У меня периодически возникает такая мысль, купить участок, построить каркасник, продать его, и заработать на этом. Тем более не малая часть моей жизни была связана с девелопментом (работал в земельном банке, на их землях строили разные ЖК и посёлки).
В этой статье я постраюсь прикинуть, выгодно ли это в данный момент, и на сколько.
Покупка участка.
Это одна из основных статей затрат на данный момент. Если рассматривать ту локацию, которая мне будет интересна с точки зрения логистики, то можно ориентироваться на цену около 100 000 рублей за сотку, плюс/минус.
За эти деньги, например, можно взять участок в Подмосковье, до часа езды от МКАД. С нормальными документами, с видом использования ИЖС.
Например, вот участок 10 соток, одной стороной граничащий с лесным массивом (соседей не будет), уже с забором и электричеством:
Цена 1 300 000.
Если электричества нет, то нужно еще около ~60 000 заложить на это (всякие варианты, когда его нужно далеко тянуть, даже не рассматриваем).
Сколько стоит дом построить.
В Яндексе нашел первый попавшийся проект каркасника, вот такой:
Тёплая площадь 56 квадратов + небольшая терраса 4 кв.м:
К планировке есть вопросы, но мы не будем заморачиваться, считаем то, что есть.
В проекте уже посчитан весь объем материала:
Поэтому нам нужно всего лишь найти цены на всё это. Выписываем всё в табличку, и начинаем смотреть сайты :)
Каркас
Мы не знаем когда будем строиться, что будет с рынком и т.д., поэтому закладываем 30 000 рублей за куб строганой доски, и 25 000 за куб обычной. Хотя это СЛИШКОМ дорого, но будем считать это поправкой на ветер.
Итого каркас у нас выходит в 423 000 рублей:
Чтобы собрать такой каркас, нужно, думаю пару недель работы двух человек. Поэтому заложим сюда еще 200 000 (по 100к каждому за 2 недели) рублей на сборку, и около 30 000 на расходники (гвозди, саморезы, пилы, рулетки и прочее) (допустим что основной инструмент у нас уже есть).
Фундамент
Да, забыл про фундамент. Самый лучший и эффективный вариант фундмента для каркасного дома - винтовые сваи. В этом район, грунт позволяет сделать такие. В проекте просят 25 штук, 108-х свай:
Заглубление (мы всё уже узнали) в этом районе не больше 2 метров. Мы на всякий возьмем 2,5. Берем хорошие, с литым наконечником, и премиум покрытием. Сразу с монтажем.
Итого: 205 650.
Дом на куриных ножках
На этом этапе у нас есть уже участок, и дом вот в таком виде:
А потратили мы 2 158 650 рублей.
Дальше нужно утеплять и обшивать каркас.
В проекте всё заложено с запасом на утепление. Помимо основного слоя, испольлзуется перекрестное утепление. А значит и мы не будем экономить на мембранах, и на утеплителе. Берем хорошие материалы:
Добавляем к смете 450 550 рублей.
Сразу заказываем ОСБ на черновой пол. В проекте почему-то написано про 30 листов, но я не вижу тут больше 18. Но на всякий случай возьмем все 30, для надежности. Итого + 45 000 рублей. Думаю за доставку и разгрузку этого добра, еще тысяч 15 понадобится. Запишем.
На крышу мы кладем профлист.
Дальше просим наших же трудяг продолжить работу, и платим им еще 200 000 за следующие 2 недели.
Получаем примерно такой результат на выходе:
А общая цена вырастает до 2 929 874 рубля.
Отделка
Снаружи и внутри зашиваем всё имитацией бруса. Снаружи красим, внутри оставляем как есть. Сразу за отделкой прокладываем электрику
Платим нашим пацанам еще 100к за дополнительную неделю.
Кстати, окон в проекте нет, хотя обычно указыавают. НО это не проблема, мы посчитаем сами размеры.
Всего 4 больших окна, и 2 маленьких):
Итого:
590х1000 * 2 шт
1400*1400 * 3 шт
1400*2125 * 1 шт
Добавляем входную дверь тысяч за 50, с терморазрывом
По итогу получаем уже что-то похожее на дом:
А потратили мы 3 476 230.
Остались мелочи. На этом можно и закончить, но я бы не хотел.
Канализация и вода
Всё у нас в доме супер, но людям нужен готовы вариант. Поэтому мы сразу закладываем 200 000 на скважину, и 150 000 на септик. Это уже с установкой и вводом в дом.
ПО хорошему еще сюда сантехнику надо сразу заложить, хотя бы минимально душевую кабину и разводку по дому.
Умный дом
Куда без этого, конечно. Собирать умный дом мы будем на Акаре, т.к. это самая простая и интуитивно-понятная система умного дома на данный момент. Очень дорогая, но безотказная.
Делаем всего по чуть-чуть. Датчики движения, несколько розеток (на бойлер, конвекторы), пару реле на наружнее освещение, ну и всякого по мелочи.
Я бы сходу заложил еще 20% на разное, не предвиденное. Т.к. проект и идеи это одно, а в итоге всегда всё идёт не так, как планируешь. По срокам аналогично. Поэтому получаем итоговую сумму: 4 400 000 рублей.
Важно понимать, что это себестоимость. А нужно еще заложить маржу. Тоже хотя бы 20%. Не зря же я всем этим занимался? Итого цена реализации проекта:
5 207 659 рублей.
Рынок
Смотрим, купят ли такой дом, и что за эти деньги можно купить в этой локации, или в локации лучше.
За 4 миллиона готовый дом с отделкой и участком 6 соток в новом поселке (в поле):
За 6 млн можно взять 72 квадрата. тоже в новом поселке.
30 кв.м в современном стиле, тоже с ремонтом:
За 6 100 000 больше 150 кв.м. Электричество заведено до вводного щитка, требуется разводка внутри дома. Также ещё не установлено сантехническое оборудование. Подведение магистрального газа ожидается в текущем году. Вoдоснабжение из автономной скважины. Есть свой автономный септик.
Что-то очень похожее за те же деньги:
В общем, получается, что новый дом будет один-в-один с рынком по стоимости. И маневров на снижение цены почти не останется.
Но это если строить из хороших и качественных материалов. А что если нет?)
