После отмены льготных программ на рынке жилья начали происходить удивительные вещи.
Многие уважаемые экономисты, с которыми я открыто спорил, уверенно заявляли, что вот-вот случится обвал цен на жилье. Более того, не так давно в Госдуме допустили обвал цен эдак на 40%.
А что же происходит в реальности?
Цены на недвижимость растут:
◾️Первичка дорожает, хоть и более медленными темпами: в августе цены выросли на 0,12% после +0,4% в июле и +1,4% в июне.
◾️Цены на вторичку тоже продолжают расти: на начало сентября месячный рост оценивают в 0,2-04%.
Аренда тоже дорожает, а с ней — и выгода от покупки жилья:
▪️Например, аренда однушки в Москве поднялась на 28% за 3 месяца. По другим городам ситуация примерно та же.
▪️С учетом такого роста аренды доходность от сдачи квартир прилично выросла. В Москве она уже может достигать 6% (а то и больше, если расположение удачное). На первый взгляд немного, но раньше она была около 4-4,5% в квартирах с аналогичными параметрами.
Да, цифры эти несравнимы с доходностью депозитов и облигаций. Но напомню, что аренда предполагает владение недвижимостью, а это серьезный плюс. Тем более, что жилье — это прекрасный антиинфляционный инструмент.
Из-за резкого снижения ввода новых объектов на рынке вполне к середине — концу 2025 года может начать ощущаться дефицит жилья. Тогда можно ждать и роста цен.
А пока народ начинает вовсю переориентироваться на покупку объектов на вторичном рынке и их сдачу.
Подводим итоги
1️⃣Отмена льготных программ привела к замедлению роста цен на жилье, где-то даже снижению на 2-3%, но не к их обвалу. Где-то медленный рост продолжается.
2️⃣На депозитах физлиц копится более 33 трлн руб., а всего на счетах в российских банках 50,4 трлн. По данным ЦБ, с начала года средства населения выросли еще на 4,1 трлн руб. В какой-то момент эти деньги снова пойдут на рынок недвижимости. Что в таком случае будет с ценами?
Теперь вопрос: что делать дальше?
По моему мнению, льготные программы имело бы смысл предоставлять девелоперам, чтобы они строили доходные дома в партнерстве с государством. Эти дома можно было бы сдавать по доступным ценам. Такой подход поможет частично решить сразу две важные задачи: снизить стоимость аренды и сохранить занятость в строительной отрасли.
Если говорить про ценовые тренды. Не исключу, что в течение года спред между первичкой и вторичкой сильно сократится. Вторичка может еще подрасти на 10-15%. Первичка вполне может на 5-10% просесть. Аренда, скорее всего, продолжит свой рост.
Ну а что будет с девелоперами?
Крупные за этот период времени, вероятнее всего, неплохо проглотят всякую мелочь, у кого меньше запас прочности. И спокойно (или не очень спокойно) пережив непростой год, пойдут развиваться далее.
Тем более, что накапливающийся дефицит вводимой недвижимости создаст им года через полтора неплохой плацдарм для будущих прибылей.
Конечно, мы живем в очень волатильное время. И прогнозы приходится корректировать, исходя из неожиданно возникших новых обстоятельств. Но пока мне ситуация видится так. А что будет в реальности? Посмотрим.