Дорогие друзья, добрый день, давайте сегодня поговорим об аренде. Аренда в Москве - тема очень обширная, в рамках одной статьи, смогу сделать только самый поверхностный обзор, если зайдёт - пишите, что рассмотреть более детально. Давайте, в этой статье сделаю упор на то, как выбирать квартиры для последующей аренды - основные принципы. В общем, главное по теме.
На самом деле, вся недвижимость и абсолютно всё в этой сфере завязано именно на аренду. Пресловутый "доходный метод". Для жилой это не всегда очевидно, а для коммерческой это "альфа и омега". Коммерческая в чем-то проще и честнее. Никаких "рюшечек" и "видов из окон, которые, возможно, загородят дома второй очереди" - только голые цифры.
У нас есть 100 000 000 рублей. Что лучше - купить 100 невзрачных гаражей, где-то там, стоимостью по миллиону рублей, каждый из которых можно будет сдавать по 10 000 рублей в месяц или одну прекрасную великолепную квартиру на Остоженке с аутентичной итальянской мебелью и эксклюзивным ремонтом от ..., забыл, этого..., ну, в общем, очень известного архитектора.
- Простите, а за сколько мы сможем квартиру на Остоженке сдавать?
- Ну, что за нелепый вопрос, кто же сдаёт такое сокровище?
- Нет, ну мы же сравниваем - гаражи или квартира?
- Сравнивать какие-то убогие гаражи и произведение искусства не комильфо.
- И всё же?
- Нет, ну, если Вы так вульгарно ставите вопрос... Конечно гаражи. Понятная финмодель, 10 лет окупаемости без учёта роста стоимости активов, гарантированный рентный поток, очередь из арендаторов. Если Вы о деньгах, только гаражи, тут и думать не о чем :-)
В Москве давным-давно сформировался "эталон" ликвидной квартиры для срочного выкупа и аренды - это 1-комнатная квартира, не на первом этаже, в шаговой доступности от метро в спальном районе. По-хорошему, нужно ещё учитывать:
- Портрет покупателя - кому в этом районе Вы собираетесь сдавать? Студентам? Молодым парам? Семьям с детьми? Бригаде гостей из солнечного Таджикистана?
- Характеристики и перспективы района. Метро еще нет, но скоро будет (вспоминаем волшебное Бирюлёво); рядом свалки ТБО, но их убирают, а нет наоборот, не было свалки ТБО, но она точно будет; рядом милый рынок с прекрасными ценами на фрукты, ну да, ну да, а замечательные продавцы с этого рынка снимают квартиры поблизости;
- Износ дома. Когда покупаете недвижимость, всегда старайтесь составлять финансовый план лет на 10. Я покупаю новостройку на котловане, через 3 года дом сдадут, через 3,5 года я закончу ремонт и смогу начать свою квартиру сдавать (+42 месяца к сроку окупаемости доходным методом), но так как к этому моменту, с высокой долей вероятности, будут продолжаться ремонты и не будет завершено благоустройство двора, я смогу её сдавать не за N рублей, а за N-20 000. К N я смогу прийти только на 5 год с начала принятия инвестиционного решения. Но потом - актив на долгие 30 лет превратится в "дойную корову" - новый дом, хороший соцсостав, прекрасная развивающаяся локация и шаговая доступность до 3х станций метро, включая прелестную БКЛ. С другой стороны, я могу взять на 5 миллионов дешевле квартиру в хрущобе рядом с метро и начать сдавать её прямо завтра, но степень износа дома достаточно высока, крайне странные соседи, настоявшие на "невключение" дома в список по реновации и устойчивый неприятный запах в подъезде. Боюсь, что как только рядом с моим домом сдастся новый ЖК, цены на аренду сильно упадут. В принципе, можно подумать в ту сторону, но, наверное, это временное решение - куплю, посдаю 3 года, а потом, перед сдачей новостройки поблизости, быстро продам и переложусь;
- Ремонт. Оценивайте свои силы. Готовы сделать ремонт самостоятельно? Нанять кого-то? Или проще купить что-то доступное для сдачи без всяких переделок, хотя и дороже? Помним, что любой ремонт это простой и сдвиг финмодели вправо.
Как только, все эти моменты учли, заходим на ЦИАН во вкладку "Аренда", выбираем кол-во комнат, переходим на "Карта" и начинаем искать оптимальный вариант.
Нам нужно:
- Попасть в наш бюджет;
- Выбрать лот с лучшими потребительскими свойствами (ремонт подъезда и квартиры, качество коммуникаций, коммунальные платежи, востребованность аренды в этой локации и доме, кто предполагаемый арендатор, какие допрасходы потребуются и т.д.);
- С лучшей транспортной доступностью (при этом, вторая линия от дороги может быть в целом интереснее первой, разница 1 и 3 минуты до метро некритична, но не будет шума и т.п.);
- Максимально интересный доходным методом (делим стоимость лота на предполагаемую стоимость аренды - понимаем, что 176 МАПов сильно интереснее 225);
- Главное - ликвидность. Квартира в моменте - хороша, но сможете ли Вы её при необходимости быстро скинуть? (я в Российском Аукционном Доме как-то продавал чердачные помещения на Арбате, они обычно стоят в районе 40-45% от стоимости обычных квартир в этом доме. Для аренды - могут быть вполне интересным решением, но вот с точки зрения ликвидности и быстрой перепродажи вызывают массу вопросов).
Благодарю Вас за внимание и желаю успешных инвестиций!
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
Буду рад помочь Вам с оценкой, подбором и продажей квартир в Москве +7 919 7782622
