🪤 Рынок недвижимости: Ловушка для владельцев денег!

Всем привет, на связи Эван!

Рекордно жесткая политика Банка России отправила рынок недвижимости в нокаут новую реальность.

В начале года я пояснял, что для большинства игроков недвижимость в 2024 — это не про инвестиции, сколько бы ни пели дифирамбы риелторы, опьяненные успехом 2019-2023 годов (который остался в прошлом).

Сейчас мы наблюдаем запретительные ставки по ипотеке на вторичном рынке и необходимое сильное остужение льготной ипотеки.

Чего ожидать дальше покупателям, инвесторам, арендаторам? Поясню краткосрочно и долгосрочно!

По порядку:

0. Покупатели квартир на первичном рынке.

Льготной ипотеки для всех на подарочных условиях больше нет. Если её нет и для вас, то справедлив следующий пункт (1).

Если возможность для льготы есть, то торг с продавцом и льгота — разумны. А что с рынком будет долгосрочно, поймёте ниже.

1. Покупатели квартир на вторичном рынке.

Ипотека при текущих ставках (20+%) выглядит совсем негуманно.

Если экономика не уйдёт в «турецкий синдром» (а я этого сейчас не ожидаю), то такая ипотека будет серьёзным финансовым бременем.

Продавцы недвижимости пытаются завлекать покупателей (у которых есть средства на большую часть объекта) тем, что «скоро вот-вот» Банк России снизит ставку, и все ломанутся покупать, и скидок не будет!

Я считаю, что это нереалистичный сценарий.

Банк России в 2025 году если и будет, то снизит ставку скромными темпами. Пока я не ожидаю ставку ниже 16% в среднем по 2025 году.

Справедливо предполагаю, что остужение рынка продолжится на горизонте следующих 3-6 месяцев, а дальше уже будем актуализировать.

Все это время Банк России платит тем, кто НЕ покупает квартиру.

Накопительный счет за 6 месяцев принесёт +10%. А средняя квартира может не вырасти на это значение, да и арендой принесёт меньше.

Такая логика справедлива для большинства регионов, включая Москву.

Вот данные — наглядно видно, что вторичка на фоне высокой ставки развернулась к падению и за год проиграла бы накопительному счёту:

Отмечу, что есть регионы-исключения, где рынок, видимо, ещё не завершил горячую фазу, например, Краснодар.

Поэтому на вторичном рынке мне видится неторопливая стратегия с получением процентной доходности и активный торг — лучшими друзьями покупателя.

2. Аренда.

Тут начинается магия. Всё больше покупателей понимают тему из пункта 1!

Они кладут деньги на депозит, откладывают покупку и снимают квартиру. Уже фиксируют рекордный рост ставок на аренду.

Пока ставка высокая, рынок аренды будет перегрет, а покупка, наоборот, будет слабеть. Это, вероятно, не изменится в течение ближайших 6 месяцев.

В этих условиях, чем раньше (если надо) ты найдёшь квартиру по выгодной цене и хорошо договоришься, тем лучше.

Для арендодателей при этом «манны небесной» не наступает.

Просто их арендная доходность немного растёт вслед за ростом ставки в экономике, но в большинстве случаев всё равно проигрывает последней.

Логично предположить, что большинство рынка сейчас «сидит на деньгах».

Люди несут на депозиты рекордные средства. Вот данные Банка России:

Пока ставки растут, а рубль не слабеет, конструкция работает очень хорошо. Ты получаешь мощный процент в рублях и не проигрываешь в валюте!

Но как только ставки начнут снижать (это потребуется, когда экономика станет более тусклой, примерно с 2П 2025 — 2П 2026), эти деньги как лавина будут сходить на экономику. Моё видео про экономику РФ.

Произойти это может под аккомпанемент ослабления рубля, слабой нефти или проблем мировой экономики (Китай пока осторожно пробует себя в роли США 2008 года).

Это и будет «ловушкой для владельцев денег»!

Те, кто пересидит в депозите, могут пострадать от нового витка инфляции.

Когда лавина пойдёт, люди начнут сметать и недвижимость, и акции, но важным вопросом будет не как заработать в рублях, а как не потерять (а лучше заработать) в валюте.

На этот вопрос я продолжу отвечать в продолжении материала, который недавно вышел на канале.

📣 А вы что думаете по рынку недвижимости? Пишите в комментарии!