Продолжая тему переменной составляющей арендной платы за нежилое помещение, рассмотрим варианты перевыставления затрат от собственника к арендатору.
1.Коммуналка
Самый простой и корректный способ определения объемов потребления ресурсов - наличие счетчиков в арендуемом помещении. Затраты в таком случае выставляются за реально потребленные ресурсы.
Не всегда счетчики имеются в наличии, не всегда есть техническая или экономическая целесообразность их установки. В этом случае стороны вынуждены прибегать к расчету потребления от площади помещения или от установленного оборудования (особенно, если речь идёт про технологическое энергоемкое оборудование, например, ресторана).
Не исключён фиксированный вариант расчета коммунальных услуг (такой расчёт может быть произведён, исходя из среднемесячного потребления за предыдущий период (рекомендуется один год) с учетом небольшой поправки на рост цен. В таком случае также рекомендуется заложить право пересмотра размера арендной платы в течение какого-то периода времени (полгода, год) в зависимости от изменения тарифов поставщиков услуг.
2.Расходы на содержание (эксплуатационные) и иные расходы
Конечно, логично эксплуатационные затраты также формировать от фактических расходов, делать их плавающими. Но здесь важно учитывать «порядочность» арендодателя (управляющей компании). В противном случае арендатор рискует получить прямой механизм воздействия на него со стороны собственника, а также необоснованные (дополнительные) расходы при недобросовестности контрагента. Другими словами некоторые собственники грешат дополнительными заработками через эксплуатационные (порой и коммунальные) платежи.
В связи с этим важно максимально себя защитить в договоре. Какие существуют варианты:
- четко определить объём эксплуатационных услуг, закрепить их перечнем;
- сделать перечень закрытым;
- указать стоимость эксплуатационных услуг за предыдущие 12 месяцев;
- указать максимальный размер отклонения от среднего ежемесячного периода за предыдущие 12 месяцев;
- указать, что стоимость эксплуатационных услуг не должна отличаться от рыночных цен (цен за аналогичные услуги);
- при значительном отклонении от среднемесячного размера затрат (например на 20%) предусмотреть право арендатора не оплачивать такое увеличение до выяснения фактических причин такого увеличения;
- часть услуг, которые напрямую зависят от арендодателя (стоимость услуг УК), сделать фиксированной;
- не включать в перечень расходы, которые не являются эксплуатационными, например, ремонт имущества арендодателя (сетей, фасадов, МОПов и т.д.).
3.Компенсация затрат по местам общего пользования (МОП)
Помимо нагрузки на само Помещение в переменную часть арендной платы включают также компенсацию затрат на МОПы в части коммунальных, эксплуатационных и иных затрат.
Важно корректно определить процент компенсации, порядок его начисления и изменения.
- процент затрат и порядок его начисления. Наиболее приемлемым представляется выведение доли затрат, ориентируясь на полезную площадь всех помещений. В отношении, например, торгового центра суммируется площадь всех подлежащих передачи в аренду помещений (полезная или аренднопригодная площадь) и выводится вес (процент) одного квадратного метра (иногда при расчетах учитывается и площадь «островов» и торговых мест). Важно, чтобы систему выведения этого процента при подписании договора понимал как арендодатель, так и арендатор. Возможны случаи, при которых арендодатель при формировании процента исключает арендаторов, не компенсирующих затраты по МОПам или исключает из расчета простаивающие площади. Такой подход представляется не совсем корректным. Возможна обратная ситуация - при расчете процента на помещения за 100 процентов принимается площадь всего здания, такой подход возможен, но в данном случае говорить о компенсации затрат на МОПы не приходится, процент покрывает только затраты на Помещение.
- изменение процента. В результате изменений объекта (перепланировка, например) изменяются исходные данные по процентному соотношению площадей. В связи с этим в договоре рекомендуется фиксировать порядок изменения процента затрат по арендуемому помещению: в одностороннем порядке арендодателем, путём подписания дополнительного соглашения и т.д. Важно, чтобы процедура была прозрачной, чтобы при изменении процента учитывались интересы не только собственника, но и арендатора (при увеличении полезных площадей арендодатель может просто не информировать контрагента и, таким образом, «зарабатывать» дополнительную маржу).
4.Прямые договоры по коммуналке
В данном случае арендатор заключает прямые договоры с поставщиками услуг. Удобство для арендодателя в том, что он не должен контролировать оплату арендатором «транзитных» платежей, не отвечает перед арендатором за их качество, в ряде случаев (например, Упрощенная система налогообложения в формате «доход») не несёт налоговой нагрузки. К минусам можно отнести необходимость при смене арендатора переоформлять документы на себя, невозможность использовать такой механизм ответственности арендатора как ограничение подачи ресурсов.
5.Сроки оплаты
Как правило, оплата по переменной аренде производится по факту потребления ресурсов или оказания услуг. Собственник в данном случае имеет на руках закрывающие документы, обосновывающие предъявляемые счета.
Но возможен и иной подход. Речь идёт об авансовых платежах и постоплате. Поскольку большинство поставщиков коммунальных услуг работают по предоплате, возможен вариант, при котором арендатор компенсирует затраты собственника аналогично. Такая схема удобна и логична, если арендатор один. Если арендаторов много, этот создаёт определённые неудобства (определение долей потребления, последующий перерасчет и пр.), но технически также реализуемо.
На этом тему переменной части арендной платы за нежилое помещение можно считать раскрытой. Конечно, невозможно предусмотреть все нюансы и особенности, каждый конкретный случай необходимо разбирать индивидуально. Но общее направление и основные параметры обозначены, ориентируйтесь на них при заключении договоров аренды.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35