При покупке квартиры (равно как и любой другой недвижимости) покупатель является наиболее уязвимой стороной: он передает продавцу деньги взамен на то, что станет собственником продаваемого объекта.
Но если впоследствии сделку признают недействительной (а закон предусматривает для этого немало оснований — ст.ст. 168-179 ГК РФ), стороны вернутся в исходное положение: квартира вернется к продавцу, а покупателю теоретически он должен вернуть деньги.
Однако на практике с возвратом денег могут быть сложности: когда дело дойдет до взыскания денег с продавца, у него их может не оказаться, как и имущества, которое можно продать для погашения долга.
На такие случаи закон предусматривает денежную выплату от государства в размере реального ущерба, который понес покупатель в результате отмены договора купли-продажи недвижимости.
Но право на эту выплату предоставляется только добросовестному покупателю (ст. 68.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ). Поэтому очень важно заблаговременно (при заключении сделки) заручиться доказательствами своей добросовестности.
Для этого у вас, прежде всего, должны быть письменные заверения от продавца квартиры по ряду пунктов, которые обозначают наиболее распространенные основания для признания сделки недействительной:
- что, подписывая настоящий договор, продавец является полностью дееспособным и понимает значение своих действий,
- что продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых жизненных обстоятельств,
- что продавец подтверждает, что он приобрел квартиру (предмет договора), будучи не в браке — или в браке, но он прилагает нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу,
- что квартира свободна от прав третьих лиц: она никому не сдается, не находится в залоге или под арестом и т. д.
Подробный перечень таких пунктов с шаблоном письменных заверений продавца, а также инструкция о том, как проверить продавца вторичной квартиры перед сделкой, доступна подписчикам моего канала на платформе Boosty.
Заверения продавца можно включить в текст договора купли-продажи или оформить их в виде отдельного документа — это не принципиально.