Все собственники арендного жилья размышляют о цене найма, но далеко не все задумываются о первоначальных расходах нанимателя. А между прочим, от этих расходов зависит заинтересованность потенциального жильца выбрать именно вашу квартиру.
Ряд читателей канала скажут, что первоначальный платёж подтверждает платёжеспособность. А я бы сказал, что платёжеспособность подтверждается размером ежемесячных платежей. А то, что жилец в момент заключения договора не может (или не хочет) расстаться с тремя — с пятью месячными платежами, это не означает, что он не сможет тянуть аренду. Скорее, у него есть сомнения относительно целесообразности расходования денежных средств.
Вообще, при сдаче квартиры существует три цены, а именно:
- цена заключения договора;
- ежемесячные платежи;
- цена расторжения договора.
Интересно, что если о цене заключения договора часто не задумываются собственники, то про цену расторжения часто уже забывают наниматели. Но об этом мы поговорим в другой раз на канале.
Итак, цена заключения договора обычно состоит из следующих элементов:
1. Плата за первый месяц найма.
2. Страховой депозит (при его наличии) или плата за последний месяц.
3. Риелторская комиссия со стороны наймодателя.
4. Услуги личного риелтора (или затраты своего времени и сил на поиск предложений);
5. Расходы на заселение (докупка необходимого, уборка, перевоз вещей и так далее).
Стоит помнить, что многие собственники не возвращают страховой депозит, прося прожить его, поэтому жильцы часто его записывают в расход.
Читатели канала знают, что я против удержания риелторской комиссии с нанимателей. Но даже у меня потенциальный наниматель расстаётся где-то с тремя ежемесячными платежами (нужно что-то докупить в квартиру, перевести вещи).
Иногда собственники хотят увеличить цену заключения договора за счёт увеличения размера страхового депозита. Ну или одновременно брать плату за последний месяц и страховой депозит. Можно ли так поступать? Можно, но, по моему мнению, это неправильно, так как:
1. Чем выше цена заключения договора, тем дешевле получится сдать квартиру.
2. При высокой цене заключения договора хорошие квартиранты начнут отсеиваться.
3. Я не сторонник того, что собственник должен возвращать деньги жильцам. Будем откровенны, они часто просто потрачены. А что делать, если возникла срочная необходимость расторгнуть договор, а собственник потратил увеличенный страховой депозит?
4. Собственник должен всегда иметь возможность оперативно и без скандала провести выселение. А при включении в цену заключения договора риелторской комиссии у жильца могут появиться обоснованные претензии, о чём мы говорили в следующей публикации на канале:
Чтобы я порекомендовал собственникам? При выходе на рынок рассчитывайте цену заключения договора и сопоставьте её с предложениями конкурентов. На сегодняшний день является нормой, что жилец тратит до трёх ежемесячных платежей. Но весь вопрос в том, куда тратит? По моему мнению, лучше, если расходы по третьему платежу идут на организацию быта (что-то докупить, убрать, поправить).
Можно ли увеличивать цену заключения договора до 5-6 ежемесячных платежей (брать увеличенный страховой депозит, плату за последний месяц, риелторскую комиссию переводить на жильца, сдавать недоукомплектованную квартиру)? Можно! Но вопрос весь в том, до какой степени вы проиграете в цене. А нужно ли это вам?
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 11.09.2024г. — 11,2 тысяч квартир.
