Техническое обслуживание инженерных сетей — это набор мероприятий, обеспечивающих нормальную эксплуатацию многоквартирного дома. В этой статье мы расскажем о том, что представляют собой инженерные системы, из каких компонентов они состоят и как правильно за ними ухаживать.
✅ Подписывайтесь на канал МАРКЕТ ЖКХ
Определение инженерных систем
Внутридомовые инженерные системы охватывают коммуникации и сети, а также механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование. С их помощью ресурсы, предоставляемые коммунальными службами, поступают в дом. В случае отсутствия централизованного снабжения, управляющая компания организует на месте предоставление коммунальных услуг, таких как отопление и горячее водоснабжение. Также сюда входят мусороприемные камеры и мусоропроводы.
Состав инженерных систем в многоквартирном доме:
• системы отопления и горячего водоснабжения;
• системы водоснабжения и водоотведения;
• электрические сети;
• газовое оборудование внутри дома;
• системы вентиляции и дымоудаления;
• лифты;
• мусоропроводы;
• ливневая система.
Ответственность за техническое обслуживание внутридомовых инженерных сетей лежит на управляющей компании, ТСЖ или ЖСК, поскольку эти системы и оборудование являются частью общего имущества многоквартирного дома.
Как организовать эффективное техобслуживание инженерных сетей?
Сотрудники управляющей компании обязаны регулярно проводить проверки исправности и функциональности всех инженерных систем, сетей и оборудования в многоквартирном доме.
1. Системы отопления и горячего водоснабжения
Для обеспечения стабильной работы котельных, тепловых сетей и систем отопления управляющая компания или ТСЖ должны:
- осуществлять ремонт и при необходимости реконструкцию;
- выполнять техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов и других элементов систем;
- контролировать параметры теплоносителя и воды (давление, температура, расход) и принимать меры при несоответствии;
- следить за исправностью контрольно-измерительных приборов и заменять их по мере необходимости;
- выполнять другие необходимые работы.
За месяц до конца отопительного сезона управляющие компании разрабатывают и согласуют с теплоснабжающей организацией графики профилактических работ и ремонтов, а затем согласовывают план с муниципалитетом.
Ремонтные работы на тепловых сетях и системах отопления следует проводить летом, допустимый срок — 14 дней.
Специалисты ежегодно проводят гидравлические испытания оборудования перед началом и после окончания отопительного периода.
2. Системы водоснабжения и водоотведения
- Выполнять регулировку и техническое обслуживание насосного и запорного оборудования, а также контролировать параметры воды — давление, температура и расход.
- При обнаружении несоответствий незамедлительно их устранять.
- Следить за исправностью контрольно-измерительных приборов и своевременно их заменять.
- Удалять накипь и коррозионные отложения в системе водоснабжения.
- Промывать водопровод после завершения ремонтных работ.
3. Электрооборудование
- Проверять заземление всего оборудования, включая кабели и насосы.
- Измерять сопротивление изоляции проводов и при необходимости восстанавливать цепи заземления.
- Обеспечить работоспособность устройств защитного отключения и эффективную работу силовых и осветительных систем.
- Проводить техническое обслуживание и ремонт электрических установок, включая системы дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации и внутреннего водопровода.
- Замечать и заменять неисправные датчики, а также следить за состоянием проводки и оборудования пожарной безопасности.
- Использовать электрооборудование согласно установленным стандартам и требованиям безопасности.
Подробный перечень работ и услуг можно найти в Постановлении Правительства РФ № 290.
4. Внутридомовое газовое оборудование
Обслуживание газового оборудования включает в себя:
• проверку состояния всей системы внутридомового газового оборудования и её компонентов;
• техническое обслуживание и ремонт систем, контролирующих уровень загазованности помещений;
• устранение неисправностей и проблем с внутридомовым газовым оборудованием, а также системами дымоудаления и вентиляции, которые могут привести к накоплению газа в помещениях.
Специалисты должны проводить техническое обслуживание газового оборудования не реже одного раза в год.
5. Системы вентиляции и дымоудаления
Для правильного обслуживания систем вентиляции и дымоудаления сотрудники управляющей компании выполняют следующие действия:
• техническое обслуживание и сезонная настройка оборудования систем вентиляции и дымоудаления, проверка работоспособности всех компонентов;
• наблюдение за состоянием, выявление и устранение причин нежелательных вибраций и шумов при работе вентиляции;
• ликвидация неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, а также замена неисправных шиберов и дроссель-клапанов, восстановление вытяжных решеток и их креплений.
Чтобы поддерживать дымовые и вентиляционные каналы в надлежащем состоянии, необходимо:
• проверять состояние и наличие тяги в дымовых и вентиляционных каналах при вводе их в эксплуатацию, а также при газификации здания, подключении нового газоиспользующего оборудования, переустройстве или ремонте каналов;
• регулярно контролировать тягу в дымовых и вентиляционных каналах в процессе эксплуатации;
• очищать и ремонтировать каналы, если тяга отсутствует.
Если в здании есть газовое оборудование, специалисты проверяют тягу в каналах не реже трех раз в год. Управляющая компания может самостоятельно осуществлять проверки вентиляционных каналов или заключить договор с специализированной организацией.
Если газовое оборудование отсутствует, УК руководствуется общими нормами ПП №491 и №290. Согласно данным нормативным актам, управляющая организация должна проводить осмотр общего имущества два раза в год и устранять выявленные неисправности.
6. Лифты
Управляющая компания несет ответственность за безопасное использование и надлежащую эксплуатацию лифтов:
• организует диспетчерский контроль и обеспечивает связь диспетчера с кабиной лифта;
• проводит осмотры, техническое обслуживание и ремонт лифтов, фиксируя результаты в актах;
• обеспечивает аварийное обслуживание и также оформляет результаты в виде актов;
• проводит техническое освидетельствование лифта и оформляет результаты.
Управляющая организация осуществляет аварийно-техническое обслуживание круглосуточно, а техническое освидетельствование лифта — не реже одного раза в год.
7. Мусоропровод
Организация, управляющая многоквартирным домом, обеспечивает надлежащее состояние мусоропроводов и мусоросборников:
• проводит проверку технического состояния и работоспособности всех элементов;
• устраняет засоры;
• осуществляет чистку, промывку и дезинфекцию загрузочных клапанов, мусоросборной камеры и её оборудования;
• разрабатывает план восстановительных работ в случае выявления повреждений.
Управляющая компания планирует ремонт мусоропровода раз в пять лет. Удаление отходов из мусоросборных камер должно проводиться ежедневно. Также нужно периодически проводить дезинфекцию помещений камер и их оборудования.
Если мусоропровод забит или повреждён, сотрудники управляющей организации обязаны решить проблему в течение суток.
Специалисты проверяют состояние мусоропровода дважды в год или по запросам жильцов.
8. Ливневая канализация
Управляющая организация проводит профилактические осмотры, очистку ливневой канализации и следит за её бесперебойной работой.
Очистка ливневки входит в минимальный перечень работ по содержанию придомовой территории в летний период. Кроме того, УК контролирует состояние систем водоснабжения, отопления и водоотведения, и при необходимости осуществляет ремонт.
К основным обязанностям УК также относятся:
• очистка люков и закрытие крышек канализационных колодцев; очистка дворовой канализационной сети;
• очистка ливневой и дворовой канализации, а также дренажных систем.
После длительных ливневых дождей, продолжающихся два-три дня, УК проводит внеплановый осмотр несущих конструкций, определяет места скопления воды и устраняет её.
Благодаря инженерным коммуникациям и оборудованию, жильцы многоквартирного дома получают коммунальные услуги, такие как отопление, горячая и холодная вода, электричество и газ. Они также могут пользоваться лифтом и выбрасывать мусор через мусоропровод. Управляющая организация обеспечивает поддержку всех инженерных систем для предоставления необходимых коммунальных услуг.
Техническое обслуживание инженерных сетей основано на следующих нормативных актах:
1. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354;
2. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491;
3. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 №290;
4. Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 №410;
5. Постановление Правительства РФ от 24.06.2017 №743;
6. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 №170;
7. другие законы и нормативные акты.
✅ Наш сайт по услугам капитального ремонта МКД: ремонт кровли, фасада, отмостки, подвалов и так далее
✅ Наш маркетплейс «МаркетЖКХ», в котором размещены все товары и услуги в сфере ЖКХ
✅ Наша группа Вконтакте, где мы публикуем полезную информацию, отвечаем на ваши вопросы и показываем результаты работ.
✅ Наш телеграмм-канал со свежими новостями из сферы ЖКХ и полезной информацией
