Успешный флип — это комбинация выгодной покупки ликвидной недвижимости, качественного ремонта и быстрой продажи с наибольшим процентом доходности. Но далеко не все объекты подходят для флиппинга — некоторые требуют слишком много времени и денег, а в итоге приводят к убыткам. В этой статье мы рассмотрим 13 типов объектов, которых флипперам лучше избегать.
Сразу стоит отметить, что каждый объект уникален и требует индивидуального подхода. Советы эксперта, которые вы прочтёте ниже, помогут вам лучше разобраться в вопросе и оценить риски.
Эксперт — Евгений Дёмин, специалист по оценке квартир в компании Самолет Плюс.
1. Бывшие общежития
Изначально квартиры в общежитиях предназначались для краткосрочного проживания во время учёбы или работы. Жильё с небольшими комнатами, как правило, без узаконенных мокрых точек и подъездом коридорного типа не соответствует высоким стандартам комфорта и удобства, которые потенциальные покупатели ищут в квартире. Дом старого фонда зачастую требует капитального ремонта, а значит, на переделку неликвидного жилья уйдёт много денег. Соседей здесь будет больше, чем в обычном доме, при этом контингент не самый благополучный, что тоже отталкивает покупателей. Люди лучше купят объект дороже, но в нормальном доме.
Решение: ⛔ Категорически не рассматривать
2. Неудачный этаж
Ликвидность квартир в зависимости от этажа, в порядке убывания выглядит так:
↓ Средний этаж (от третьего до предпоследнего).
↓ Второй этаж без козырька.
↓ Второй этаж с видом на козырёк подъезда, крышу магазина первого этажа.
↓ Последний в доме без лифта.
↓ Первый.
↓ Цокольный.
Рассмотрим подробнее особенности квартир на этих этажах, и стоит ли их рассматривать флипперу.
3. Аварийные дома и дома под реновацию
Это категории старого жилья, которое в перспективе будут сносить, а жильцов расселять. Вся работа флиппера будет бессмысленной: в новом ремонте покупатели поживут совсем немного, а цена реализации такой квартиры вряд ли будет выше рыночной.
Решение: ⛔ Категорически не рассматривать — много не заработать, при этом можно потратить время и деньги впустую, даже уйти в минус и застрять с неликвидным жильём.
4. Неудачная планировка
Любое пространство можно улучшить и сделать более функциональным, кроме изначально неудачно спроектированного. В эту категорию относятся квартиры:
— Неправильной формы, со скруглениями.
— С острыми или тупыми углами в комнатах.
— С бесполезной площадью, большими коридорами.
— С нежизнеспособными планировками, например, сталинки с кухней-санузлом.
Ненесущие стены, образующие непрямые углы ещё можно переделать, а бесполезное пространство коридора преобразовать в полезную, функциональную площадь. Но скругления внешнего фасада и другие случаи неудачной планировки изменить или невозможно, или неоправданно дорого и долго — проще выбрать квартиру с нормальной планировкой.
Решение: ✅ Можно рассматривать с учётом других характеристик квартиры.
5. Незаконная перепланировка
Квартиры с неузаконенной перепланировкой нельзя купить в ипотеку, только за наличные. А основные клиенты флипперов — люди, оформляющие ипотеку. Поэтому незаконные изменения в квартире приведут только к потере денег: продавать придётся сложно и долго, так ещё возможно придётся переделывать ремонт и возвращать изначальную планировку.
К изменениям, которые нельзя узаконить относятся:
— Снос несущих стен;
— Перенос мокрых точек: кухни, санузла;
— Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы;
— Организация тёплого пола с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения;
— Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой или отсутствие двери между ними;
— И другие.
Решение: ⛔ Категорически не рассматривать — высокие риски не реализовать объект или долго искать покупателя за наличные.
6. Неблагополучные районы
В таких локациях объекты изначально менее ликвидные, реализуются дольше трёх месяцев и по цене ниже рыночной. При просмотре квартиры оценивайте:
— уровень преступности в районе;
— чистоту и состояние общественных пространств: дворов, тротуаров, освещения, дорог;
— транспортную доступность;
— социальную инфраструктуру: детские сады, школы, поликлиники, дома культуры и соседские центры;
— экологию: есть ли в районе заводы, животноводческие предприятия, поля аэрации;
— запах в подъезде.
7. Неблагополучный подъезд и соседи
При осмотре объекта оцените состояние подъезда: как он выглядит, чем пахнет, всё ли работает. Люди не хотят жить в домах с захламлёнными, грязными и неприятно пахнущими общественными пространствами.
Познакомьтесь с соседями, расспросите их о доме. Так вы узнаете о подводных камнях: семье алкоголиков с регулярными пьяными драками и дебошами, соседке-старушке с тридцатью кошками, молодом парне с ежедневными вечеринками и громкой музыкой.
Решение: ✅ Можно рассматривать с учётом других характеристик квартиры.
Кейс эксперта
Купили объект для флиппинга в центре города по классной цене. На первом этаже жили алкоголики-маргиналы, которые устроили пьяный дебош и побили стёкла. В такой ситуации уже не важна локация, транспортная доступность, ремонт и планировка квартиры — потенциальные покупатели просто не хотят жить в такой обстановке.
Решение: ⛔ Категорически не рассматривать — обстановка в подъезде и проблемы с соседями отпугнут клиентов.
8. Плохой вид из окн
Вид из окна тоже следует учитывать при выборе квартиры, так как он влияет не только на комфорт и качество жизни, но и на потенциальную стоимость и ликвидность недвижимости. Вот несколько факторов, на которые следует обратить внимание:
— Близость к автомобильной дороге. Бесконечный поток автомобилей сопровождается шумом и пылью. Невозможно открыть окна и проветрить квартиру.
— Долгострой, заброшенное здание. Снижает эстетическую привлекательность квартиры.
— Промзоны: заводы, предприятия, гаражи, склады. Этот вид неприятен не только визуально — такое соседство может загрязнять воздух.
— Новая стройка. Может возникнуть внезапно и доставить неудобства: строительные работы шумные, пыльные и грязные, спецтехника разрушает дороги.
— Окна в окна. Вид на близко расположенные здания снижает комфорт и приватность жильцов, ограничивает естественное освещение.
Решение: ✅ Можно рассматривать с учётом других характеристик квартиры.
9. Квартира менее трёх лет в собственности
Иск с требованием признать сделку недействительной можно подать в течение трёх лет со дня договора купли-продажи. Чтобы избежать судебных разбирательств, стоит рассматривать квартиры, которые находятся в собственности дольше указанного срока.
Решение: ⛔ Категорически не рассматривать — высоки риски, что сделку оспорят, квартиру вернут предыдущему владельцу, а флиппер потеряет деньги и время на сделанной работе и ремонте.
Если по какой-то причине вы решите приобрести такой объект, то обратитесь к юристу и организуйте усиленную проверку.
10. Квартиры больше 85 м²
Большие квартиры менее привлекательны для пар, семей с детьми или одиноких людей — они не нуждаются в такой площади. Это сужает круг потенциальных покупателей.
Решение: ✅ Можно рассматривать с учётом других характеристик квартиры.
Мнение эксперта
Самые ликвидные квартиры — однушки и двушки. Важна не столько площадь, сколько количество комнат за эту цену.
11. Среднерыночная стоимость или выше
Суть флиппинга — найти ликвидную квартиру со скидкой, но в плохом состоянии. Отремонтировать её, привести в порядок и перепродать по более высокой цене. Флипперу стоит рассматривать квартиры по низу рынка. Покупка недвижимости по среднерыночной цене может не принести прибыли или вовсе увести в минус.
Решение: ✅ Можно рассматривать с учётом уникальной особенности квартиры. Например, вид на реку, близость к большому парку, ВУЗу.
12. Апартаменты
В отличие от квартиры, в апартаментах нельзя прописаться. Поэтому их цена изначально ниже среднерыночной стоимости квартиры — покупатели предпочитают полноценное, традиционное жильё. Потенциальную прибыль флиппера также уменьшают расходы на коммунальные услуги, которые в апартаментах рассчитываются не так, как в жилых домах.
Решение: ⛔ Категорически не рассматривать — проще взять обычную квартиру.
13. Собственник стоит на учёте в ПНД
Справка из психоневрологического диспансера — один из восьми основных документов, которые надо проверить перед покупкой квартиры. Это подтверждение от врача-психиатра о том, что у собственника нет противопоказаний для проведения сделок с недвижимостью.
Решение: ⛔ Категорически не рассматривать — сделка может быть оспорена и признана недействительной.
Итоговая памятка объектов
В статье мы рассказали, почему тот или иной объект может оказаться проблемным. Собрали все 13 в итоговой памятке.
⛔ Категорически не рассматривать
— Бывшие общежития
— Цокольный этаж
— Первый этаж
— Последний этаж в доме без лифта
— Второй этаж с видом на козырёк подъезда или крышу
— Аварийные дома и дома под реновацию
— Незаконная перепланировка
— Неблагополучный подъезд и соседи
— Собственник стоит на учёте в ПНД
— Квартира менее трёх лет в собственности
— Апартаменты
✅ Можно рассматривать с учётом других характеристик квартиры
— Обычный второй этаж без козырьков
— Последний этаж
— Неудачная планировка
— Неблагополучный район
— Вид из окна
— Квартиры больше 85 м²
— Среднерыночная стоимость или выше
Чек-лист по выбору ликвидной квартиры
- Сравнить цену объекта с другими предложениями в этом и соседних домах. Если цена значительно отличается — это красный флаг.
- Приехать лично, чтобы увидеть объект глазами покупателя.
- Осмотреть дом и заглянуть в подъезд.
- Прогуляться по району, оценить состояние общественных мест, транспортную доступность, инфраструктуру.
- Присмотреться к жильцам дома, познакомьтесь с ними, расспросить о проблемах с соседями. Если контингент отталкивает вас, он также оттолкнёт клиентов.
- Учесть этаж, на котором находится квартира.
- Посмотреть планировку, узнать, была ли перепланировка.
- Выглянуть из окна, оценить вид.
- Проверить документы на квартиру.
На курсе Флиппинг Плюс мы подробно рассказываем, как подобрать ликвидную квартиру, рассчитать её прибыльность и заработать на перепродаже. Оставляйте заявку на сайте и погружайтесь в мир профессионального флиппинга.