Можно приобрести земельный участок в рассрочку. Однако для этого необходимо согласие продавца на заключение такой сделки.
Чтобы снизить риски, законодательство Российской Федерации строго регулирует этот вопрос. Например, покупатель не сможет распоряжаться объектом, приобретенным в рассрочку, до полного исполнения обязательств, даже если стороны не договорились о залоге и не подписали соответствующий договор.
1. Можно ли купить земельный участок в рассрочку.
В договоре купли-продажи земельного участка может быть предусмотрено условие о рассрочке платежа. В этом случае действуют нормы, предусмотренные статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возможность приобрести землю с условием оплаты частями зависит от воли продавца. Если он не возражает против рассрочки, то никто не может запретить продажу участка таким образом.
Обычно к рассрочке прибегают, когда покупатель не имеет достаточной суммы для полной оплаты товара, а продавец готов подождать с окончательным расчётом.
Считается, что рассрочка в первую очередь выгодна для покупателя. Если у него нет всей суммы, он может приобрести объект без необходимости брать кредит или занимать деньги у знакомых.
Однако иногда рассрочка может быть полезна и для продавца. Например, если участок не пользуется спросом из-за удалённости от города, высокой цены или других факторов, продавец может рассмотреть возможность продажи в рассрочку.
2. Виды правоотношений.
Земля может быть продана в рассрочку по договоренности между сторонами. В таком случае стороны подписывают договор купли-продажи (ДКП), покупатель получает участок, регистрирует право собственности на него, а затем выплачивает стоимость покупки частями.
На практике выделяют несколько типов расчетов по ДКП, когда продавец получает деньги за объект не сразу:
- Задаток: покупатель вносит часть стоимости в качестве предоплаты.
- Рассрочка без процентов: продавец предоставляет покупателю возможность выплачивать сумму долга без начисления процентов.
- Рассрочка с процентами: покупатель должен заплатить за покупку не только основную сумму, но и проценты за пользование кредитом.
- Отложенное исполнение обязательств: покупатель обязуется выплатить основную сумму позже.
- Рассрочка без первоначального взноса: покупатель не платит первоначальный взнос, а оплачивает остаток суммы по частям.
Независимо от типа правоотношений, имущество, полученное покупателем от продавца, является залогом в силу закона до полного исполнения обязательств выгодоприобретателем. Это означает, что сторонам не нужно заключать договор залога и регистрировать его в Росреестре. Сотрудник регистрационного центра увидит, что обязательства покупателя по расчетам по ДКП не выполнены в полном объеме, и наложит соответствующие обременения.
Чтобы понять, какой тип расчетов подходит в вашей ситуации, рекомендуем проконсультироваться с нашим юристом. Специалист https://myjus.ru расскажет, как подготовить ДКП земельного участка с рассрочкой, и объяснит, что будет выгоднее именно для вас. Мы работаем круглосуточно, без выходных и праздничных дней, поэтому вы можете задать свой вопрос в любое удобное для вас время.
3. Задаток.
При покупке земельного участка в рассрочку или другого недвижимого имущества, например, квартиры или частного дома, можно воспользоваться залогом, то есть задатком. В этом случае покупатель вносит часть суммы, указанной в договоре, сразу, а вторую — через определённый промежуток времени.
Чаще всего задаток используют при заключении предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это документ, по которому одна сторона обязуется передать предмет за плату другой стороне через определённое время, установленное соглашением или законом.
Однако в случае ПДКП право собственности на землю не переходит к покупателю, он не получает участок и не может сразу использовать его по назначению. По такому договору стороны лишь обязуются заключить сделку в будущем.
Задаток может быть использован и при подписании основного договора купли-продажи (ДКП). В этом случае покупатель рассчитывается за объект в два этапа: первый — при заключении сделки, второй — через определённый промежуток времени.
Задаток отличается от аванса тем, что первый выступает гарантом исполнения обязательств сторонами, а второй не является таковым и просто направляется в счёт оплаты.
Если одна из сторон нарушает условия договора, то она несёт материальную ответственность: продавец возвращает задаток в двойном размере, а покупатель не получает деньги обратно (в зависимости от того, кто является нарушителем).
При составлении договора купли-продажи с задатком рекомендуется включить в него пункт «Гарантии исполнения обязательств и ответственность сторон». В этом пункте отражается факт внесения покупателем задатка, который обеспечивает требования продавца в части оплаты товара, а также неустоек, штрафов, пени и возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением условий соглашения.
Обратите внимание! Договор задатка должен быть заключён в письменном виде. Несоблюдение такой формы соглашения делает его недействительным, а полученные продавцом денежные средства считаются авансом.
4. Рассрочка с процентами.
Приобрести земельный участок в рассрочку может быть более привлекательным вариантом, чем взять банковский кредит. Многие считают, что в таком случае не возникает никаких дополнительных процентов, и покупатель просто платит частями в течение определенного периода времени, избегая переплаты.
Однако это не всегда так. Согласно статье 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи (ДКП) может предусматривать обязанность покупателя выплачивать проценты от стоимости земли с первого дня заключения сделки.
В законодательстве нет четких правил, регулирующих начисление процентов по ДКП. Продавец может назначить любую плату, которую он считает разумной.
При оформлении договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой важно четко указать срок исполнения обязательств и приложить график платежей. Отказаться от уплаты процентов нельзя, если только это не предусмотрено условиями соглашения.
Пример из практики:
Шагалов П. и Рябзан Ю. заключили договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой на 5 месяцев под 30% годовых. Согласно условиям договора, стоимость участка составляет 200 тысяч рублей. Покупатель не внёс первый взнос.
Ежемесячно Шагалов должен оплачивать часть стоимости участка и начисленные проценты за полный месяц. Сумма ежемесячного платежа будет рассчитываться следующим образом:
- 200 000 / 5 = 40 000 рублей — часть стоимости участка;
- 200 000 * 30% / 12 = 5 000 рублей — проценты в месяц;
- 40 000 + 5 000 = 45 000 рублей — ежемесячный платёж.
Таким образом, за 5 месяцев Шагалов заплатит не 200 тысяч рублей (стоимость участка по договору), а 225 тысяч рублей. 25 тысяч рублей — это проценты за 5 месяцев.
5. Беспроцентная рассрочка.
Приобрести участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в рассрочку можно и без уплаты процентов. В этом случае общая стоимость земли делится на несколько равных частей, которые соответствуют количеству платежей или платёжных периодов.
В договоре обязательно должны быть указаны дата ежемесячного погашения обязательств и последний день полной оплаты покупки. Такой договор купли-продажи (ДКП) регистрируется в Росреестре сразу после его заключения. Участок становится предметом залога, и на его оборот накладываются ограничения. Покупатель не имеет права продавать, дарить, обменивать и совершать другие действия без согласия залогодержателя.
Несмотря на отсутствие процентов по договору, в случае невыполнения финансовых обязательств по оплате покупки, на просроченную сумму будут начисляться проценты до полного погашения задолженности. Их размер регулируется статьей 395 Гражданского кодекса РФ и зависит от ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации.
6. Отложенное исполнение обязательств.
Приобретение земельного участка в рассрочку с отложенным исполнением обязательств означает, что покупатель осуществляет расчёты по договору купли-продажи (ДКП) через определённый срок.
Например, первый платёж он вносит только через три месяца, а затем перечисляет ежемесячные платежи. Этот вид расчётов напоминает популярный вид кредитования — кредит без первоначального взноса.
Обратите внимание, что правовые отношения по ДКП с отложенным исполнением обязательств могут иметь и другую форму: стороны заключают сделку, покупатель получает участок, регистрирует право собственности на него и вносит полную стоимость покупки в течение определённого периода.
7. Как составить договор.
К составлению договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа следует подходить с особой тщательностью. В документе должны быть прописаны не только стандартные существенные условия, но и дополнительные, которые возникают в соответствии с законодательством.
Одновременно с основным договором купли-продажи может быть оформлен договор рассрочки между физическими лицами, в котором будет регламентирован порядок оплаты покупки. В таком случае, этот договор становится неотъемлемой частью основного соглашения.
Правила.
Законодательство не устанавливает строгих правил для составления договора купли-продажи земельного участка в рассрочку. Тем не менее, при его подготовке необходимо учитывать нормы гражданского права. В документе должны быть отражены как существенные, так и дополнительные условия, способствующие регулированию правоотношений.
К числу существенных условий договора купли-продажи с рассрочкой относятся:
- Подробное описание предмета сделки: кадастровый номер земельного участка, его местоположение, площадь, категория, вид разрешенного использования и другие характеристики.
- Цена: общая стоимость земли.
- Порядок расчетов: срок внесения ежемесячных платежей, их размер, условия, правила начисления процентов и другие аспекты.
Последнее условие является существенным согласно статье 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 432 ГК РФ, если в договоре отсутствует эта информация, он считается незаключенным.
Подготовка договора купли-продажи с рассрочкой — более сложный процесс, чем составление обычного соглашения. Мы рекомендуем обратиться к нашему юристу https://myjus.ru перед его составлением. Он подскажет, какая информация является обязательной для отражения в документе, а в случае необходимости составит его, основываясь на ваших личных потребностях и действующем законодательстве.
Образец.
Законодательство не устанавливает единого образца договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа. Тем не менее, при его составлении можно руководствоваться примерным шаблоном.
Типовой договор купли-продажи (ДКП) включает в себя следующие пункты:
- Название документа, дата и место его заключения;
- Указание сторон, участвующих в сделке;
- Описание предмета договора;
- Права и обязанности сторон;
- Цена договора;
- Порядок расчетов;
- Гарантии;
- Ответственность сторон;
- Форс-мажорные обстоятельства;
- Заключительные положения;
- Адреса, реквизиты и подписи сторон.
ДКП может быть написан от руки или напечатан с использованием типографской техники. Также возможно заполнение заранее подготовленного бланка.
8. Регистрация сделки.
Подписание договора купли-продажи — это лишь первый шаг в сделке. После того как документы подписаны, продавец и покупатель должны обратиться в Росреестр для регистрации договора, перехода права собственности и залога.
Подать документы можно несколькими способами:
- Лично обратившись в территориальное подразделение Росреестра;
- Через многофункциональный центр (МФЦ);
- На официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и учета.
Государственная регистрация залога и прав собственности на земельный участок осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218 от 2015 года. На основании этого закона в договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка, подтверждающая завершение сделки.
Документы.
Для регистрации перехода права собственности необходимо подготовить заявление по установленной форме и собрать небольшой пакет документов.
Необходимые документы:
- Гражданский идентификатор личности заявителя.
- Договор купли-продажи.
- Квитанция об оплате государственной пошлины (по желанию).
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариальное согласие от второго супруга на сделку. Хотя Росреестр может зарегистрировать переход права собственности и без этого согласия, его наличие защитит покупателя от возможных судебных разбирательств, если второй супруг не знал о продаже совместного имущества.
Если собственником земельного участка является несовершеннолетний, а от его имени действуют родители (законные представители), потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Стоимость.
Стоимость регистрации права собственности на земельный участок для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей.
Если земельный участок относится к сельскохозяйственной категории, то размер госпошлины за регистрацию права собственности на него составляет 350 рублей.
Когда покупатель приобретает дом с рассрочкой платежа, он становится собственником как жилой недвижимости, так и земельного участка. В таком случае госпошлина оплачивается отдельно за каждый объект.
9. Судебная практика.
В суд поступило исковое заявление от Немкина Б. (г. Москва) к Любаз Д. (Московская область) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате объекта продавцу.
Истец пояснил, что между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи (ДКП) с рассрочкой платежа. Стоимость имущества составила 500 тысяч рублей, проценты на эту сумму не начислялись.
По условиям соглашения, ответчик обязан был каждый месяц вносить по 25 тысяч рублей в течение 25 месяцев с момента подписания договора.
В первое время Любаз добросовестно исполнял финансовые обязательства. Однако через 14 месяцев он перестал вносить платежи. Немкин направлял покупателю требование оплатить задолженность, пытался связаться с ним по телефону и в социальных сетях, но Любаз не шел на контакт и на письменный запрос не ответил.
Истец, руководствуясь статьей 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), отказывается от выполнения обязанностей по ДКП и требует вернуть ему земельный участок.
В процессе рассмотрения дела суд установил, что между истцом и ответчиком действительно был заключен договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой. Любаз внес 14 платежей в размере 25 тысяч рублей, о чем свидетельствует выписка из банка. Четвертый месяц подряд покупатель уклоняется от исполнения финансовых обязанностей, предусмотренных соглашением.
Рассмотрев дело, суд отказал в удовлетворении иска, так как уплаченная ответчиком сумма составляет более половины стоимости земельного участка.
10. Частые вопросы.
Нужно ли оформлять договор залога при покупке дачи в Подмосковье в рассрочку одним физическим лицом у другого?
При продаже земельного участка и дачи в рассрочку залог возникает автоматически, согласно закону, без необходимости оформления отдельного соглашения. Однако в договоре купли-продажи (ДКП) должны быть указаны все важные условия: цена товара, порядок, срок и размеры платежей. Эти правила актуальны для всех регионов, включая Московскую область.
Можно ли использовать типовой образец ДКП земли в рассрочку, скачанный из интернета?
Единого образца ДКП, утвержденного на законодательном уровне, не существует. При составлении договора вы можете ориентироваться на заполненный документ, доступный в сети. Однако помните, что при продаже имущества в рассрочку необходимо включить в договор дополнительные существенные условия. Помимо цены и подробной характеристики объекта, в него должны быть указаны размер ежемесячных платежей, порядок их перечисления, график и другие важные детали.
Можно ли оплатить рассрочку по ДКП с физическим лицом досрочно?
Если у покупателя появляется возможность погасить остаток задолженности по ДКП с рассрочкой платежа сразу, он имеет право сделать это в течение 14 дней с момента заключения договора без предварительного уведомления продавца. Если же прошло больше времени, покупателю необходимо уведомить кредитора о своем намерении погасить задолженность раньше срока не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты досрочного исполнения финансовых обязательств.
11. Заключение эксперта.
Если покупатель не может сразу оплатить полную стоимость земельного участка, это не является препятствием для заключения договора купли-продажи. Стороны могут воспользоваться различными способами оплаты: рассрочкой, отсрочкой платежа, залогом и другими.
Одним из самых популярных способов оплаты является рассрочка. Многие люди ошибочно полагают, что кредит может быть предоставлен только в денежной форме и только банком. Однако это не совсем так.
Физическое лицо имеет право продать принадлежащее ему имущество в рассрочку. При этом оно может самостоятельно установить дополнительные условия договора, такие как срок исполнения обязательств, размер ежемесячного платежа, начисление процентов и другие.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!