Сегодня рассмотрим, как согласовать перепланировку и как ее узаконить, если не согласовали.
Правила, по которым надо делать перепланировку помещений, установил Жилищный кодекс РФ.
На региональном уровне могут действовать местные нормативно-правовые акты. Они регулируют эту процедуру. Например, в Москве вопросы перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах регулирует постановление правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее – постановление № 508-ПП). Оно содержит Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (далее – Регламент).
Перепланировка может быть связана с переводом помещения из жилого в нежилое или проводиться отдельно.
Как согласовать перепланировку
Согласовывать перепланировку надо в органах местного самоуправления по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Заявитель должен обратиться в орган 2 раза.
Первый раз нужно получить решение о согласовании. После окончания работ оформить акт о завершенной перепланировке.
В Москве услугу согласования перепланировки предоставляет Мосжилинспекция (п. 2.4 Регламента). Заявление в письменной форме можно подать в этот орган или воспользоваться услугами МФЦ.
Мосжилинспекция принимает документы и в электронном виде через портал государственных и муниципальных услуг города Москвы.
Особая ситуация – когда нужно оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке помещения на ранее выполненные работы.
В этом случае документы через портал не примут.
Акт приемочной комиссии подтверждает законность перепланировки помещения (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).
Заявителями могут быть физические лица, индивидуальные предприниматели или юридические лица либо их представители (п. 2.6 Регламента).
1. Чтобы согласовать перепланировку, нужно представить:
заявление о согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме на бумаге либо в электронном виде (приложение 1 к Регламенту);
- копии правоустанавливающих документов на помещение, если есть возможность предъявить подлинник. Либо нотариальные копии этих документов. Это могут быть: договор купли-продажи, дарения, мены, договор на участие в долевом строительстве – для новостроек;
- технический паспорт жилого помещения. Для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка органа технического учета о состоянии здания или помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи нанимателя, в т. ч. временно отсутствующих, которые занимают жилое помещение на основании договора социального найма (для нежилых помещений – согласие собственника или уполномоченного им лица);
- проект приспособления для современного использования для объектов культурного наследия (ст. 44 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»).
Перечень документов – исчерпывающий. Его приводят пункты 2.10.1–2.10.4 Регламента.
При обращении заявитель представляет копию паспорта и предъявляет подлинник.
Если от имени заявителя действует другое лицо, то надо предъявить доверенность.
2. Чтобы оформить акт о завершенной перепланировке, нужно представить:
- заявление с реквизитами действующего решения о согласовании перепланировки;
- договор проектной организации на авторский надзор (если заявитель привлекал такую организацию);
- договор с организацией, которая имеет свидетельство СРО (если проводили работы, на которые нужен допуск);
- журнал производства работ.
Заявитель вправе по собственной инициативе представить копии правоустанавливающих документов и технический паспорт.
Приемочная комиссия состоит из уполномоченных должностных лиц органа МСУ и заявителя. В Москве это – представители Мосжилинспекции и заявитель.
Если перепланировка уменьшит размер общего имущества, то для работ необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.
Перепланировку жилья с переводом в нежилое помещение в таких ситуациях нужно отличать от реконструкции.
Например, если речь идет о самовольной пристройке балкона или лоджии, то такие действия регулирует не жилищное, а градостроительное законодательство (ст. 2 ГрК РФ).
Как узаконить перепланировку, которую выполнили без согласования
Если планировку сделали без согласования, ее нужно узаконить.
В таком случае заявитель сразу оформляет акт о завершенном переустройстве или перепланировке помещения.
Для этого потребуется собрать пакет документов и нужно заказать техническое заключение о допустимости и безопасности переустройства или перепланировки. За самовольную перепланировку придется заплатить административный штраф.
Перечень документов :
- заявление ;
- копии правоустанавливающих документов на помещение, если есть возможность предъявить подлинник. Либо нотариальные копии этих документов. Это могут быть: договор купли-продажи, дарения, мены, договор на участие в долевом строительстве – для новостроек;
- технический паспорт помещения. Для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией после перепланировки, выписку из технического паспорта на здание, справку БТИ о состоянии здания или помещения;
- письменное согласие собственников или всех членов семьи нанимателя (в т. ч. временно отсутствующих), которые занимают жилое помещение на основании договора социального найма (для нежилых помещений – согласие собственника помещения или уполномоченного им лица);
- техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ;
- копию решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества многоквартирного дома (если необходимо передать такое общее имущество).
Техническое заключение о допустимости и безопасности переустройства или перепланировки вправе оформить проектная организация, которая имеет свидетельство СРО о допуске к таким работам.
Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, то техническое заключение о допустимости и безопасности работ должна оформить проектная организация – автор проекта дома.
Если у заявителя нет сведений об авторе проекта дома, то заключение оформляет проектная организация, отобранная исполнительным органом власти. В Москве – это ГУП «МосжилНИИпроект».
За перепланировку без согласования придется нести ответственность
Штраф за самовольную перепланировку в жилом помещении многоквартирного дома установила часть 2 статьи 7.21 КоАП. Размер санкции – от 2 до 2,5 тыс. руб.
Об этом говорит абз. 4 п. 18 приложения 1 к постановлению № 508-ПП
Кроме того, собственник или наниматель, который самовольно переустроил или перепланировал жилое помещение, обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом МСУ (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Если собственник не сделает этого, то орган МСУ устанавливает новый срок.
Верховный суд пришел к выводу, что обязанность вернуть помещение в прежний вид переходит к новому собственнику, если старый пренебрег обязанностью. Правило по аналогии действует и в отношении нежилых помещений (п. 14 обзора судебной практики Президиума Верховного суда от 16.02.2017 № 1).
Если собственник не приводит квартиру в надлежащее состояние, то органы МСУ даже вправе поставить вопрос о ее продаже с публичных торгов.
Это возможно, если собственник жилого помещения:
- использует его не по назначению,
- систематически нарушает права и интересы соседей,
- допускает его разрушение в результате бесхозяйственного обращения.
В таких случаях орган МСУ может предупредить о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения – назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать требования либо без уважительных причин не отремонтирует помещение, то суд по иску органа МСУ может принять решение о продаже жилой или нежилой площади с публичных торгов. При этом собственнику выплатят вырученные от продажи деньги, но вычтут из суммы расходы на исполнение судебного решения.
Суд может принять решение о продаже, только если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению или разрушать его. Предупреждение должно прямо указывать на необходимость устранить нарушение с разъяснением последствий. Только в таком случае действия органа МСУ будут носить характер предупреждения.
Такие правила регламентирует ст. 293 ГК РФ.
Будущий муж отписал всё имущество, квартиру и машину на маму. Стоит ли выходить замуж?
Обзор 6 самых дешевых квартир в Москве на 13.08.2024г. Изменение цен за прошедший месяц
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.