.
Сроки исковой давности по ст. 304 ГК РФ - бессрочные.
Далее рассмотрим самые распространённые причины для того, чтобы у продавца и покупателя возникли проблемы с незарегистрированными на участке строениями.
1. Дом случайно заехал за границы участка.
Обычное дело, на самом деле. В случае, если вы свято верите границам, которые фиксируются существующим забором - вы можете быть неприятно удивлены: границы фактические и юридические могут сильно отличаться. И ладно бы нужно было только перенести забор и отдать соседу пару любимых яблонь... Что если юридическая граница проходит по построенному (купленному) вами незарегистрированному дому?
(в начале каждого примера - ссылка на судебный акт, в конце - номер УИД: Уникального Идентификатора Дела)
2024 год. Нижний Новгород. Участок залез на земли гос.собственности.
Ещё в 1978 году участок прибрежной зоны на наб. Гребного канала был отдан для размещения на нём лодочной станции "Турист". В 90х годах было создано муниц.предприятие с тем же названием, далее некоммерческое партнерство... Участок 264 сотки в собственности + 275 соток в бессрочном пользовании.
На нём члены ассоциации владельцев маломерных судов (АВМС) расположили свои гаражи для лодок, подъемные механизмы и прочие нежилые строения. Участки правильного назначения, всё в рамках закона. Но в какой-то момент...
"по поручению Министерства имущественных и земельных отношений неизвестными лицами было разрушено несколько строений.
После разрушения нескольких строений, на сайте Министерства имущественных и земельных отношений в разделе "Новости" было опубликовано объявление об освобождении земельного участка на территории бывшей лодочной станции "Турист" от объектов самовольного строительства.
В объявлении было указано, что освобождение земельного участка на территории бывшей лодочной станции "Турист" от объектов самовольного строительства и самовольно возведенных сооружений проводится на основании решения комиссии по сносу самовольных построек на территории."
Для почти 300 членов "Туриста" это было настоящим ударом, они возмущенно идут в суд для признания действий администрации незаконными!
Только вот выясняется, что правы не они. В процессе пертурбаций 90х-начала 2000х годов правопреемство советской лодочной станции и АВМС было оформлено ненадлежащим образом и участок 275 соток (который в "бессрочном пользовании") незаметно отошёл к государству.
А самовольные строения, расположенной на государственной земле подлежат в Нижнем Новгороде сносу без суда и следствия! Согласно местному Постановлению, Администрация просто извещает о планируемом сносе на своем внутреннем сайте и через 10 дней - приезжает с бульдозерами. Всё законно! (о чем в прикрепленном Решении суда много говорится со ссылками, в том числе, на Конституцию).
Стоит изучить, есть ли такое же Постановление для Московской области, для меня более близкой... Возможно, подписчики подскажут, чтобы не искать.
Ну а что с АВМС Турист? В удовлетворении иска о признании действий незаконными - отказано.
УИД 52RS0005-01-2024-002411-62
2023 год. Московская область. Участок залез на соседа.
В 2015 году был приобретен участок 10 соток под Чеховым. Уже тогда он был огорожен со всех четырех сторон и покупатель доверился этим фактическим границам. Однако спустя 7 лет, в 2022 году чего-то вдруг решил-таки "вынести поворотные точки в натуре". То есть, удостовериться: всё ли так? И какого же было удивление: оказалось, что участок меньше: сосед отхватил приличную его часть, огородил и даже успел построиться прямо на самозахваченной земле.
Покупательница подала в суд на соседа. Он пытался отбрехаться: исковая давность прошла, и вообще "действия спустя такой срок являются неразумными и нерациональными". Однако, статья 304 ГК, как мы знаем, бессрочная...
"Представлено техническое заключение, согласно которому специалист пришел к выводу о том, что при уточнении границ земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 800 кв. м при выполнении кадастровых работ в 2008 г. при отсутствии заборов или каких-либо объектов, указывающих на границы участка, местоположение было установлено картографически (прим: короче, по бумажке, без выезда), что впоследствии привело к неправильной установке забора"
То есть сосед и сам не знал о проблемах, ведь купил свой участок, как и истица - после 2010 года. Увы для него:
"Удовлетворяя указанные исковые требования, суд учел и пояснения эксперта о том, что возможности устранить названные выше нарушения без сноса строения, посредством выполнения противопожарных мероприятий и переноса гостевого дома, не имеется."
Покупательница выиграла во всех инстанциях: соседу предписано сместить забор на 3-5 метров и снести гостевой дом 55,5 кв.м.
УИД 50RS0049-01-2022-004497-26
Вывод 1:
Обоим сторонам сделки обязательно нужно убедиться в том, что строения, и в первую очередь незарегистрированные, не заезжают за границы участка! Почему важны именно незарегистрированные дома? Потому что у них точно нет координатной привязки, а без неё невозможно определённо сказать, на каком расстоянии они от юридической (не фактической!) границы.
Вызывайте геодезиста, ставьте их на учёт, выставляйте точки участка - сверяйте. А уж можно продавать-покупать, со спокойной душой.
2. Участок находится в ЗОУИТе (зоне с особыми условиями использования территории - ст. 105 ЗК РФ),
не позволяющем строить на нем дом и регистрировать его. В таком случае, покупатель пострадает первым... Но продавцу он тоже не даст спать спокойно: в пределах 2 лет с момента заключения сделки (п. 2 ст. 477 ГК РФ) может получить иск от покупателя об уменьшении покупной стоимости/расторжении договора + возмещении убытков. Ведь он захочет зарегистрировать строение, а нельзя. Собственник обычно сам себя "сдаёт", через попытку зарегистрировать объект капитального строительства, получая отказ, а следом - акт прокурорской проверки и судебный иск с признанием строения самовольным (ст. 222 ГК)
ЗОУИТа никакого нет? А вы точно в этом уверены или просто посмотрели выписку ЕГРН?
Согласно части 8 статьи 26 Градостроительного Кодекса:
"До 1 января 2028 года зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до 1 января 2025 года".
То есть, отсутствие сведений о какой-либо зоне, накрывающей участок в ЕГРН - не является основанием для Продавца сказать: "Я не знал!". Не знал? Должен был знать.
В 2013 году ответчику выдано разрешение на строительство магазина, в 2015 он его достроил, по всем правилам (с согласованием проекта в том числе), ввёл в эксплуатацию и зарегистрировал. Только вот в 2019 году собственнику прилетает акт о нарушении зоны электрических сетей. В 2022 году суд обязывает его снести магазин. Решение устояло в апелляции и кассации.
УИД 48RS0003-01-2020-004028-09
Сразу два участка с капитальными постройками: как зарегистрированными, так и нет - предписано очистить от строений, в срок 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу. В связи с попаданием их в зону Государственного мемориального и природного заповедника "Музей-усадьба Л.Н. Толстого "Ясная Поляна": "Согласно указанного решения на территории охранной зоны запрещается, в том числе всякое новое строительство, не связанное с задачами заповедника"
Суд всё ещё в процессе, будем следить за результатами.
В обоих случаях - и в Липецке, и в Туле - ответчики безуспешно пытались доказать, что в ЕГРН сведений о зоне нет. Однако, по ходу дела выяснялось, что например в Липецке он заказал ГПЗУ и невнимательно его прочёл. А в Туле и вовсе решение о присвоении данной территории статуса Охраняемого Культурного Наследия было принято ещё в 1987 году. А то, что в каком-то из ЕГРН не было об этом указания - проблемы индейцев...
Вывод 2: Обращаю внимание: выписка из ЕГРН бывает разная! В МФЦ и в Госуслугах часто берут не ту, что нужно: "Об основных характеристиках". Там может не быть сведений о ЗОУИТ!
Необходима Выписка "Об объекте" + ещё несколько источников (они ещё и противоречат иногда друг другу). Только соединив их воедино, через глубокий анализ, вырисовывается полная картина по участку.
В случае нахождения незарегистрированного строения в пределах "жёсткого" ЗОУИТ (их много, бывают и терпимые) - зарегистрировать дом/баню/сарай не удастся. Ваши покупатели, которые будут ориентироваться на те объекты, которые на участке "входят в цену" - могут подать на вас в суд по ст. 557 ГК РФ и отсудить стоимость этих объектов на участке, а то и вовсе расторгнуть договор. Как этого избежать - в статье.
3. В переходах прав имеется сделка по продаже участка, с уже расположенным на нем строением
(но в договоре про это строение ни слова, ведь строение не зарегистрировано).
Главное тонкое место в данном случае - наличие брака, в момент строительства.
Сам участок может быть личной собственностью супруга-продавца. Соответственно, у него (как и у покупателя) даже не появляется мысль спросить нотариальное Согласие на отчуждение у супруги. Однако, на участке стоит строение, которое построено в браке, на общие деньги, а значит, согласно ст. 34 СК РФ оно - совместно нажитое.
Таким образом, супруга, у которого не спросили согласие, появляется право подать в суд на него и признать данную сделку недействительной. Цитирую:
ФИО не является собственником спорного земельного участка, однако он является заинтересованным лицом в признании недействительной (ничтожной) сделки по отчуждению спорного земельного участка, поскольку на нем расположено строение, являющееся общим имуществом супругов.
В 2006 году в период брака куплен участок на супругу, начато строительство жилого дома, 161 кв.м. Далее брак был расторгнут. После этого супруга решила подарить этот участок и на это супруг даже дал согласие (в котором, однако, не было прописано наличие дома на участке). А потом его что-то переклинило и он подал в суд на признание данного договора - недействительным.
Первая инстанция и апелляция отклонили требования истца.
Однако кассация с ними не согласилась:
Судебный акт рассказывает нам, чем нам доказывает супруг строительство дома в период брака (ведь он незарегистрирован). И это очень показательный список, как видите - хоть где-то, но дом засветится:
Истцом в материалы дела представлен проект жилого дома (л.д. 12-24), разрешение на строительство (л.д. 52), технические условия для электроснабжения дома (л.д. 35), рабочий проект электроснабжения и электроосвещения (л.д. 38-45), технические условия на газификацию (л.д. 46-47), письмо из ИФНС от <данные изъяты>, из которого следует, что в ИФНС Министерством имущественных отношений <данные изъяты> представлены данные о том, что на земельном участке <данные изъяты> расположен объект капитального строительства, право на который не зарегистрировано в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> <данные изъяты>-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с чем предлагается оформить в установленном порядке право на указанный объект (л.д. 58), Актуальный реестр земельных участков с неоформленными объектами недвижимого имущества (на <данные изъяты>), в котором значится указанный земельный участок (л.д. 63), аэрофотосъемка указанного строения (л.д. 61).
Договор дарения признан недействительным.
Участок и незарегистрированный дом на нём - вернулся в собственность его бывшей супруги... Зачем? Думаю, в том числе для того, чтобы продолжить суды с ней по разделу имущества.
УИД 50RS0039-01-2023-013979-62
Участок являлся личным имуществом супруга, но незарегистрированный на нём дом, аж 36 кв.м. - возводился в браке. Люди не развелись, но за супругом до момента его смерти ухаживала другая женщина... которой он продал перед смертью (всё ещё находясь в браке).
По тому же самому основанию (ст. 35 ЗК РФ) супруга смогла признать данный договор недействительным, участок с домом ушел в наследственную массу, где их ждали мама и дочь.
Какие здесь были предъявлены доказательства того, что дом был построен на личном участке мужа - именно в период брака?
"Изучение ретроспективных спутниковых снимков с портала Гугл Земля, находящихся в открытом доступе, показало, что крыша строения жилого дома появляется на исследуемом земельном участке в промежутке с 04 июля 2006 года по 13 марта 2010 года."
Решение прошло все три инстанции, вплоть до кассации - и устояло.
2022 год. Костромская область.
Истец и ответчик состояли в зарегистрированном брак. В период брака купили участок, далее запросили Разрешение на строительство, получили его. В 2018 году - развелись и заключили мировое соглашение о разделе совместно нажитого имущества. По нему участок передаётся бывшему мужу.
В 2019 году муж продаёт участок своему другу. "Расчет" с ним произведен до подписания, наличными. В ДКП - только участок.
Однако, в 2021 году (спустя 3 года!) мировое соглашение было оспорено. И в 2022 году бывшая жена подаёт в суд на признание ДКП недействительным, на основании того, что там был обозначен только участок, а ведь есть ещё и жилой дом, построенный в браке!
Друг-покупатель уверял суд, что именно он построил дом, а когда он купил участок, на нём был только фундамент, который он даже снёс и вывез. Построил так сказать с нуля. Однако...
"27.04.2016 года с К.С.В. заключен договор холодного водоснабжения N 361... Из карточки абонента К.С.В. следует, что начиная с ДД.ММ. абонентом потреблялась вода и оплачивалось ее потребление."
"21.03.2016 года между ПАО "Костромская сбытовая компания" и К.С.В. заключен договор энергоснабжения индивидуально строящегося жилого дома по адресу: _________. Представлена картотека абонента К.С.В. за период с 31.03.2019 года по 31.03.2022 года"
"Из представленных суду доказательств следует, что бывшие супруги возвели незавершенный строительством объект недвижимости в браке. На момент заключения оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка, объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке представлял собой двухэтажное строение, в котором имелось холодное водоснабжение, электричество, то есть, он, как на момент заключения спорной сделки, так и в настоящее время представлял собой объект капитального строительства (недвижимости)"
"доводы представителя ъо том, что за ответчиком не было зарегистрировано право собственности на строение, не опровергает фактическое его расположение на земельном участке, а также его принадлежность (мужу)".
Договор купли-продажи был признан недействительным, взысканы судебные расходы. Это было в 2022 году. В 2023 году решение "отменено в части" в Костромском областном суде. К сожалению, нам недоступен текст судебного акта, а сайт вышеназванного суда пока висит. Узнать какую именно "часть" отменили - пока не получится. Попробуем позже.
УИН: 44RS0003-01-2022-000315-28
Вывод 3: при проверке предыдущих переходов прав необходимо особое внимание уделять моменту строительства дома на участке. Был ли в тот момент в браке человек, владевший участком? Даже если зарегистрировал дом уже следующий владелец - это не значит, что риск исчез.
Сроки исковой давности, на которые тоже пеняют ответчики в актах выше, достаточно "резиновые":
"доводы стороны ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям несостоятельны, поскольку срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки"
4. На участке расположено незарегистрированное строение, являющееся единственным жильём для третьего лица
Очень специфический, но интересный иск. Пока это единственный с таким содержанием, мною встреченный. Сначала объясню суть иска.
Статья 287.3 ГК РФ "Пользование собственником здания или сооружения чужим земельным участком":
"2. Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271)."
То есть, на участке, принадлежащем собственнику, может располагаться строение, которое ему не принадлежит. В таком случае, он обязан обеспечить доступ к нему - этого лица.
Собственник, получивший участок после покупки его у матери, предъявляет иск к некой женщине, которая имеет на его законном участке - своё собственное самовольное строение. Живёт там и не желает выселяться. Что важно: не зарегистрированное строение!
На что ответчица заявила, что мама сегодняшнего собственника дала своё разрешение (устное!) на возведение на участке дома и проживание в нём. При этом она сослалась на ту самую статью 287.3 ГК РФ.
Первая инстанция иск наследника - удовлетворила. Однако.
Ответчица предъявила доказательство, что строила дом именно она, а не мама наследника: Договор с ИП (застройщиком). Плюс, как доказательство хороших отношений с мамой - подтвердила регистрацию в её доме, стоящем на соседнем участке.
И всё! Этого апелляции было достаточно чтобы принять такое решение:
Принимая во внимание что спорное строение (жилой дом) было построено А. на земельном участке собственника ФИО9 с ее согласия, учитывая, что дом используется А. для круглогодичного проживания и является единственным для нее жилищем, которого в силу ст. 40 Конституции Российской Федерации лицо не может быть лишено, учитывая, что расположением спорного строения право собственности (сына) не нарушается, он остается собственником земельного участка, а также учитывая, что избранный способ защиты не соразмерен характеру и степени допущенного нарушения, судебная коллегия полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения иска (сына) об устранении препятствий в пользовании земельным участком и демонтаже дома.
УИД 57RS0026-01-2022-003224-39
Вывод 4:
В случае, если на участке расположены строения, которые можно использовать как жилые (например, та же баня, если там есть с/у и кухня) - могут находиться в пользовании третьих лиц. И суд может встать на их сторону, если для них это жилище единственное! Хотели купить загородный дом - а купили комуналку!
Если бы истец зарегистрировал дом на себя, тётеньке-подселенке было бы сложнее доказать, что это её дом. Но с учётом неясности статуса строения - получаем вот такой результат.
При покупке необходимо внимательно относиться к тому, кто живёт в доме, кроме хозяев. Если это какие-то непонятные "помощники"... Стоит сначала убедиться в том, что никого там не будет - на день покупки. И только после этого подписывать ДКП. Кстати, из орловского иска мы узнаем, что весь сыр-бор начался в связи с тем, что сын захотел продать недвижимость, приобретенную ранее у матери. Поэтому и начал выселять "помощницу". Продал ли он дом с такой "начинкой" кому-то - остаётся за кадром, данные недвижимости обезличены.
5. Нарушение градостроительных и пожарных норм, которые не позволяют зарегистрировать строение
Проблема эта не такая экзотическая, как предыдущая. Но до суда доходит не часто. Впрочем, со временем, эти случаи могут стать чаще: всё законодательство ужесточается, полномочий у надзорных органов всё больше. Да и народ у нас становится более юридически подкованным. Осознавая свои права, соседи вполне могут пожаловаться куда следует и дом, возведенный с нарушениями - будет снесён по решению суда.
Но что если вы покупаете такой дом - ещё незарегистрированным? Берёте участок за цену, с учетом дома. В надежде на то, что после покупки - поставите на учет, будете жить-поживать...
Администрация Люберец обратилась к собственнику с иском о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой (222 ГК РФ) и обязании снести её "в 14-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда, а в случае неисполнения решения суда в установленный срок предоставить Администрации право снести самовольную постройку с последующим взысканием расходов за такой снос с собственника"
Обоснование следующее:
- Участок 540 кв.м., из них двухэтажное здание занимает 255 кв.м., это 53% застройки, при разрешенных 40%
- Расстояния от стен дома до границ участка выдерживают необходимые 3 метра, однако (!) у соседа стоит дом в 1 метре от границы, а значит не соблюдаются пожарные нормы ("пожарный разрыв" между домами минимум 6 метров).
- Второй этаж дома подозрительно похож на две квартиры: отдельный вход, отдельные кухни и с/у... А на данном участке можно только жилой дом строить, а не многоквартирный!
- Участок расположен в зоне "планируемого размещения объектов автомобильного транспорта (М-12 "Москва-Казань")", а значит при строительстве нужно спрашивать разрешение Правительства МО.
- Ну и наконец, на участке "под садоводство", на первом этаже указанного дома - расположился автосервис, что грубейше нарушает градостроительные нормы.
Экспертом, выезжавшим на место, предложено следующее решение проблемы:
1. Предоставить документацию по планировке территорий, утвержденную Правительством МО, допускающую строительство и реконструкцию домов.
2. Демонтировать одноэтажную пристройку + пристройка 120 кв.м., снизив процент застройки до допустимого.
3. Получить согласие соседа на размещение своего дома с нарушением пожарных норм... (а как это согласие получить - остаётся за кадром)
4. Убрать на фиг автосервис с первого этажа
5. Второй этаж полностью перепланировать, снеся лишние перегородки.
Суд собственником проигран во всех инстанциях, включая кассацию.
УИД 50RS0026-01-2023-000620-88
Вывод 5:
При покупке - проверяйте дома, которые выстроены (особенно те, что не зарегистрированы) на предмет соблюдения градостроительных норм. В суде выше - дом уже был зарегистрирован, но это не помешало признать его самовольной постройкой.
Изучайте град.нормы, они прописаны в ПЗЗ. В идеале, чтобы не искать по сайтам, заказать ГПЗУ перед покупкой (это может сделать продавец, абсолютно бесплатно, но долго) - град.регламенты там тоже будут.
6. Мошенничество.
Здесь даже ничего комментировать не буду - просто читаем решение суда:
Истец обратилась в суд для признания незаконным решения о разделе земельного участка и результатов межевания. Истец явно является предпринимателем: на участке ею было возведено несколько гостевых домов, которые сдавались туристам. При этом зарегистрированы они не были.
В 2015 году приняла решение разделить принадлежащий ей общий участок, заключила договор с геодезистом, а потом оставила доверенность подруге - чтобы та всё закончила. Потом эта же подруга купила у неё один из образованных участков по ДКП. Прошло какое-то время и в 2020 году она случайно узнаёт, что незарегистрированные строения, которые должны были стоять на её участке, стоят не на нём - а на участке подруги.
Подняв межевое дело истец была крайне удивлена: на Решении о разделе стоит не её подпись! Конфигурация образуемых участков вообще не такая, как она хотела: все гостевые дома - отошли на участок, проданный подруге.
"Подруга" решила спорить: это я возвела дома, уже после продажи! Однако, истец смогла отстоять свою правду и выиграть суды: во всех трёх инстанциях.
Вывод 6:
Представим, что вы купили у этой подруги участок, на котором стоят гостевые домики... которые ей не принадлежат. Как понять, что межевание было верным?
По данному иску, а так же по предыдущим - становится ясно: принципиальный момент при проверке - подтверждение факта строительства именно продавцом. Пусть это будут чеки-наряды, с указанием адреса отгрузки стройматериалов, пусть договоры на застройку. Или договоры с ресурсоснабжающими организациями (если свет-вода уже подведены). Всё это должно быть оформлено именно продавцом.
Итоги. Рекомендации.
Время, когда можно было не регистрировать строения - вроде бы приходит к концу... Грядёт принятие законопроекта, который это делать обяжет, под угрозой административного штрафа. Впрочем... что-то мне подсказывает, что ничего-то он решительно не изменит, всё равно никуда не денутся любители мухлевать, и суды значит - тоже будут. Главное - вам в них не участвовать!
Продавцам:
Покупка участка с незарегистрированными строениями - огромный риск для покупателя. Но риск не только для него, для продавца тоже. Ведь именно ему потом судиться, возмещать покупателю убытки, судебные расходы и возможно, как здесь - сносить проданное здание за свой счёт.
И это мы ещё не разобрали вариант "потребительского терроризма", который вполне может случиться:
- Продал участок с незарегистрированными домами + одним зарегистрированным, но с существенными строительными дефектами
- Покупатель через какое-то время предъявляет иск по ст. 557, расторгает договор купли-продажи
- При этом сумму возврата ему обратно прийдется оплатить не только полную по договору, но ещё и за "улучшения" недвижимости, которые они якобы сделали: построили те самые дома.
То есть прийдется возвращать больше, чем было получено. Вот здесь привожу хороший пример такого дела.
Стоит ли такой риск недоплаченного государству налога?
Покупателям:
1. Главный совет: не покупать участки с незарегистрированными домами, если делаете это самостоятельно.
2. Если под присмотром профессионала-юриста - то проверить всё досконально, спросить с этого юриста развёрнутый отчёт по участку, который должен содержать:
- Градостроительные нормы в данной местности (короче говоря, как можно строить). Нормы пожарной безопасности. Сверить их с тем, как построены строения на участке.
- ЗОУИТы, если они есть на участке, с расшифровкой - чем конкретно они чреваты
- Описание Генплана, чтобы знать будущее участка и окрестностей
- Внимательное расследование всех переходов прав по участку, а не только актуальных документов сегодняшнего собственника.
- Проверка отсутствия положенных согласий супругов в предыдущих переходах.
3. У Продавца необходимо запрашивать разрешительную документацию, договоры подряда, договоры с ресурсоснабжающими организациями - всё это внимательно изучить.
4. Обязательно сделать "вынос точек" перед покупкой! Геодезист выезжает на место и на основании сведений в ЕГРН - проверяет: совпадают ли юридические границы участка с фактическими.
5. Обращайте внимание на то, кто живёт в доме, кроме хозяина. Опросите соседей на этот же предмет. Убедитесь, что нет никаких "лишних людей", которые могут остаться в качестве "начинки" после покупки.