Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, детально проанализирует семь новых проектов застройщика ПИК в формате ПИК+, расскажет об их особенностях, плюсах и минусах, а также разберется, есть ли там инвест.
В этой статье:
- Vangarden
- Кутузовский квартал
- Москворечье
- Бусиновский парк
- Плеханова 11
- 2-й Иртышский
- Полар
ПИК решил восстановить пошатнувшуюся репутацию и выкатил целый блок проектов в новом формате. Это породило множество слухов и спекуляций на тему будущего компании и старых серий. Ясности пока нет, а мы разберем один готовый проект ПИК+ и шесть строящихся: действительно ли это так круто, как рассказывают пресс-релизы и рендеры.
Vangarden
Наш первый проект находится во всеми любимом Западном административном округе Москвы. Это первый проект серии ПИК+ – Vangarden. Стартовал он в самом начале 2022 года, после чего цены на квартиры выросли на 20%. Все квартиры в комплексе продавались с предчистовой отделкой.
Запуск продаж Vangarden можно назвать одним из самых неудачных для ПИК за последнее время. Одной из главных причин негативного восприятия проекта стала его локация. Жилой комплекс расположен рядом с ТЭЦ-25, одной из крупнейших и самых шумных в Москве. Многих такое соседство отпугнуло.
Проект Vangarden – это комплекс комфорт-класса с низкоэтажными корпусами и зелеными дворами. Но это не бизнес-класс, хотя в некоторых источниках он фигурирует именно как бизнес. Возможно, путаница связана с другим проектом ПИК под брендом «Среда», который строится неподалеку – «Среда на Лобачевского».
Цены на студии в Vangarden начинаются от 11-12 млн ₽, однокомнатные квартиры стоят 17-18 млн, а более просторные евротрешки площадью 50-55 м² продаются по 22 млн ₽.
Судя по отзывам покупателей, многие остались недовольны качеством предчистовой отделки и строительных материалов. Например, двери и внутренние перегородки оставляют желать лучшего. Есть претензии к качеству отделки стен и труб. В новых домах уже можно заметить трещины и дефекты, есть значительные проблемы с герметичностью и изоляцией, что в будущем может вызвать протечки и другие неудобства. Такой whitebox точно придется демонтировать и все делать заново.
Несмотря на то, что проект выглядит современно и привлекательно снаружи, внутри возникает много вопросов к качеству исполнения и материалов. Высокие потолки «пентхаусов», достигающие 3,7 метра, должны были стать одним из ключевых преимуществ. Однако эти квартиры воспринимаются, скорее, как «пентхаусы на минималках» из-за их недостатков и общей атмосферы комплекса.
Проект Vangarden вызывает смешанные чувства: с одной стороны, отличные фасады и внешний вид, с другой — многочисленные недочеты в исполнении и проблемное окружение. Для многих покупателей такой комплекс не оправдывает ожиданий и высокой стоимости.
Основным конкурентом Vangarden можно считать самого застройщика ПИК. Если не учитывать новостройки по программе реновации, которые находятся поблизости и будут стоить значительно дешевле, то основной конкурент Vangarden – это Матвеевский парк, другой проект от ПИК, который относится к комфорт-классу. Там квартиры идут с отделкой, что сильно привлекает покупателей, готовых сразу въехать в новую квартиру без дополнительных затрат на ремонт. На текущий момент евротрешка в Матвеевском парке стоит в районе 16 млн ₽ с отделкой, что заметно дешевле по сравнению с Vangarden, где аналогичная квартира обойдется в 22 млн ₽.
Еще один конкурент от ПИК – это Среда на Лобачевского. Это уже проект бизнес-класса, который также продается с отделкой Whitebox. Цены на евро-3 составляют немногим более 20 млн ₽, что делает проект привлекательным для тех, кто готов вложиться в жилье чуть более высокого класса.
Если рассматривать новостройки от других застройщиков в этом районе, то, например, Level Мичуринский предлагает евротрешки по цене чуть выше 26 млн ₽, правда большей площади. В ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» стоимость такой же квартиры составляет около 25 млн ₽. Более дорогим выбором может стать комплекс «Огни» от Донстроя, где за евро-3 с отделкой придется заплатить около 30 млн ₽. Ну, а те, у кого бюджет еще выше, скорее всего, предпочтут купить квартиру в ЖК «Событие-4» от Донстроя или в Stories, где цена на евро-3 начинается от 35 млн ₽.
Таким образом, взгляд у нас неоднозначный. Было бы намного лучше, если бы застройщик сделал этот проект с отделкой. Именно отсутствие чистовой отделки и стало главным минусом проекта, из-за которого он плохо продавался. Новые проекты ПИК+ идут с чистовой отделкой и там уже обещают панорамные окна. Мне кажется, что Vangarden будет худший проект в серии ПИК+. Тем не менее для тех, кто ищет что-то лучше, чем классический ПИК, но не готов платить за полноценный бизнес-класс, Vangarden может быть хорошим выбором. Отмечу, что этот проект вряд ли подходит для инвестиций, перепродажи по переуступке или флиппинга.
Кутузовский квартал
Название для проекта выбрано громкое и элитное, но место под застройку — довольно сомнительное. Кутузовский квартал находится рядом с домом по программе реновации, который тоже построил ПИК. И главный недостаток проекта — его расположение: прямо под окнами будущего жилого комплекса проходит платный широкополосный дублер Кутузовского проспекта. Рядом проходит линия МЦД с шумной железной дорогой.
До метро «Кунцевская» придется идти минимум 15–20 минут, даже если выбирать оптимальный маршрут.
Проект «Кутузовский квартал» стартовал в 2023 году, и на начальном этапе цена на студии с отделкой составляла около 9 млн ₽, что казалось довольно дорого. Сейчас же цена возросла до 12 млн ₽ за квартиру-будку с отделкой в новом формате ПИК+, и этот проект, по моему мнению, еще не будет сильно отличаться от Vangarden.
Существенный минус Кутузовского квартала —здесь не будет никакой социальной инфраструктуры, которую, например, создают в Матвеевском кластере. ПИК также заложил очень низкий коэффициент по парковочным местам — всего 0,2. Если бы я непременно хотел инвестировать в этот проект, то я бы выбрал машино-места.
Плюсов у Кутузовского квартала я не вижу. Нет ни перспектив развития локации, ни роста стоимости, ни выгодной цены, ни качественного проекта. Этот проект может подойти разве что тем, кто уже живет в этом районе и хочет остаться в нем.
Скрытые недостатки Кутузовского квартала, которые не показывают на рендерах и которые не увидеть при выборе квартиры онлайн, связаны с плотной посадкой домов. Да, здесь будут две башни на 23 и 30 этажей, но они находятся очень близко друг к другу. Это означает, что в большинстве студий и небольших квартир будут «окна в окна». Расстояние между домами составит всего 30-40, максимум 50 метров, что создает ощущение тесноты и уменьшает привлекательность.
Москворечье
Как мы помним, с лета 2024 года по закону запрещено строить квартиры площадью менее 28 метров. Однако ПИК нашел способ обойти это правило и в новом проекте «Москоречье» вывел в продажу 19-метровые студии, которые, как пошутил Олег Карлсон, можно назвать квартирами для самоубийц и «Раскольниковых».
Проект «Москворечье» находится в одном из самых неблагоприятных районов Москвы. Рядом — ТЭЦ и мусоросжигательный завод. Здесь чувствуется неприятный запах — не ясно, это мусор, газ, пыль или что-то еще, но однозначно понятно, что район сейчас не годится для комфортного проживания. Впрочем, это и плюс, и минус: невысокая привлекательность района влияет на цены, делая их доступнее. Застройка территории будет длиться до 2035 года, а первую очередь планируется сдать не раньше начала 2028 года и это в лучшем случае.
Проект будет нетипичным для ПИК, с разнообразными фасадами — заявлено около 80 разных вариантов. Это либо сделает Москворечье действительно интересным проектом, который сможет конкурировать с Life Варшавская от Пионера, либо превратит его в хаотичный архитектурный ансамбль в стиле ЖК «Зиларт» от ЛСР.
На мой взгляд, Москворечье — одна из самых перспективных точек для долгосрочных инвестиций в пределах МКАД. Здесь вряд ли будет покупать конечный потребитель, основная целевая аудитория — инвесторы. Такой проект можно рассматривать для долгих вложений, особенно если планируется использовать семейную ипотеку без цели спекуляций. Однако цены вряд ли сильно вырастут в ближайшие годы. Например, маленькая однушка или евродвушка стоит около 12 млн ₽. При текущих ставках ипотека обойдется в 170 тыс. ₽ в месяц. Ожидание в четыре года (до 2028 года) с таким ежемесячным платежом создает значительную переплату, и маловероятно, что стоимость недвижимости возрастет настолько, чтобы ее компенсировать.
Для инвестиций я бы рекомендовал рассматривать только евротрешки, так как здесь представлены хорошие угловые планировки 50-55 кв. метров с панорамными окнами, стоимостью около 15 млн ₽. ПИК обещает улучшенную отделку, но поверить в это сложно.
Однако самый важный недостаток для инвесторов — это отсутствие пешей доступности до метро. Например, в соседнем Life Варшавская студия стоит 13 млн ₽ с отделкой, и это бизнес-класс, плюс там есть удобная пешая доступность до станции метро «Варшавская». Здесь же до станции метро «Коломенская» придется идти минут 20, а ближайшая станция, возможно, появится на Бирюлевской линии (станция «Кавказский бульвар»), но и она будет не слишком близко. Интересно, что ЖК «Кавказский бульвар» от ПИК тоже является конкурентом ЖК «Москворечье» с ценами на студии в районе 8-9 млн ₽.
Большинство покупателей здесь — инвесторы, которые покупают квартиры под аренду. На высокую доходность без близости к метро рассчитывать не стоит, но на ключах в 2028 году аренда студии может приносить около 50 тыс. ₽ в месяц и покрывать ипотечные платежи по семейной ипотеке. Рассрочка от ПИК сейчас не предлагает выгодных условий: 6 месяцев отсрочки платежа, чтобы потом перейти на рыночную ипотеку, — не самая лучшая идея. А брать отсрочку, чтобы сэкономить немного на платежах по семейной ипотеке, тоже рискованно, так как ставки могут подняться до 8%.
Бусиновский парк
Не так давно мы делали обзор худших районов Москвы, и Западное Дегунино вошло в этот антирейтинг. ПИК+ стартовал здесь с проектом «Бусиновский парк» в конце 2023 года, и стоимость студий выросла с 6 до 8 млн ₽, однокомнатные квартиры тоже подорожали примерно на 2 млн ₽. Низкие цены – это был один из основных факторов роста: люди ищут недорогое жилье с отделкой в домах комфорт-класса внутри МКАДа.
Бусиновский парк расположен в 3 километрах от метро «Ховрино». Также можно добраться до станции МЦД «Грачевская», но это все же не полноценное метро, и такие локации имеют свои минусы. ПИК активно берет на себя такие, казалось бы, не самые удачные локации и продает там жилье под видом улучшенных проектов ПИК+. Но насколько эти проекты действительно улучшены — остается под вопросом. Будет ли новая очередь Бусиновского парка лучше предыдущей — не факт. Как говорится, маркетинг работает, и ПИК умеет его использовать.
Если хотите детально изучить район Бусиновского парка, посмотрите наш выпуск про худшие районы Москвы, где мы подробно показали местность. С тех пор ничего не изменилось — улучшений в инфраструктуре нет. Главная проблема Бусиновского парка заключается в удаленности от метро и отсутствии точек роста вблизи.
Что касается моего личного мнения о Бусиновском парке, то, несмотря на высокую конкуренцию, это сейчас самое дешевое и выгодное место для покупки квартиры с отделкой. Тем не менее я не призываю покупать именно здесь.
Если бы я инвестировал на севере Москвы и выбрал этот район, то я бы подождал новых стартов продаж. В ближайшее время возле станции метро «Яхромская» появится новый проект с продажами на старте. Я расскажу об этом подробнее в своем Telegram-канале — обязательно подпишитесь. Там цены будут на уровне ПИК, но проект будет ближе к метро и с более высоким качеством.
Плеханова 11
Проект «Плеханова 11» расположен на востоке Москвы, и это один из любимых проектов команды Smarent. Он стартовал в конце 2023 года и на удивление предлагает более низкие цены, чем вторичное жилье в этом районе.
ЖК «Плеханова 11» — это часть масштабной застройки в районе метро «Перово» и «Шоссе Энтузиастов». Локация рядом с шоссе Энтузиастов особенно привлекательна, так как сюда уже зашла компания «Основа» со своими апартаментами EvoPark Измайлово. Восток Москвы активно развивается и находится довольно близко к центру: на метро можно добраться всего за 15-20 минут. Плюс рядом, в пешей доступности, есть огромный Измайловский парк.
Плеханово 11 выделяется на фоне других проектов ПИК благодаря улучшенным фасадам с панорамными окнами. Хотя с первого взгляда фасады могут не сильно отличаться от типичных проектов ПИК, использование больших окон и более качественных материалов создает ощущение обновленного формата. Тем не менее даже проекты ПИК+ все еще остаются рисковой инвестицией, потому что нельзя быть уверенным, насколько они действительно лучше стандартных вариантов.
Конкурентами ЖК «Плеханова 11» можно считать Level Нижегородская, Квартал Издание, «Перовская шоссе» и другие проекты в этой части города. Интересно будет наблюдать за их позицией на вторичном рынке. Преимущества Плеханова 11 включают сроки сдачи в конце 2026 года. Активное строительство уже идет, а район уже обжитой, со всей необходимой инфраструктурой. Однако возникает вопрос, сможет ли текущая инфраструктура выдержать наплыв новых жителей, учитывая будущие проекты реновации и дополнительные очереди строительства от ПИК.
Рядом с ЖК «Плеханова 11» есть небольшой парк и пруд, которые расположены ближе к станции метро. Однако местные жители жалуются на неухоженность парка и неблагополучный контингент. Если ПИК не создаст хороший парк во дворе, семьям с детьми будет негде гулять. Также в ближайшей промзоне часто встречается сомнительный контингент, что делает район не самым привлекательным для жизни.
Цены на квартиры в Плеханово 11 растут: студия сейчас стоит 9,5-10 млн ₽, тогда как полгода назад цена была около 7,5 млн. Будет ли ПИК снижать цены с текущими ставками и ситуацией на рынке недвижимости? Скорее всего, да, но не стоит ожидать возвращения к стартовым ценам.
Плеханова 11 — это хороший вариант для тех, кто хочет сдавать квартиру в аренду и, возможно, планирует жить в ней какое-то время. Я верю в развитие Восточного административного округа Москвы, так как он находится близко к центру и пока недооценен. Однако смысл в покупке Плеханова 11 есть, только если вам доступна семейная ипотека. Если же смотреть на проект за кеш или в рыночную ипотеку, то более интересным вариантом я считаю апарты EvoPark Измайлово от ГК «Основа» и, кстати, у Smarent есть собственный блок квартир в этом проекте со спецусловиями.
2-й Иртышский
ЖК «2-й Иртышский» – один из самых дешевых проектов от ПИК+. Комплекс расположен в районе Гольяново, который многие называют «московским Бронксом» из-за его плохой репутации. Этот район часто упоминается как депрессивный и даже попадал в антирейтинги районов Москвы. Однако, несмотря на такую репутацию, район Гольяново и окрестности метро «Черкизовская» постепенно развиваются, и он может стать одним из самых перспективных районов Москвы.
Тем не менее ближайшая станция метро «Черкизовская» находится в 24 минутах пешком. Из-за этого проект вряд ли подходит для инвесторов, заинтересованных в сдаче квартир в аренду, но он может быть интересен для личного проживания.
Вокруг комплекса расположены промзоны и ТЭЦ, что многих смущает. Несмотря на возможное улучшение района, комплекс все же остается в одном из самых неблагоприятных районов Москвы.
Положительный момент — цена. 2-й Иртышский попал в подборку самых доступных новостроек. Проект стартовал с неожиданно высокой отметки в 8 млн ₽ за студию, учитывая, что, например, ЖК «Бусиновский парк» начал продажи в районе 6 млн ₽. В итоге на фоне низкого спроса цены во 2-м Иртышском снизились до 7,5–7,7 млн ₽ и только недавно начали немного расти.
Проект «2-й Иртышский» остается одним из самых дешевых в этой локации. Например, студия в «Первом Измайловском» от ДСК стоит около 10 млн ₽, что почти на 30% дороже. Качество строительства у ДСК, вероятно, будет ниже, чем у ПИК. Основным конкурентом для ПИК остаются собственные проекты, такие как Амурский парк, где квартира стоит около 9 млн ₽ с планируемой сдачей в ближайший год.
В целом, целевая аудитория ЖК «2-й Иртышский» — это люди, ищущие недорогое жилье для личного проживания. Здесь можно купить однокомнатную квартиру за 10 млн ₽ или евро-3 за 15 млн ₽. Однако комфорт и качество жизни в таком районе остаются под вопросом, особенно с учетом постоянных строительных работ и окружающей застройки.
Покупка недвижимости только на основе бюджета — не лучший подход. Правильнее всего — разработать стратегию и четко понимать, зачем вам нужна недвижимость. Например, в некоторых случаях выгоднее вложить деньги на депозит, чем инвестировать в недвижимость. Именно поэтому в Smarent мы начинаем работу с клиентами с разработки стратегии: анализируем бюджет, доступные ипотечные программы и предлагаем подходящие объекты. Мы часто отговариваем клиентов от предложений, которые им советовали другие брокеры, так как они ориентированы, в первую очередь, на получение комиссии. В Smarent мы проводим независимый подбор объектов на рынке Москвы и Санкт-Петербурга, чтобы помочь вам определить цели и стратегию. В большинстве случаев мы предлагаем объекты, где арендная ставка превышает ваш ипотечный платеж. Ведь сейчас наступает рынок аренды, и важно выбирать объекты с учетом всех показателей. Кстати, у нас в Smarent в управлении находится более 400 объектов, и мы прекрасно понимаем, за сколько будет сдаваться студия в том или ином проекте.
Полар
ЖК «Полар» от ПИК+ строится совместно с компанией Capital Group. Одна из его ключевых особенностей – доминанта в 50 этажей. ЖК расположен в промзоне №51 на севере Москвы, и от него до станции метро «Медведково» можно добраться пешком примерно за 20 минут. Этот фактор является существенным минусом проекта, так как новых станций метро в этой зоне не планируется.
Преимуществом Полара является большая лесопарковая зона вблизи проекта, а до МКАД можно дойти за 15 минут пешком. Однако удобного съезда с МКАД нет, и ни ПИК, ни государство не планируют его строительство.
Сам проект напоминает мне Vangarden, о котором мы уже говорили ранее, из-за схожего стиля фасадов и наличия нескольких низкоэтажных корпусов. Всего в Поларе планируют построить 6 корпусов, и доминанта из 50 этажей будет выполнена в медных тонах, что создаст эффект «металлического дома». Как это будет выглядеть в реальности, пока сложно представить, потому что видим мы только стандартные фасады ПИК.
Квартиры в Поларе предлагаются с чистовой и предчистовой отделкой, однако опыт показывает, что покупать такие квартиры от ПИК не всегда целесообразно. В отличие от других проектов компании, таких как Плеханова 11, Полар полностью монолитный: монолитные перекрытия и фасады, обшитые клинкерным кирпичом.
Еще одна особенность Полара — это высота потолков. Застройщик обещал высоту 2,72 метра, но планирует передать квартиры с высотой потолков 2,62 метра. Это стандартная проблема, когда фактическая высота потолков отличается от заявленной.
Тем не менее Полар был одним из самых инвестиционно привлекательных проектов в 2023 году. Тогда студия с чистовой отделкой стоила 4,8 млн ₽. Это позволило приобрести квартиру с минимальным взносом в 1 млн ₽, взяв ипотеку на оставшиеся 4 млн ₽ с ежемесячным платежом около 40 тыс. ₽. Сегодня же цены на студии стартуют от 8 млн ₽, а за 10 млн приобрести небольшую однокомнатную квартиру 33 м2 с предчистовой отделкой.
Если бы вы купили квартиру за 4-5 млн ₽ с первоначальным взносом 1 млн, то сейчас могли бы продать ее на вторичном рынке за 7,5-8 млн ₽, заработав примерно 2,5 млн ₽. Полар остается более интересным проектом, чем соседний «Полярная 15» от того же ПИК, где студии стоят около 9 млн ₽, но это типичный панельный дом, хотя и ближе к станции метро.
Полар уже не выглядит столь привлекательным ни для инвестиций, ни для покупки жилья для себя, особенно с учетом того, что ключевая ставка остается высокой, и доступная ипотека в ближайшее время не ожидается. В результате мы можем увидеть снижение спроса и возможное снижение цен.