С каждым днем становится все больше людей, которые экстренно продают свою недвижимость — и не потому, что им очень нужны деньги, а потому что они думают, что защищают свое имущество от мошенников.
К сожалению, их действия ведут к обратному эффекту: у человека не остается ни денег, ни недвижимости, поскольку он оказался очередной жертвой обмана… Последние примеры показывают, что даже известные личности могут попасть в эту ловушку.
Но взглянем на ситуацию с другой стороны: каково будет человеку, который купил недвижимость, заплатив немалые деньги продавцу, а тот впоследствии заявит, что находился под влиянием мошенников, и потребует вернуть ему жилье?
Разберем, как разрешаются подобные ситуации в суде, на примере недавнего случая.
Женщина обратилась в суд, требуя зарегистрировать в ЕГРН переход к ней права собственности на квартиру, которую она купила. Продавец квартиры (пожилая пенсионерка) подписала договор купли-продажи, получила от покупателя 3 млн рублей и подала заявление на регистрацию сделки в Росреестре.
Но, спустя несколько дней, она отозвала это заявление, отменив регистрацию. Пенсионерка подала встречный иск — о признании договора купли-продажи недействительным.
Она пояснила, что подписала документы, будучи под «гипнотическим влиянием» мошенников: ей позвонили из правоохранительных органов и предупредили, что ее квартира попала в поле зрения преступников, и они вот-вот переведут право собственности на себя.
Ей посоветовали временно переоформить квартиру на другое лицо, чтобы не дать мошенникам шанса.
Следуя «ценным указаниям» неизвестного доброжелателя, она обратилась к риелтору — и тот быстро подобрал подходящий вариант для продажи квартиры. На самом деле, пенсионерка не имела намерения продавать свое единственное жилье, а сделку заключила только, чтобы спастись от мошенников.
В ходе заседания было установлено, что продавец получил от покупателя 3 млн рублей на свой счет в банке (имелась расписка). В одном из пунктов договора продавец подтверждала, что является полностью дееспособной и полностью осознает суть подписываемого документа.
Закон позволяет признать сделку недействительной, если она была совершена под влиянием обмана — но при условии, что другая сторона сделки знала или должна была знать об обмане (в частности, виновное в обмане лицо являлось представителем другой стороны, работником либо содействовало в совершении сделки — ст. 179 ГК РФ).
Иными словами, пенсионерке нужно было доказать, что покупательница ее квартиры была связана с мошенниками (знала об афере и содействовала ее реализации). Однако таких доказательств не было: покупательница нашла квартиру по объявлению, цена ее устроила, квартира тоже — и она согласилась заключить сделку.
С учетом этого суд отклонил требования пенсионерки и удовлетворил требование покупательницы о регистрации ее права собственности на жилье. Вышестоящая инстанция оставила это решение в силе (Воронежский облсуд, № 33-3429/2024).
Как видно, чтобы отменить сделку, в иске недостаточно сослаться на то, что квартира была продана под влиянием мошенников: суд защитит покупателя, если он является добросовестным.
Поэтому телефонные мошенники крайне опасны. Человек, который им поверил, остается ни с чем — как в этой ситуации: пенсионерка не смогла вернуть себе квартиру, а деньги, полученные от покупательницы, она передала все тем же мошенникам.
А о том, как проверить квартиру перед тем, как покупать ее (чтобы в спорной ситуации суд признал вас добросовестным покупателем), рассказывается в инструкции для подписчиков моего канала на платформе Boosty.