Дорогие друзья, был запрос от нашей читательницы по поиску квартиры для дочери-будущей студентки со следующими характеристиками:
Интересует покупка квартиры для проживания дочери-студентки, но так как до поступления есть ещё пара лет, то пока хотелось бы сдавать, в идеале до 16 млн, желательно под семейную ипотеку, первый взнос 8 млн. Без разницы, новострой или старый фонд, но хотелось бы максимально благополучную/безопасную локацию для проживания девушки, можно с "бабушкиным" ремонтом. Метро до получаса пешком. Хотелось бы не более часа на метро до станции Университет/Воробьёвы горы. Это максимальные "хотелки", и мы готовы к тому, что реальность будет отличаться.
Запрос понятный. Давайте искать вместе.
Если позволите, расскажу, как обычно рассуждает брокер. Сначала нужно сделать декомпозицию запроса. Здесь он предельно конкретный, но так бывает далеко не всегда. Самое главное - выяснить мотивацию клиента. Базовых потребностей, при покупке недвижимости, на самом деле всего 3 - безопасность, выгода, статус и комфорт. Здесь приоритет очевиден и артикулирован.
Дальше. На первом этапе не обращаем внимание на бюджет. Понимаем, что бюджет - лишь индикатор потребительских свойств объекта. Сначала нам требуется создать "квартиру мечты" - идеальный вариант, эталон, с которым мы будем дальше сверятся при поиске.
Давайте думать вместе. Нам нужна квартира, хорошо пригодная для аренды (мы не понимаем, останется ли квартира дочери в виде "приданного" или она лишь поживёт в ней во время учебы в московском ВУЗе), с другой стороны - нам нужно обеспечить максимальную безопасность и комфорт дочери на время учёбы в Москве.
Что было бы идеальным решением? Комплекс бизнес-класса с закрытой территорией и охраной, сбалансированным, понятным соцсоставом (с преобладанием семейных пар), консьержем (было бы неплохо с ним/с ней познакомится - лишний пригляд на первых порах не помешает), в шаговой доступности до метро (полчаса всё-таки, наверное, перебор, давайте сократим максимум до 15 минут и относительно недалеко от ВУЗа - мы пока не знаем в какой именно ВУЗ поступит девушка, но понимаем, что большая часть московских ВУЗов расположена где-то вдоль проспектов Вернадского/Мичуринского, Юго-Запад. По-хорошему, не хотелось бы заставлять девушку много пересаживаться, поэтому либо красная ветка, либо БКЛ. Семейную ипотеку, к сожалению, игнорирую, боюсь, её в скором времени полностью отменят. Понятно, что, если будем исходить из денег в наличии (8-10 млн), подбор вариантов будет иной.
Площадь в запросе не регламентирована, поэтому, наверное, можно рассматривать не только 1-комнатные, но и студии. Апартаменты/лофты - не нужны. Первый и последний этажи, как менее ликвидные, не рассматриваем. Желательно, новый жилфонд, от 1998 года постройки. Желательно, с качественным ремонтом. Понятно, что, если не уложимся в бюджет, придётся какими-то из критериев пожертвовать.
38 кв.м в ЖК "Квартал на Ленинском" за 14,8 млн
5 этаж 25-этажного корпуса. Прекрасный дом 2003 года постройки, 6 минут до метро. Один из лучших ЖК в этой локации, изумительный и абсолютно безопасный район
Цена за кв.м - 389 000 за кв.м
Средняя текущая стоимость аренды - 65 000/месяц
Окупаемость (без учета ремонта/допрасходов и увеличения стоимости актива) - 228 МАП
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/283845894/
Студия 27 кв.м в ЖК "Вестердам" за 15,85 млн
15 этаж 19-этажного корпуса 2022 года постройки. Новый жк бизнес-класса от застройщика "Интеко" (теперь - часть компании Sminex). 8 минут до станции метро "Аминьевская" БКЛ. Стильный качественный ремонт, устойчивый спрос на аренду.
Цена за кв.м - 587 000 за кв.м
Средняя текущая стоимость аренды - 85 000/месяц
Окупаемость (без учета ремонта/допрасходов и увеличения стоимости актива) - 186 МАП
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/302309529/
41,1 кв.м на Вернадского за 16,7 млн
4 этаж 17-этажного корпуса. Монолит-кирпич 2012 года постройки, 15 минут до метро Университет. Стильный качественный ремонт, премия при сдаче в аренду.
Цена за кв.м - 406 000 за кв.м
Средняя текущая стоимость аренды - 80 000/месяц
Окупаемость (без учета ремонта/допрасходов и увеличения стоимости актива) - 209 МАП
Ссылка на объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/304298585/
Друзья, благодарю Вас за внимание и желаю успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь