В 2024 году договор найма жилого помещения имеет существенные отличия от договора аренды. Эти отличия регулируются законом, и в соответствии с ними составляется договор найма как квартиры, так и других объектов недвижимости.
Юристы https://myjus.ru разъясняют, в чём заключаются различия между этими двумя видами договоров и как они заключаются.
1. Договор найма и договор аренды: отличия.
Когда мы говорим о договоре аренды, обычно имеем в виду коммерческую аренду жилья. Владелец квартиры сдает её в аренду, получая доход от арендатора, который платит фиксированную сумму. Это и есть основная цель договора аренды.
Однако в законодательстве чётко разделены понятия аренды и найма:
- Договор аренды жилого помещения заключается юридическим лицом.
- Договор коммерческого найма жилья подписывают физические лица.
Если один человек сдает квартиру другому для проживания, то это уже договор коммерческого найма жилого помещения. Он регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
Важно помнить, что по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник (наймодатель), предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.
Если вы планируете составить договор найма помещения, обязательно учитывайте нормы законодательства.
2. Составление договора.
Договор является основополагающим документом, регулирующим отношения между сторонами сделки по коммерческому найму жилья. В соответствии со статьей 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор должен быть заключен исключительно в письменной форме.
В договоре следует максимально подробно описать все существенные условия и детали, чтобы каждый участник понимал их значение. Это позволит избежать возможных недоразумений и конфликтов в будущем.
Предмет договора.
Предмет договора — это подробное описание жилого помещения, которое предоставляется на условиях коммерческого найма. В этом описании необходимо указать следующие детали:
- адрес помещения;
- этаж, на котором оно находится;
- количество комнат;
- наличие мебели в жилом помещении.
Степень детализации описания остается на усмотрение сторон.
Важно помнить, что чем более полное и подробное описание будет в договоре, тем больше вероятность того, что в случае возникновения спорных ситуаций участники сделки смогут обоснованно защитить свои права. Нередко именно договор становится главным доказательством в судебных разбирательствах, и его наличие может существенно повлиять на исход дела.
Права и обязанности.
В соответствующем разделе договора чётко определяются права и обязанности участников соглашения. Также важно перечислить все условия договора, касающиеся жилого помещения:
- правила использования;
- требования к его сохранности;
- возможность вселения других граждан;
- сроки и условия оплаты;
- порядок проведения ремонта.
Кроме того, в этом разделе подробно описывается процесс предоставления коммунальных услуг.
Оплата.
Этот раздел в договоре обычно выделяется отдельно. В нём содержатся финансовые условия и детали оплаты.
В данном разделе необходимо указать сроки, сумму и размер пени в случае просрочки платежей. Также важно определить способ оплаты, например, с помощью карты или исключительно наличными средствами. Отнеситесь к этому пункту с особым вниманием.
Участники сделки.
В этом разделе документа необходимо указать паспортные данные всех участников сделки, их контактные данные, а также реквизиты для совершения платежей. Стороны могут включить любые другие личные сведения, которые посчитают важными.
Для правильного оформления договора найма можно воспользоваться уже готовым шаблоном.
Сроки договора.
Срок действия договора аренды жилого помещения является одним из ключевых условий. Желательно, чтобы этот пункт был четко прописан в самом соглашении.
Обратите внимание: если в договоре аренды отсутствует информация о сроках, то в соответствии с законодательством он считается заключенным на пять лет. Это положение закреплено в статье 683 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. Непредвиденные ситуации.
В жизни иногда возникают непредвиденные ситуации, когда собственник хочет выселить арендатора. Однако, если в договоре найма жилого помещения четко прописаны права и обязанности сторон, даже при смене собственника арендатор может сохранить свои права.
Согласно статье 674 главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма, не является основанием для его расторжения или изменения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.
Это означает, что владелец квартиры или комнаты, который решил ее продать, не имеет права выселять арендатора даже после продажи. Исключение может составлять только пункт, указанный в договоре. Если владелец продает свою квартиру другому человеку, арендатор может оставаться в ней, но оплачивать жилье уже новому собственнику.
Пример:
Например, Антон, собственник квартиры, заключил договор найма с Вадимом на два года. Однако спустя полгода Антон решил продать квартиру и уведомил Вадима о необходимости освободить жилье. Вадим отказался, ссылаясь на свое законное право оставаться на жилой площади в течение срока, указанного в договоре.
4. Важные условия.
Как уже упоминалось, чем подробнее будет договор найма жилого помещения, тем лучше. Поэтому можно посоветовать включить в него не только обязательные, но и дополнительные пункты.
Оплата коммунальных услуг.
Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, оплата коммунальных услуг является обязанностью нанимателя. Однако стороны могут договориться и о других условиях.
При составлении договора владелец жилого помещения может ориентироваться на свои предпочтения и учитывать пожелания арендатора.
Пример:
Например, Анатолий, сдавая квартиру Владиславу, достиг договорённости, что Владислав будет оплачивать только те услуги, которые связаны с оборудованием учёта и которыми пользуется исключительно арендатор. К таким услугам относятся доступ в интернет, потребление воды и электричества.
Ремонт.
Ремонт может стать дополнительной статьей расходов для арендатора помещения. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации:
- Обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе.
- Обязанность по капитальному ремонту лежит на собственнике.
Однако, при необходимости и желании сторон, этот момент можно пересмотреть и изменить.
Срок.
В отличие от социального найма, жильё, находящееся в частной собственности, можно сдавать в аренду на определённый срок, который не может превышать пяти лет. Если договор аренды заключается на срок менее одного года, он считается краткосрочным. Это основные виды договоров аренды, которые используются в практике.
Договор аренды жилья не подлежит регистрации в кадастровых органах, независимо от срока, на который он был заключён. Обязательной регистрации подлежат только те договоры, которые заключаются на срок от одного года. Если соглашение об аренде заключается на меньший срок, регистрация не требуется.
Дополнительные условия.
В зависимости от конкретных обстоятельств, а также пожеланий и мнений сторон, в договор можно включить заранее согласованные условия. Важно, чтобы эти условия не ущемляли права ни одной из сторон. Например, наймодатель может потребовать, чтобы в его квартире не держали домашних животных.
5. Наниматель и его права.
Наниматель жилого помещения считается наименее защищенной стороной договора, поэтому Гражданский кодекс РФ предоставляет ему дополнительные права. В частности, наниматель может расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке в любое время, но с соблюдением следующих условий:
- Необходимо согласие всех лиц, проживающих в квартире.
- Необходимо предупредить наймодателя в письменной форме не менее чем за три месяца до предполагаемого расторжения.
Почему именно три месяца? Это связано с тем, что в Гражданском кодексе не предусмотрен более короткий срок.
Следует отметить, что на практике не всегда стороны следуют установленному трехмесячному сроку. В большинстве случаев сторонам удается решить спор мирным путем, но если это не удается, они обращаются в суд.
6. Наймодатель и его права.
У наймодателя есть возможность досрочно выселить нанимателя, но для этого ему необходимо обратиться в суд. Чтобы суд принял решение о выселении, должны быть выявлены определенные обстоятельства.
Условия для выселения:
1. Отсутствие оплаты за проживание в течение шести месяцев при стандартном договоре найма
2. Невыплата за проживание более двух месяцев подряд при краткосрочном договоре найма
3. Порча жилья и имущества, принадлежащего наймодателю
4. Использование жилья не по назначению
5. Регулярные нарушения интересов и прав соседей
Суд может обязать нанимателя устранить нарушения, которые привели к иску. На это дается год. Чтобы расторгнуть договор найма, наймодатель должен повторно обратиться в суд. Однако, если наниматель попросит, то даже это судебное решение может быть исполнено с отсрочкой до одного года.
7. Судебная практика: расторжение договора найма жилого помещения.
Гражданка И. обратилась в суд с иском к наймодателю, оспаривая одностороннее расторжение договора найма и выселение из квартиры. Она также потребовала компенсировать убытки и моральный вред.
Районный суд отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на право сторон самостоятельно определять условия расторжения договора и на то, что И. не оплачивала аренду. Это решение поддержали и вышестоящие суды, указав на возможность досрочного расторжения договора при наступлении согласованных сторонами условий.
И. обратилась в Конституционный Суд РФ, утверждая, что такое расторжение противоречит Конституции. Конституционный Суд отметил, что расторжение договора найма жилья регулируется статьей 687 Гражданского кодекса РФ. Он также признал, что стороны могут устанавливать в договоре краткосрочного найма особые условия расторжения, отличные от законных. Это делается для того, чтобы минимизировать финансовые потери наймодателя в случае существенных нарушений договора нанимателем.
8. Частые вопросы.
Чем отличается договор аренды от договора коммерческого найма жилья?
Договор аренды жилого помещения заключается между юридическим лицом и арендатором, в то время как договор коммерческого найма жилья подписывают физические лица.
Может ли владелец при продаже квартиры выселить арендатора раньше срока?
Владелец квартиры, который собирается ее продать, не имеет права выселять арендатора, даже если сделка уже состоялась. Исключение составляют случаи, когда в договоре аренды предусмотрен соответствующий пункт.
Кто должен оплачивать коммунальные услуги — наймодатель или наниматель?
Согласно статье 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, оплата коммунальных услуг является обязанностью нанимателя. Однако стороны могут договориться об иных условиях оплаты.
Кто обязан делать ремонт в сдаваемой квартире?
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, текущий ремонт возлагается на арендатора, а капитальный — на собственника.
9. Заключение юриста.
Условия конкретного договора аренды определяются исключительно сторонами. Очень важно грамотно сформулировать все его пункты и учесть все значимые аспекты.
В качестве основы можно использовать простую договорную форму, которую легко дополнить и скорректировать. Содержание подписываемого договора найма должно быть исчерпывающим на случай, если стороны решат отстаивать свои интересы в суде.
Если вам требуется договор найма жилого помещения в 2024 году, рекомендуем обратиться к юристу для получения профессиональной консультации.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!