Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Мне казалось, что статей по ЖКХ на канале более чем достаточно, практически все темы я осветила, самая большая подборка сформирована именно по теме ЖКХ, но мне это только показалось. Каждый раз, когда я пытаюсь осветить другие темы, «прилетает» очередной вопрос, и я начинаю закапываться в бесконечной череде нормативных документов, которые не помогают, а осложняют раскрытие темы - кто ремонтирует фасад многоквартирного дома, если только одна стена многоквартирного дома намокла и на ней образуется плесень. Как мне пояснили авторы вопроса, управляющая компания отказывается осуществлять ремонт и предлагает жильцам самостоятельно собрать деньги для ремонта фасада.
1. Для начала обратимся к известному нормативному документу - Постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения") (Минимальный перечень N 290), в преамбуле которого черным по белому написано, что Минимальный перечень N 290 применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров управления многоквартирным домом и договоров оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, т.е. к отношениям между собственниками помещений и управляющей компании.
Согласно п. 9 Минимального перечня N 290 , для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, в том числе выполняются работы, связанные с надлежащим содержанием фасадов многоквартирных домов, к ним относятся:
-выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;
-контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);
-выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;
-контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;
-контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);
-при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
2.Далее, есть еще один известный любителям ЖКХ нормативный документ - Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Правила N 170), который обязывает управляющие компании осуществлять общие осмотры многоквартирных домов два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона), а также после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.
3.Есть еще один небезысвестный документ - Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (Правила N 491), пп. «а» п.11 которого предусматривает, что осмотр общего имущества многоквартирного дома, осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами, в нашем случае это управляющие компании, которые должны обеспечивать своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества многоквартирного дома требованиям законодательства РФ, а также состояние общего имущества многоквартирного дома не должно угрожать безопасности жизни и здоровью граждан.
Такие осмотры общего имущества многоквартирного дома возможно путем визуального осмотра ( пп. "а" п. 11 Правил N 491).
4.Мы подошли к главному вопросу, кто осуществляет ремонт фасада многоквартирного дома, а для этого необходимо разобраться к какому виду ремонтов относится ремонт фасада многоквартирного дома. Здесь тоже не все так просто.
С одной стороны есть такой документ - Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ), который дает понятие текущего ремонта «п. 2.2. Текущий ремонт общего имущества жилого дома – это ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией».
В этом же документе есть перечень работ, ВАЖНО!!! входящих в плату за текущий ремонт жилья (эта плата, которую мы ежемесячно платим в строке содержание и ремонт жилья). Перечень работ приведен в приложении 2 к Пособию, в него включены, в том числе, работы по ремонту стен и фасадов:
Стены и фасады:
заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен;
герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;
заделка отверстий, гнезд, борозд;
восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов;
пескоструйная очистка, промывка фасадов, лоджий и балконов зданий до 2 этажей;
ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей;
смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов; смена участков обшивки деревянных стен;
утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях;
замена покрытий, выступающих частей по фасаду.
замена сливов на оконных проемах;
восстановление поврежденных участков штукатурки и облицовки;
ремонт и окраска фасадов одно- и двухэтажных зданий.
С другой стороны, есть Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 166 которого определяет, что относится к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, это:
- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
- ремонт, замена, модернизация лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
- ремонт крыши;
- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
- ремонт фасада;
- ремонт фундамента многоквартирного дома.
Таким образом, с одной стороны, в соответствии со ст.166 ЖК РФ ремонт фасада относится к капитальному ремонту, в тоже время в соответствии с приложением N 2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем РФ, в перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), входят работы, связанные с ремонтом стен и фасада многоквартирного дома.
Вернемся к документу, который уже упоминали в статье, согласно п. 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда многоквартирного дома, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.
В то же время в соответствии с приложением N 2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем РФ в перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), входит и ряд работ по утеплению, а именно заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен; герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей; заделка отверстий, гнезд, борозд; восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов; смена отдельных венцов, элементов каркаса; укрепление, утепление, конопатка пазов; смена участков обшивки деревянных стен; утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
Таким образом, критерием разграничения текущего и капитального ремонта является масштаб проводимых работ. В нашем случае в многоквартирном доме одна стена намокла и на ней образуется плесень, полагаю, что объем работ по устранению плесени и приведение стены в надлежащее состояние можно и нужно сделать за счет средств текущего ремонта и это должна сделать управляющая компания.
Окончательную точку в вопросе является ремонт текущим или капитальным, может поставить специалист, обладающий познаниями в строительно-технической сфере или суд, если собственникам придеться судиться с управляющей компанией.
Уважаемые подписчики и гости канала, надеюсь, тема статьи для вас окажется полезной, хочется знать ваше мнение по данному вопросу.
Подписывайтесь на мой канал, кто еще этого не сделал, ставьте лайк, если статья полезна для вас. На канале размещаются статьи, новости законодателя, судебная практика и другая полезная информация.
