Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, обсудит, где ПИК дает самые большие скидки и стоит ли покупать сейчас, подождать зимы или вообще отказаться от этих проектов.
Какие проекты ПИК выбрать для инвестиций?
В последнее время мы видим значительное снижение цен на некоторые проекты ПИК, что может представлять интерес для потенциальных инвесторов. Однако важно понимать, что выбор объекта для инвестиций требует тщательного анализа и понимания текущей рыночной ситуации, а также перспектив роста в конкретных районах. Например, недавно ПИК запустил продажи в проекте «Саларьево» (ПИК+). Однако я не рекомендую инвестировать в этот объект, особенно по цене в 400 тыс. рублей за м2. Причина проста — проект находится за МКАД, в районе с высокой конкуренцией и ограниченными перспективами роста стоимости недвижимости.
Для выгодных инвестиций важно учитывать, где и как развивается район, в котором находится объект. Например, было бы интересно увидеть появление проекта ПИК+ «Амурский парк» по более разумным ценам. Сейчас цены на студии в этом комплексе стартуют от 10,5 млн ₽, что, на мой взгляд, завышено, при том что на вторичном рынке можно найти готовую однокомнатную квартиру за 12 млн ₽. Гораздо более интересные предложения можно найти среди других проектов.
Но прежде чем перейти к конкретным рекомендациям, важно напомнить об основных принципах покупки недвижимости для инвестиционных целей. Недвижимость не всегда гарантированно растет в цене, но она может быть хорошим активом для сохранения капитала в долгосрочной перспективе. Мы всегда ориентируемся на следующие базовые правила:
- Квартира с чистовой отделкой: Это важный критерий, поскольку самостоятельная отделка требует значительных временных и финансовых затрат. Важно учитывать время, затраченное на поиск специалистов и контроль ремонтных работ.
- Ипотечный платеж должен быть меньше арендного дохода: Например, если ипотечный платеж составляет 60 тыс. ₽ в месяц, аренда квартиры должна приносить 80-90 тыс. ₽.
- Стоимость объекта должна быть ниже, чем на вторичном рынке: Если мы видим, что на сайте застройщика цена квартиры составляет 10,5 млн ₽, а на вторичке — 10 млн ₽, то такая покупка нецелесообразна.
- Возможность использовать дешевые деньги: Это может быть рассрочка, траншевая ипотека, семейная ипотека или другие льготные программы. Но здесь важно учитывать нюансы каждой программы.
- Внешние точки роста района и развитие инфраструктуры: Недвижимость стоит покупать в районах с перспективами развития. Например, Восточный, Юго-Восточный и Южный административные округа Москвы показывают хороший потенциал роста, благодаря приходу новых девелоперов и развитию инфраструктуры. Особенно стоит отметить район шоссе Энтузиастов, где активны такие застройщики, как Основа, РГ, и ПИК.
- Внутри МКАД. Когда речь идет об аренде, недвижимость внутри МКАД всегда будет предпочтительнее. Аренда в Москве растет быстрыми темпами, но преимущественно в зонах, близких к станциям метро и в пределах МКАД. Поэтому, если вы рассматриваете инвестиции в ПИК, обратите внимание на их проекты в районах с перспективами роста и улучшения инфраструктуры.
Несмотря на критику в адрес ПИК+, если вы настроены на долгосрочные инвестиции, то этот вариант все же можно рассматривать. При выборе объекта недвижимости для инвестиций всегда стоит ориентироваться на реальные потребности рынка. Когда мы покупаем квартиру потому что надо что-то купить (а что делать дальше – непонятно), это не самая эффективная покупка. Первый шаг для любой инвестиции – это разработка стратегии. И именно так работает Smarent при подборе. Причем стратегия учитывает индивидуальные параметры нашего клиента – его желания, цели и возможности, ведь от этого и зависит выбор недвижимости. А далее мы используем весь наш многолетний опыт на рынке, чтобы предложить именно те варианты, которые лучшим образом соответствуют разработанной стратегии и принесут максимальную отдачу от инвестиций.
Тем не менее следует учитывать, что по мере того как объекты, сданные в 2021–2024 годах, будут выходить на вторичный рынок, фокус покупателей будет смещаться на новостройки 2027–2028 годов. Так работает рынок недвижимости: недвижимость всегда нужно обновлять. Купить квартиру в 2008 году или даже в 2018 году и держать ее до 2024 года и далее – не самое умное решение. Объект вырос в цене, зафиксировали прибыль и реинвестировали в новый, более перспективный объект. Постоянная работа с портфелем — это ключ к успеху. Для таких сделок у нас есть специальный пакет «Реинвестиция». Здесь тоже все начинается со стратегии – важно убедиться, что сделка действительно принесет выгоду. Второй этап – это продажа существующего объекта с полным юридическим сопровождением сделки, а третий этап – это подбор и покупка нового объекта как у застройщика, так и у физлица и тоже с полным юридическим сопровождением. Сейчас я часто рекомендую выходить из инвестиций в старые серии ПИК и перекладываться в новые проекты.
Я не то чтобы рекомендую конкретно ПИК, я лишь смотрю на цифры. В последнее время застройщик активно дисконтирует свои проекты. Это может быть связано с общей ситуацией на рынке, где наблюдается снижение спроса и переизбыток предложения. Для инвесторов это открывает возможности найти выгодные предложения. Если вы рассматриваете ПИК для инвестиций, изучите текущие предложения и их локацию. Как я уже отметил, важно учитывать перспективы развития района и возможность получения дохода от аренды или перепродажи.
2-й Иртышский
Первый проект, который мы рассмотрим – это «2-й Иртышский». ПИК сделал впечатляющий рендер, который демонстрирует масштаб всей застройки. На этом рендере видно, что участок проекта не такой большой по сравнению с общей застройкой. Проект расположен недалеко от Метрогородка, также можно увидеть большой ЖК «Лосиноостровский парк». Районы Метрогородок и Гольяново сейчас не считаются привлекательными для проживания. Однако с точки зрения инвестиций у них есть значительный потенциал, поскольку они будут активно развиваться и застраиваться.
Расстояние до метро «Черкизовская» здесь около двух километров, что неидеально для аренды. Идеально было бы рассматривать более близкие к метро проекты, такие как Амурский парк. Кстати, ЖК «Лосиноостровский парк» также показывает хорошие результаты по аренде благодаря близости МЦК и станции метро «Бульвар Рокоссовского». То есть удаленность от метро – по сути, единственный большой минус проекта.
Что касается цен на квартиры во «2-м Иртышском», то за последнее время студии подешевели более чем на 5%, а в среднем снижение составляет 10-15%. Например, сейчас базовая студия стоит 7,6 млн ₽ без скидок. К тому же предлагается семейная ипотека со ставкой 4%, то есть ежемесячный платеж составит 25 тыс. ₽ в месяц. Это предложение ПИК, похоже, направлено на привлечение клиентов, использующих семейную ипотеку. Если у вас есть маткапитал, и вы готовы к долгим инвестициями, то это может быть интересным вариантом. Если рассматривать рассрочку, то цена на квартиру сразу вырастает на 700 тыс. ₽ до 8,3 млн ₽, поэтому здесь я не вижу выгодных условий.
Более привлекательным вариантом выглядит покупка евро-2 менее чем за 10 млн ₽. Это хорошее предложение для Москвы, особенно если квартира с отделкой. За 10 млн ₽ вы ничего не сможете найти на вторичном рынке, кроме старых и «убитых» квартир с какими-то проблемами и без хорошей транспортной доступности.
ПИК предлагает такие квартиры по цене 9,7 млн рублей, с хорошей планировкой для аренды. Внутри квартиры есть условная мастер-спальня, санузел, спальня, кухня-гостиная и небольшой коридор с гардеробной.
Почему так дешево? Потому что в августе, ПИК продал здесь всего 21 квартиру, тогда как в июле было продано 55 квартир. Очевидно, что проект не пользуется большим спросом. Причиной может быть удаленность от метро, долгий срок строительства и высокая конкуренция с другими проектами.
Посмотрим на конкурентов. Например, в проекте «Первый Измайловский» от ДСК/ФСК студия 25 квадратов стоит 11,5 млн ₽, а однокомнатная квартира — 15 млн ₽, что значительно выше, чем у ПИК, и я не понимаю, кто это вообще покупает. Здесь, скорее, ПИК сам себе конкурент – например, в Открытом парке можно купить студию с ключами за 8 млн. И тем, у кого есть семейная ипотека, это может быть интереснее. Вот если бы ПИК сделал свою семейную ипотеку не под 4%, а на 2-3 года строительства под 0%, вот тогда это был бы повод для размышления. Еще один конкурент – это Сиреневый парк от AFI, и там цены на студии 17-18 метров с отделкой составляют 10-11 млн ₽. И я тоже не понимаю, кто и зачем здесь покупает.
Подводя итог, можно сказать, что ПИК в проекте предлагает минимальные цены по сравнению с конкурентами, что является его единственным значительным плюсом. Несмотря на это, проект имеет свои недостатки, такие как удаленность от метро и непонятное качество застройки. Если вы рассматриваете покупку квартиры для аренды, стоит учитывать, что район будет масштабно застраиваться, что может повысить привлекательность недвижимости в будущем, но и создать конкуренцию. Можно ли будет сдавать квартиру в ЖК «2-й Иртышский» выгодно в аренду? – Да. Покупал ли бы я квартиру у ПИКа сейчас в семейную ипотеку? – Нет! Я бы не покупал студию в семейную ипотеку и не стал бы тратить семейную ипотеку на ПИК. Но для минимального бюджета – это вариант.
Кронштадтский 9
Еще один проект, который мы сегодня рассмотрим – это «Кронштадтский 9». Это тоже ПИК+ и там тоже недавно произошло снижение цен: студии, которые раньше стоили 10,3 млн ₽, сейчас предлагаются по 9,9 млн ₽. Цены продолжают падать, и это может быть хорошей возможностью для инвесторов и покупателей.
Важно отметить, что район вокруг проекта действительно перспективный и удобный для проживания, так как находится недалеко от Водного стадиона. Эта часть города активно развивается, появляются новые проекты, что привлекает внимание как частных инвесторов, так и застройщиков. В своем телеграм-канале я недавно рассказывал, как Центр-Инвест по проекту «Фестиваль Парк» предлагает рассрочку якобы под 0%, но в реальности это обходится минимум в 18% годовых. То есть пока полностью бесплатных долгосрочных рассрочек просто не существует.
Но разобрать не получится, потому что цен нет. Я думаю, что это связано с нулевыми продажами. По текущим ценам покупатели не готовы приобретать недвижимость. Я полагаю, что реальная рыночная цена для студий в этом проекте должна быть до 9 млн ₽. Однокомнатные квартиры при этом должны стоить в диапазоне 12-13 млн ₽, а евро-3 — в пределах 15-16 млн ₽.
Пока ПИК не скорректирует свою ценовую политику, у них будут проблемы с продажами. Но это их осознанный выбор. Как покупатели, мы можем подождать, пока рынок скорректируется, и выбрать для себя наиболее выгодные предложения.
Бусиновский парк
И последним я бы хотел разобрать проект «Бусиновский парк», который находится в районе Западное Дегунино, а не в Ховрине, как многие могут подумать. Этот проект является одним из крупных и масштабных проектов компании ПИК. Однако район, в котором он располагается, не отличается высокой привлекательностью. Мы даже включили его в наш выпуск «Худшие районы Москвы», где подробно рассказали о причинах, по которым Западное Дегунино считается одним из самых печальных районов для жизни.
Район на данный момент оставляет желать лучшего. Однако, с точки зрения инвестиций, это как раз интересно, поскольку потенциальное улучшение района в будущем может привести к росту стоимости недвижимости. Одним из плюсов проекта «Бусиновский парк» я считаю наличие уже готовых корпусов, что позволяет рассматривать его для покупки как вторичное жилье. Проект достаточно масштабный, и некоторые из его корпусов находятся в относительной близости к станции МЦД «Грачевская» — примерно в одном или полутора километрах, в зависимости от расположения конкретного дома. До станций метро и МЦД «Ховрино» расстояние больше. На автобусе можно добраться до метро «Яхромская».
Несмотря на все красивые рендеры и обещания застройщика, я отношусь к ним скептически. Опыт показывает, что ожидания и реальность могут сильно различаться.
Что касается цен, то текущие предложения в Бусиновском парке выглядят достаточно привлекательно: например, студию за 7,3 млн ₽ можно приобрести в ипотеку под 4% с платежом около 30 тыс. ₽ в месяц. Но в январе этого года аналогичная студия стоила около 6,2 млн ₽.
Цены на однокомнатные квартиры могут доходить до 10 млн ₽, или 9-9,3 млн с учетом скидок, что эквивалентно ежемесячному платежу около 35 тыс. ₽ в семейную ипотеку от ПИК. Это просто даром.
Довольно интересно выглядят евро-3, где с учетом программы ипотеки ПИК 5-6-8 (5 лет под 8%, а с 6-го года по рыночной ставке с возможностью рефинансирования) платеж может составить около 44 тыс. ₽ в месяц. Удорожание есть, но не такое существенное. Квартира с таким ежемесячным платежом может стать привлекательным вариантом для тех, у кого нет возможности оформить семейную ипотеку, но кто все же ищет доступное предложение.
В целом, Бусиновский парк во многом конкурирует сам с собой, так как в этой локации нет аналогичных проектов в таком же ценовом сегменте. Например, ближайший конкурент, Фестиваль Парк-2, расположен в районе Речного вокзала, и это совсем другой класс жилья — бизнес-класс. В районе метро «Селигерская» можно рассматривать Level Селигерская, но при покупке на вторичном рынке квартиры ПИК с отделкой продаются быстрее и легче, чем без отделки у конкурентов. Например, покупатель на вторичном рынке скорее купит студию за 8,2 млн с отделкой в Бусиновском парке, чем за 8,5 млн без отделки в Level Селигерская.
Выводы:
- ПИК может и дальше падать по ценам
- Самое сильное падение было в ЖК «2-й Иртышский» (до 15%)
- Покупатель не оценил ПИК+
- Покупатель не оценил новые ипотечные программы
- Нет выгодной отсрочки/рассрочки/траншевой ипотеки
- Сроки ожидания всех проектов более трех лет
- Покупатель в семейную ипотеку покупает проекты со сдачей в 2024-2025 году с отделкой под ключ!