Собственники квартир несут немалые расходы на ремонт, мебель, технику и коммуналку в период простоя. Они ремонтируют сломанные стулья, оттирают запачканные диваны, на которые что-то пролили, очищают жирную плиту, которую ни разу не протерли. А еще ведь квартиру изначально нужно на что-то купить и дождаться.
Арендаторы же, в свою очередь, считают, что собственникам все достается просто так и они наживаются на бедных нанимателях. Не знаю почему, но большинство считает именно так.
Отсюда и возникает вечный конфликт интересов собственников и арендаторов. Даже в комментариях я вижу, как каждая из этих групп старается донести свою истину до оппонента.
За 10 лет теории и практики выработалось большое количество правил успешной сдачи квартиры в аренду. Какие основные правила помогут собственнику не "попасть" на деньги, а наоборот, стабильно преумножать свой капитал? Давайте разбираться!
1. Договор в письменной форме.
Уж сколько раз твердили миру… Но! До сих пор встречаются хозяева и арендаторы, которые не хотят заключать письменный договор об аренде квартиры. Ну не хотят прописывать все важные для себя пункты и скреплять это рукописной подписью. Не хотят составлять акт приема-передачи движимого имущества, которое находится в квартире…
«Мне лень, некогда, да ну…», - такие АРГУМЕНТЫ обычно приводят собственники.
Затем, где-то через полгодика арендаторы уделывают квартиру, ломают в ней мебель, прожигают сигаретой диван (лично я курящих не заселяю категорически и сразу предупреждаю о последствиях), да и вообще заявляют: «Короче, мы это… типа сегодня съезжаем, поэтому оплаты завтра уже не будет, а ключи оставим в почтовом ящике!». А бедный собственник совсем ничего не может поделать, потому что по наивности и доверчивости сдавал квартиру без договора. Думал: «Ну все же люди-человеки! Мы же вроде НОРМАЛЬНО договорились. Все по-честному».
Но честность имеет свойство заканчиваться у большинства людей, когда дело доходит до денежных вопросов.
Рекомендация: всегда заключайте договор в письменной форме. Составляйте акт движки. Фиксируйте имущество на фото. Прописывайте все важные пункты без стеснения. Кстати, у меня есть собственные секретные пункты в договоре, которые я прописываю в договоре аренды. Я расскажу о них в следующих статьях.
2. Залог
Всегда берите залог! Залог – это ваша страховка от недобросовестных нанимателей. Залог – не только является оплатой за возможный ущерб мебели, технике и отделке, но и является гарантией, что ваши наниматели не сбегут за один день до оплаты за следующий месяц и не оставят Вам приличную недозагрузку...
Также залог позволяет отпугнуть тех, кто хочет снять квартиру на короткий срок. Просто пропишите в договоре, что за досрочное расторжение договора вы удерживаете 50% от суммы залога.
Была история с арендой моей старой квартиры. Она была в хрущевке в пятиэтажке. Ко мне на просмотр пришли два молодых парня и сразу же согласились снимать жилье. Но было одно «НО». Они были не готовы платить залог.
Сама квартира была далеко не в лучшем состоянии, евроремонтом там и не пахло совсем. И я решил, что ничего не теряю, тем более что других желающих снимать такую халупу не было.
Каково же было мое разочарование и удивление, когда я приехал проверить квартиру, а также получить оплату за проживание в следующем месяце в конце декабря, а арендаторы уже сидели на чемоданах. Они сообщили мне, что срочно возвращаются в свой родной город и оплачивать, естественно, ничего не будут. В итоге квартира стояла пустая 2 месяца (январь и февраль), еще и минус квартплата. Неплохой такой ущерб… Это был очень хороший урок!
Рекомендация: всегда берите залог в размере оплаты за один месяц. Я даже его никогда не разбиваю, если честно. Для меня это также показатель платежеспособности клиента.
3. Налоги
Я обязан посоветовать Вам платить налоги. Самый простой способ – оформить самозанятость и платить всего 4% от стоимости аренды в месяц (если у Вас снимает физик). Самозанятость открывается в приложении вашего мобильного банка за одну минуту. Никакой отчетности предоставлять не надо. Указываете сумму аренды и оплачиваете рассчитанный налог до конца следующего месяца.
Плюсы: не нужно ничего скрывать от соседей и других жителей дома. Ваш бизнес абсолютно легален. Минусы: маленький, но дополнительный расход.
Рекомендация: откройте самозанятость, платите 4% и спите спокойно.
4. Страхование
Страхование в нашей стране еще не вышло на такой уровень, чтобы совсем не напоминать об этом. До сих пор очень много людей не страхуют ничего, кроме автомобиля (ОСАГО). И то, естественно, потому что это - обязаловка.
Существует очень много страховых компаний и вариантов полисов на любой кошелек и вкус. Можно застраховать как свое имущество (обои, ламинат, мебель) на случай залива и пожара, так и гражданскую ответственность перед соседями на случай, если затопили их уже Вы.
Поверьте, 5-10 тысяч рублей в год не стоят того, чтобы переживать и постоянно думать о своей квартире: не случилось бы чего, ведь сантехника имеет свойство стареть, да и электроприборы сейчас все поголовно из поднебесной, и не всегда отвечают требованиям по качеству.
Рекомендация: просто хотя бы поинтересуйтесь в страховых компаниях, что они могут предложить. Ведь лучше хотя бы иметь потенциальную возможность судиться с кем-то за компенсацию, чем 100% заново делать ремонт себе или соседям самостоятельно за свой счет.
5. Проверка квартиры раз в месяц
Проверять квартиру раз в месяц – это самое ценное и важное правило. Если его соблюдать, то Вы никогда не столкнетесь с ситуацией, когда квартиру безвозвратно загадили. Уничтожить квартиру за полгода вполне реально, а вот за месяц – вряд ли получится, даже если и задаться такой целью.
Сколько же собственников «погорело» именно на игнорировании этой процедуры. Я лично знаю примеры, когда люди не проверяли квартиру и жильцов годами, а потом удивлялись: куда же девалась их хорошенькая ухоженная однушка?
Рекомендация: Проверяйте квартиру раз в месяц (минимум раз в пару месяцев). Изначально пропишите это условие в договоре аренды и предупредите вашего арендатора. Единственное, нужно проверять квартиру ТОЛЬКО в присутствии арендатора. Не позволяйте себе посещать квартиру в одиночку. Вы же не хотите, чтобы Вас обвинили в пропаже каких-то вещей?
Надеюсь, статья была для Вас полезной! Если Вы согласны с моими пунктами или узнали что-то полезное, то прожмите палец вверх и подпишитесь на канал. Для нас это очень важно! Спасибо!
Необходимо КАЧЕСТВЕННО сдать квартиру в Москве?
Вы знаете к кому обратиться!
Очень жду ваши сообщения в WhatsApp (жмите) или Telegram (жмите).
Почитать еще: