В соответствии с пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ при покупке квартиры, дома, земли налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на приобретение жилья. При этом довольно часто возникает вопрос, как влияет последующая продажа жилья на имущественный вычет: возможно ли продолжить получать вычет после продажи квартиры? Возможно ли заявить вычет на уже проданное жилье?
В законодательстве есть готовые ответы на эти вопросы.
Если налогоплательщик заявил право на налоговый вычет при покупке жилья и получил его, но продал жилье до использования вычета в полном объеме, он вправе использовать остаток вычета и в последующих налоговых периодах до полного его получения. Право на использование остатка имущественного вычета не прекращается в случае прекращения права собственности на имущество. Основание: Письма Минфина России от 31.01.2012 N 03-04-05/5-90, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66, Письмо ФНС России от 09.03.2007 N 04-2-03/17.
Бывает ситуации, когда гражданин покупает квартиру или иную жилую недвижимость, но спустя недолгое время под влиянием жизненных обстоятельств продает ее до того, как заявит вычет за покупку. Но и в этом случае позиция контролирующих органов неизменна: налогоплательщик вправе получить налоговый вычет за покупку жилья в полном объеме. Право на вычет возникает сразу после фактического осуществления расходов на его приобретение и никак не связано с тем, будет ли находится жилье в собственности налогоплательщика в дальнейшем. Основание: Письма Минфина России от 08.06.2012 N 03-04-05/5-704, от 18.02.2009 N 03-04-05-01/65, письмо ФНС России от 08.10.2012 N ЕД-4-3/16925@, письмо УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21882.
При этом налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде (календарном году). Основание: Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239.
Рассмотрим подробней зачет налога от продажи недвижимости имущественным вычетом. При продаже недвижимого имущества менее предельного срока владения (3 года либо 5 лет) у налогоплательщика возникает обязанность предоставить декларацию и оплатить налог от дохода от продажи. Налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемый доход либо вычетом на 1 млн. руб., либо на расходы на приобретение этого жилья. Оставшаяся сумма облагается налогом по ставке 13 процентов. Но в этом случае, при наличии у налогоплательщика право на имущественный вычет, он вправе применить его. Каким образом?
Очень просто. "Покупной" налоговый вычет в размере не более 2 млн. рублей принимается к зачету налога. При этом если сумма вычета превысит налог и останется неиспользованный остаток вычета, он может быть заявлен к возмещению в будущем, при наличии официального налогооблагаемого дохода.
Также налогоплательщик имеет право на вычет за покупку недвижимости даже тогда, когда покупка и продажа были осуществлены в одном налоговом периоде. Основание: Письмо Минфина России от 29.04.2010 N 03-04-05/9-239.
Допустим, Иван Иванович продал квартиру за 3 млн. рублей, кадастровая стоимость составила 1,5 млн. руб. По окончанию года Иван Иванович подал декларацию, применил вычет в размере расходов на покупку квартиры, а купил он ее в том же году за 2 млн. рублей. Таким образом, доход от продажи составил 1 млн. руб. (3 млн.-2 млн.). Налог к уплате в размере 13 % составил 130 тыс. рублей. Так как Иван Иванович имеет право на получение имущественного вычета за покупку этой квартиры, он решает применить его в зачет налога. Имущественный вычет составляет 260 тыс. рублей (13 % от 2 млн. руб.,), эта сумма превышает налог. Таким образом, из 260 тыс. рублей 130 тыс. рублей идет в зачет налога, оставшуюся сумму вычета Иван Иванович сможет получить в будущем. Налог за продажу квартиры ему платить не нужно, он "перекрыл" его вычетом.
Но при выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры в одном году нужно учесть следующие моменты:
- У налогоплательщика должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее он был получен, то, возможно, применить его в этот раз не удастся).
- Налогоплательщик должен иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором продал квартиру. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
- При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента). Про правило 70 процентов кадастра написано тут.