Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с проблемами в работе управляющей компании. Холодные батареи, грязные подъезды, проблемы с лифтами и горячей водой — всё это вызывает возмущение.
Качество предоставляемых услуг оставляет желать лучшего, а квитанции с внушительными суммами регулярно появляются в почтовых ящиках.
В своей работе я помогал людям писать жалобы на управляющую компанию, поэтому я знаю, как это работает. Сегодня я поделюсь с вами несколькими способами, которые помогут сделать воду горячей, а подъезд чистым.
Каковы обязанности управляющей компании?
Прежде всего, следует обратиться к договору управления, который заключается между каждым собственником квартиры и управляющей компанией (УК) согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ. В этом документе определены основные обязанности УК:
* **Обслуживание дома**: включает в себя ремонт и сохранность общего имущества, такого как лестничные площадки, чердаки, подвалы и сами лестницы.
* **Ремонт водопровода, отопления и электричества в квартирах**: УК отвечает за своевременный ремонт систем водоснабжения, отопления и электроснабжения, чтобы они функционировали должным образом.
* **Пожарная безопасность**: следит за тем, чтобы дом был оборудован в соответствии с требованиями закона, включая наличие огнетушителей, исправность пожарных шлангов и кранов.
* **Чистота подъездов и дворов**: круглогодично поддерживает порядок и чистоту на территории.
* **Наем сотрудников**: нанимает и оплачивает труд дворников, электриков и уборщиц. Обычно в штате УК имеются все необходимые специалисты.
УК может предоставлять эти услуги самостоятельно или привлекать подрядчиков, но в любом случае она отвечает за качество и сроки выполнения работ.
Однако за поставку воды, электричества и отопления управляющая организация обычно не отвечает, так как этими услугами занимаются другие фирмы. УК выступает в качестве посредника между поставщиками и собственниками квартир:
* **Контроль счетчиков**: направляет показания жильцов о потреблении коммунальных услуг.
* **Сбор оплаты**: собирает платежи и работает с должниками.
* **Информирование**: оповещает жильцов о перебоях в энергоснабжении, например, о плановом отключении воды.
* **Сообщает об авариях**: если в доме произошла авария, и у вас нет воды из-за прорванной трубы, коммунальщики не будут чинить её, но обязательно расскажут о случившемся.
Согласно Закону «О защите прав потребителей», если УК нарушает свои обязательства, она обязана возместить ущерб и вред. Например, если на вашу машину упал ком снега с крыши дома и повредил её, а вы собрали доказательства, что это произошло по вине управляющей организации, то можете требовать возмещения причиненного вреда.
Если вы замечаете, что подъезды и двор постоянно грязны, а батареи в вашей квартире холодные, а у соседей тёплые, не стесняйтесь жаловаться. Это поможет зафиксировать факт оказания ненадлежащих услуг.
Как подать жалобу
Вы можете подать претензию лично, через портал Госуслуг или по почте. Если вы выбрали последний вариант, обязательно отправьте письмо с уведомлением и описью вложений. Это позволит вам подтвердить, что вы действительно направляли претензию и она была доставлена адресату.
На портале Госуслуг можно подать претензию в электронном виде. Для этого откройте личный кабинет на сайте ГИС ЖКХ и найдите графу «Направить обращение или жалобу». Информация о вас как о заявителе и адрес электронной почты подтянутся автоматически. Остальные поля необходимо заполнить самостоятельно:
- адрес многоквартирного дома;
- адресат, куда направляется обращение;
- описание сути претензии.
Вы можете приложить электронные документы, подтверждающие, что услуги были оказаны некачественно. Например, если в вашей квартире плохо топится, так как требуется ремонт межпанельных швов, а управляющая компания его не проводит, а температура в помещении остаётся низкой, этот факт необходимо зафиксировать. Для этого сделайте замеры и составьте акт или отчёт об обследовании. В этом вам может помочь независимый эксперт.
Если вы решили отнести претензию лично, подготовьте два экземпляра от руки. Один экземпляр отдайте адресату, а на другом попросите поставить отметку о принятии. Этот экземпляр оставьте себе.
Заранее проверьте график работы управляющей компании. Он может быть стандартным, с перерывом на обед, или отличаться от других.
На что жаловаться
**Права жильцов многоквартирных домов**
Закон не устанавливает конкретный перечень услуг, которые управляющая компания должна предоставлять жильцам многоквартирных домов. Стороны могут включать в договор любые требования и обязанности, которые не противоречат законодательству. Например, коммунальщики не обязаны очищать фасад дома от граффити, но жильцы могут включить этот пункт в договор.
Однако существует минимальный перечень услуг, которые Управляющая компания должна оказывать:
* Следить за состоянием несущих конструкций дома, таких как стены, фундамент и крыша. УК должна контролировать состояние кровли, чтобы избежать протечек, и при их обнаружении незамедлительно устранять.
* Поддерживать в исправном состоянии инженерные системы и общее имущество.
* Проводить сухую и влажную уборку в доме, включая лифты, лестничные площадки и пандусы, а также очищать двор от снега и наледи.
Кроме того, управляющая компания выявляет должников и принимает меры для взыскания задолженности. Она информирует жильцов о тарифных изменениях, хранит документы на дом и проводит переговоры с ресурсоснабжающими подрядчиками. Если из крана течет грязная вода, хозяйствующая фирма может выставить претензию подрядчику за некачественное оказание услуг.
Чтобы узнать, какие услуги должна оказывать именно ваша управляющая компания, откройте договор управления. Если у вас его нет, запросите копию — вам обязаны ее предоставить.
**Ответственность управляющей компании**
Вы можете привлечь управляющую компанию к административной ответственности в следующих случаях:
* Нарушение правил содержания общего имущества и его технической эксплуатации — штраф в размере 40-50 тысяч рублей.
* Неисполнение санитарных норм жилищно-коммунального хозяйства (плохая работа вентиляции, дребезжание стен) — штраф 10-20 тысяч рублей или приостановление деятельности на срок до 90 дней.
* Несоблюдение правил пожарной безопасности — штраф 300-400 тысяч рублей.
* Нарушение правил ведения предпринимательской деятельности, связанной с управлением многоквартирным жилым помещением — штраф 150-250 тысяч рублей.
* Нарушение требований лицензии — штраф 250-300 тысяч рублей.
* Непредоставление достоверной информации о реализуемых услугах, ущемление прав потребителей — штраф 5-20 тысяч рублей.
Если управляющая компания нарушает свои обязательства или предоставляет неполную информацию об услугах, она обязана возместить собственникам квартир причиненные убытки в полной сумме.
Кроме того, руководитель компании может понести наказание за несвоевременное перечисление денег ресурсоснабжающим подрядчикам:
* Штраф — до 300 тысяч рублей.
* Принудительные работы — до двух лет.
* Лишение свободы — до двух лет плюс штраф до 80 тысяч рублей.
Если ваша обслуживающая организация регулярно нарушает правила или вас не устраивает качество оказываемых услуг, вы всегда можете отказаться от ее услуг.
Как написать жалобу
Необходимо четко и подробно описать проблему. Чем детальнее будет ваш рассказ, тем больше вероятность, что ситуацию удастся разрешить. Если у вас есть возможность, стоит обратиться к юристу, который поможет составить юридически грамотную претензию.
Нет необходимости искать нормативные акты, которые были нарушены управляющей компанией. Важно последовательно изложить суть проблемы и приложить доказательства: фотографии, видео, квитанции, предыдущие обращения, а также показания других жильцов. Если есть возможность оплатить услуги независимого оценщика, его экспертиза может стать дополнительным аргументом в вашу пользу.
Что касается оформления претензии, то необходимо указать:
- Наименование управляющей компании или должность и ФИО директора;
- Личные данные;
- Почтовый адрес, по которому вам обязаны направить ответ.
Претензию можно как напечатать, так и написать от руки. В последнем случае старайтесь писать разборчиво, чтобы текст было легко прочитать. Подпись следует поставить от руки в любом случае. Также укажите дату составления претензии и перечислите все прилагаемые документы.
Способы пожаловаться на УК
Давайте обсудим, как можно решить проблему, исходя из причины, по которой вы обратились с жалобой. Вот несколько возможных вариантов:
* Звонок диспетчеру.
* Обращение к директору организации, ответственной за решение проблемы.
* Жалоба в жилищную инспекцию.
* Жалоба в Роспотребнадзор.
* Обращение в прокуратуру.
* Судебный иск.
Давайте сначала рассмотрим более мягкие способы решения проблемы, а затем перейдем к более серьёзным мерам.
Диспетчерская служба
Давайте начнём с самого простого — звонка диспетчеру. Вы можете высказать ему свои претензии, например, если уборщица плохо моет пол или мусор не вывозят уже вторую неделю.
Если произошла аварийная ситуация, например, прорвало трубу или отключили электричество, также следует позвонить в диспетчерскую службу.
Сотрудник зафиксирует ваше обращение и даст вам номер заявки. Вы сможете отслеживать её статус и срок исполнения.
Вот несколько причин, по которым вы можете позвонить в диспетчерскую службу:
* аварийные ситуации — отсутствие света, воды, отопления;
* любые вопросы, касающиеся текущего состояния дома.
Жалоба на имя директора УК
Если ваши претензии остались без внимания, вы можете обратиться к директору компании в письменной форме. Изложите проблему в свободной форме, не забыв упомянуть о работе его сотрудников. Также будет полезно сослаться на пункты договора управления, которые были нарушены. Упоминание о таких организациях, как прокуратура, суд и Роспотребнадзор, может оказать положительное воздействие на ситуацию. Ваша цель — продемонстрировать, что вы знаете свои права и готовы отстаивать их до конца.
Поводы для обращения могут включать:
* оказание некачественных услуг: плохая уборка, постоянные поломки лифта, отсутствие уборки, переполненные мусорные баки и наличие грызунов рядом с ними;
* невыполнение услуг, предусмотренных договором: отсутствие уборки, несвоевременная очистка снега в зимний период;
* бездействие персонала: игнорирование ваших звонков и обращений;
* ненадлежащее исполнение обязанностей конкретным работником, например, если уборщица, обязанная убирать дом два раза в неделю, делает это только один раз.
Срок рассмотрения вашего обращения составляет 30 календарных дней. Вы можете отправить его через форму обратной связи, которая может быть на сайте управляющей компании, заказным письмом или лично.
Эти два способа решения проблемы относятся к мирным вариантам. В некоторых случаях собственник может самостоятельно добиться справедливости, но в других ситуациях потребуется помощь юриста и контролирующих государственных органов.
Жилищная инспекция
Эта организация занимается решением любых вопросов, связанных с эксплуатацией и техническим состоянием жилых помещений. Если вы столкнулись с поломкой лифта, протечкой крыши или проблемой холодных батарей зимой, а действия управляющей компании не приносят результата, самое время обратиться в Жилищную инспекцию с жалобой.
В каких случаях стоит обратиться в инспекцию?
- **Нарушение условий содержания многоквартирного жилого дома**: например, если на голову жильцам сыплется штукатурка.
- **Игнорирование звонков и обращений собственников**: если управляющая компания не реагирует на ваши просьбы.
- **Нарушение правил управления**: если компания самовольно принимает решения, которые нарушают интересы жильцов.
Жалоба будет рассмотрена в течение 10 рабочих дней. Подать ее можно через сайт «Госуслуги», заказным письмом через Почту России или через форму обратной связи на сайте инспекции.
Случай из практики
В нашей практике был случай, когда женщина, жительница многоквартирного дома, столкнулась с проблемой. В их доме есть небольшая площадка, на которой жильцы обычно паркуют свои автомобили. Однако управляющая компания внезапно объявила, что заставленный машинами двор — это плохо, и установила шлагбаумы. Теперь жильцам разрешалось заезжать во двор до 19:00, а после — парковаться где угодно, но только не возле дома. Это вызвало возмущение среди жильцов.
Как выяснилось позже, идея установки шлагбаумов принадлежала владельцу детской стоматологии на первом этаже. Его клиенты жаловались, что не хватает мест для парковки, и приходилось далеко ходить с детьми. Новые правила были установлены без собрания собственников, и были установлены шлагбаумы.
Жильцы направили коллективное обращение в управляющую компанию и ее директору, но все остались без ответа. Тогда мы составили жалобу в жилищную инспекцию, и вопрос был решен.
Роспотребнадзор
Роспотребнадзор — это ведомство, которое рассматривает жалобы, связанные с нарушениями прав потребителей. Это также относится и к коммунальным службам, поскольку некачественное оказание услуг может нарушать права жильцов.
Прежде чем обращаться в Роспотребнадзор, стоит попытаться урегулировать конфликт мирным путём. Вы можете позвонить в диспетчерскую службу или направить обращение директору компании. Если же ваши попытки не принесут результата, то тогда стоит обратиться в этот орган.
Поводы для обращения
Существует несколько причин, по которым стоит обратиться в Роспотребнадзор:
* **Необъяснимый рост тарифов** на жилищно-коммунальные услуги.
* **Нарушение санитарных норм.**
* **Игнорирование жалоб и обращений собственников.**
Ведомство рассматривает обращения в течение 30 календарных дней. В некоторых случаях этот срок может быть продлён до 60 дней.
Претензию можно отправить тремя способами: через портал «Госуслуги», на сайте ведомства или заказным письмом.
Прокуратура
Если жилищная инспекция и Роспотребнадзор не смогли решить вашу проблему, следует обратиться в прокуратуру. В своей жалобе вы можете указать на бездействие управляющей организации и других государственных органов, которые не отреагировали на вашу просьбу о помощи.
Прокуратура — это правоохранительный орган, который следит за соблюдением прав граждан и законов.
По каким вопросам можно обратиться в прокуратуру:
* отсутствие лицензии или её просрочка у хозяйствующей компании;
* необъяснимое увеличение тарифов;
* отсутствие реакции на обращения жильцов.
На рассмотрение вашей жалобы у прокуратуры есть 30 дней.
Три способа направить жалобу:
1. Отнесите её в приёмную ведомства по месту регистрации.
2. Отправьте заказным письмом.
3. Оставьте обращение через форму на сайте.
Суд
Это самый последний шаг, к которому стоит обратиться, если все остальные меры не привели к желаемому результату. Для составления грамотного иска в таких случаях лучше обратиться к квалифицированному юристу. Он внимательно изучит вашу проблему и подскажет, какие есть варианты решения.
В районный суд необходимо предоставить факты, подтверждающие нарушение ваших потребительских прав и бездействие коммунальных служб. Важно собрать документы, которые докажут, что вы пытались мирно урегулировать конфликт. Это могут быть квитанции, чеки, почтовые уведомления и копии обращений. Обязательно приложите копии квитанций об оплате коммунальных платежей и чеки — так вы покажете суду, что исправно платите и не имеете задолженностей.
Вы имеете право на возмещение морального вреда, а также на взыскание штрафа с обслуживающей организации. Сумма штрафа зависит от размера иска.
Как отказаться от управляющей компании
Если все ваши попытки разрешить проблему с коммунальными службами не увенчались успехом, вы имеете полное право расторгнуть договор. Для этого вам необходимо заручиться поддержкой других собственников квартир.
Назначьте собрание, на которое следует пригласить владельцев нежилых помещений — паркингов, коммерческих объектов и кладовых.
Уведомление о собрании должно быть направлено за 30 дней до его проведения. К уведомлению приложите информацию, подлежащую обсуждению.
Чтобы собрание считалось состоявшимся, необходимо выполнить следующие условия:
- Более 50% собственников должны принять участие в собрании;
- Должны быть назначены председатель и секретарь;
- Письменный протокол собрания должен быть составлен.
Председатель должен ознакомить собравшихся с сутью проблемы и предложить возможные пути ее решения. Затем проводится голосование, результаты которого фиксируются в письменном виде. Принятое собственниками решение направляется в жилищную инспекцию и управляющую компанию.
Борьба с коммунальными службами — это сложный и изматывающий процесс. Однако вы должны знать свои права, чтобы пользоваться услугами, которые оплачиваете каждый месяц.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!