Доброго дня, соратники. Представьте, что вы собираясь купить пирожок, спрашиваете у продавца: «Из чего он?» - продавец вам отвечает: «Из теста и начинки». Так-то оно все верно, но есть нюансы и вы, не задумываясь о них, приобретаете пирожок, откусываете и бабах с анафилактическим шоком. Так вот, ответ 90% риелтираф на вопрос: «Сколько лет надо владеть квартирой чтоб не платить налог при ее продаже» - содержит столько же полезной информации как и ответ продавца пирожка.
Теперь по порядку, начну с простого: данный временной порог по правильному называется «Минимальный предельный срок владения» (МПСВ) и исчисляться, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, начинает с даты внесения записи о собственности в ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости. Но есть нюансы, причем их столько, что о них ниже, пока только о приснопамятных «три или пять лет». Здесь базовая цифра - ПЯТЬ лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), МПСВ в три года устанавливает пункт 3 той же статьи и это:
1- право собственности на объект недвижимого имущества получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица признаваемого членом семьи и/или близким родственником (ст. 14 СК РФ);
2 - право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
3 - право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ).
Еще один вариант установленный пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ - единственное жилье. Если на момент продажи у продавца в собственности (в том числе долевой) не было иной недвижимости - МПСВ три года.
И последний случай - региональное законодательство. Пункт 6 ст. 217.1 НК РФ позволяет региональным законом уменьшить МПСВ для какого-то имущества или отдельных категорий граждан хоть до нуля. Непосредственно ноль я правда не встречал, обычно это те же три года, иногда один год или даже месяц, но под каким-нибудь жестким условием типа: квартира была куплена органом власти для передачи в собственность покидающему интернат сироте.
Да и с МПСВ в три года не все просто, у каждого региона свои требования: где-то достаточно расположения недвижимости, где-то надо быть налоговым резидентом региона, при этом если резидент региона А продает квартиру в регионе Б - это одно, а если наоборот - совсем другое. Короче: условий масса и если их начать подробно разбирать - у вас кровь из глаз пойдет, ограничусь перечислением регионов где есть сокращающие МПСВ законы:
Республика Алтай, Амурская область, Астраханская область, Забайкальский край, Иркутская область, Камчатский край, Карачаево-Черкесская Республика, Кемеровская область, Республика Крым, Магаданская область, Омская область, Республика Саха (Якутия), Сахалинская область, город Севастополь, Ставропольский край, Томская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Чукотский автономный округ.
Как вам, соратники, такой состав булочки? А это мы только с тестом разобрались, теперь переходим к куда как более сложной начинке: с какой даты исчисляется МПСВ? Да-да-да, я помню, сам говорил: п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, - с даты внесения записи о собственности в ЕГРН, но скажем так - не всегда. Еще и меняться дата исчисления может существенно и в любую сторону….
Так что заварите себе вкусный чаёк, усаживайтесь поудобней, будем разбирать.
В соответсвии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ, если право собственности на квартиру (именно квартиру - жилое помещение) возникло в результате инвестирования в долевое строительство или участия в жилищно-строительном кооперативе (ДДУ, инвестиционный договор, ЖСК, договоры уступки права требования (цессии) по указанным договорам - далее весь этот набор просто «ДДУ»), МПСВ считается с даты внесения продавцом полной оплаты по соответствующему договору. Дата доплаты за лишние метры выявленные после обмеров при сдаче дома - не учитывается.
Особо актуально для Сочи - если право собственности на жилое помещение зарегистрировано на основании решения суда, при этом право требования этого жилого помещения возникло в результате инвестирования в долевое строительство или участия в жилищно-строительном кооперативе ДДУ, МПСВ так же считается с даты внесения полной оплаты. Не с даты записи в ЕГРН, или (и такое слышал) вынесения судебного решения, а даты полной оплаты. Подробнее: п. 2 ст. 217.1 НК РФ и письмо ФНС №БС-4-11/17781 от 17.12.2021г.
Если право собственности на НЕЖИЛОЕ помещение, в том числе не к ночи помянутые АПАРТАМЕНТЫ, возникло в результате участия в строительном кооперативе (в том числе по ФЗ-215 от 30.12.2004г.), МПСВ считается с даты, когда будет выполнено два условия: подписан передаточный акт + внесена полная оплата. Подробнее: п. 4 ст. 218 ГК РФ, письмо ФНС №БС-19-11/237 от 17.06.2021г.
Если недвижимость получена по наследству, по закону или по завещанию - без разницы (п. 4 ст. 1152 и ст. 1113 ГК РФ), МПСВ считается со дня открытия наследства. И тут опять не без нюансов:
1 - «дата открытия наследства» это дата смерти наследодателя (ст. 1114 ГК РФ). Если дату смерти установить невозможно или человек признается умершим (п. 3 ст. 45 ГК РФ) - дата указанная в судебном решении.
2 - наследование ДДУ.
Если наследодателем осуществлена полная оплата по ДДУ - со дня открытия наследства.
Если наследник ПОСЛЕ открытия наследства внес полную оплату по ДДУ - с момента полной оплаты по ДДУ и МПСВ в данном случае составит пять лет, если это не единственное жилье у продавца (наследника), и три года если единственное. Причина: наследником было получено не право собственности на объект недвижимости, а право требования к застройщику.
Если квартира (именно квартира или дом - жилое помещение) получена именно по программе реновации (есть и другие поводы для сноса, их это не касается), МПСВ считается от срока начала владения жилым помещением, взамен которого предоставлено новое (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Если недвижимость приобреталась в несколько этапов - долями, МПСВ считается с момента приобретения первой доли (письмо ФНС №ЕД-4-3/17824 от 22.10.2012г.) Но это не относится к коммунальным квартирам!
Если вы планомерно выкупили все комнаты в коммуналке, а потом их объединили в одну квартиру, МПСВ считается с момента приобретения последней комнаты. Подробнее: Определение Верховного суда РФ №70-КГ15-16 от 06.04.2016, письмо ФНС №СА-4-7/12211 от 07.07.2016г. и п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Если имущество приобреталось в браке в совместную собственность, а потом перераспределялось в рамках соглашений о разделе (развод - как вариант, но поводов раздела куда больше) или выделялась супружеская доля при наследстве, то МПСВ будет считаться не с даты образования доли, а с даты изначального приобретения всего имущества в совместную собственность. То же самое с детскими долями: если собственник (не важно кем он приходится детям) наделит детей долями в недвижимости, срок МПСВ у детей будет считаться не с момента выделениям им долей, а с даты образования права собственности у наделившего. Подробнее: письмо Департамента налоговой политики Минфина РФ №03-04-05/107442 от 09.12.2020г.
Не устали продираться? Крепитесь, еще немного осталось. Недвижимое имущество не только покупается или наследуется, не редко оно образуется путем раздела или объединения иного имущества. Конкретный пример: некий Вася унаследовал большой земельный участок, пока ждал три года МПСВ поделил его на четыре равные части которые потом продал. Вопрос: надо ли ему платить налог? Правильный ответ - да: НДФЛ 13% с полной стоимости всех четырех участков. Ну или больше, шкала НДФЛ у нас теперь прогрессивная, а на сколько он наторговал - мне неизвестно.
Пожалуй сразу накидаю правовую базу для желающих более глубоко изучить вопрос и продолжу просто-литературно.
Определение Верховного суда РФ №53-КГ16-16 от 19.12.2016г.,
Письма ФНС №СА-4-7/7288 от 17.04.2017г. и №БС-19-11/354 от 01.10.2021г.
Пункт 2 ст. 8.1 ГК РФ и вездесущий п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Статья 56.3 Земельного Кодекса РФ с длиннющим списком пристяжных.
Погнали: если был раздел или объединение земельных участков, то МПСВ считается с момента регистрации в ЕГРН права собственности на вновь образованные участки (дата указана на втором листе выписки из ЕГРН в пункте «Сведения о правах») И тут снова не без нюансов:
Если участок делился потому что часть изымали для государевых или муниципальных нужд, то МПСВ на новый участок не обнуляется, а остается прежним. То же самое, если участок изымается целиком с предоставлением взамен иного участка. Именно участка, если взамен предоставляется квартира - выносится постановление об исчислении МПСВ для каждого конкретного случая. Если взять деньгами и уже на них купить что-то - с даты покупки.
Если же участок собственник поделил сам, по личным причинам, МПСВ начинается заново - с даты обретения права собственности на вновь образованные участки.
Усложняем: участок с домом. Если разделить жилой дом на два отдельных (дуплекс), МПСВ половинок останется прежним - дата образования права собственности всего дома. Если дом ранее был дуплексом, а вы его объедините в один - МПСВ будет считаться с даты образования права собственности на дом как единый объект недвижимости - обнулится.
С разделением квартир (именно квартир - жилого помещения) то же самое: разделили - МПСВ с даты обретения всей квартиры. Объединили - об этом уже писал выше, но один нюансик добавлю:
Если в результате объединения/разделения квартира утратила статус «жилое помещение» - все: МПСВ обнулится и будет считаться заново.
Последнее, особо актуальное для Сочи: при разделе или объединении нежилой недвижимости, в том числе апартаментов, МПСВ считается с даты регистрации собственности на образованную в результате раздела или объединения недвижимость, то есть заново.
Всё!
Кушайте больше фруктов и обращайтесь к правильным агентам по недвижимости (не риелтирам) - не окажетесь в ситуации Васи. Который, кстати, в своем нежелании платить налог после продажи участков, досудился с ФНС аж до Верховного суда. Результат: оплатил и налог, и пени, и судебные издержки. Кому интересны подробности: Решение Верховного Суда №АКПИ23-924 от 22 ноября 2023г.
