Сегодня Виктор Зубик, основатель компании Smarent, детально проанализирует застройщика ПИК, расскажет о его сильных и слабых сторонах, изучит реальные отзывы клиентов, обсудит новые проекты застройщика и частые проблемы, с которыми сталкиваются жильцы.
В этой статье:
- Был пионером, стал скуфом
- Самолет «налетает» на пятки
Был пионером, стал скуфом
Еще летом 2023 года, когда мы делали большой обзор ПИК, казалось, что даже при всех проблемах, альтернативы просто нет. Но прошел всего год, и выяснилось, что застройщик номер ноль – это скуф – скучный, несуразный и несовременный девелопер, который не видит тренды и теряет позиции в пользу более ярких игроков. В панике ПИК наплодил кучу брендов, в которых и сам не до конца разобрался. А мы будем разбираться.
В свое время, в середине 2010-х годов ПИК совершил революцию на рынке недвижимости – сначала Москвы, а потом и всей России. Менеджмент компании увидел запрос покупателей на недорогое, красивое и удобное жилье, чтоб было как в Европах. Сейчас это кажется очевидным и воспринимается как должное, но еще десять лет назад все, что вы могли купить при обычном бюджете – это унылая «лужковка», она же П-44-Т: никаких дворов без машин, никакой доступной среды, только самые суровые детские площадки. Ну, а планировки разрабатывались, видимо, еще советскими проектировщиками: никаких студий и евроформата, малюсенькие ванные и максимум один раздельный санузел. А про стрит-ритейл и говорить нечего – в арсенале лишь районный продуктовый, он же магазин-лабиринт из комнатушек и извилистых коридоров.
И тут пришел ПИК. Менеджмент поездил по этим самым Европам, посмотрел, что и как строят там и выбрал лучшие решения. Первыми проектами новой формации стали Варшавское шоссе 141 и Мещерский лес. Это был абсолютно новый продукт для России. Шутка ли! В доме нет лоджий, а балконы весьма условны. Потребовалось время, чтобы потребитель принял эти фишки. Но суперсовременные дворы, продуманные пространства, огромные окна, приятные входные группы, понятная схема покупки и низкий ипотечный платеж сделали свое дело.
Кроме того, ПИК быстро понял, что потребитель не хочет делать ремонт, и уже скоро сформировался этот узнаваемый продукт от ПИК – инстаграмная квартира, где все беленькое и деревянненькое, но достаточно пары штрихов, и уже появлялась индивидуальность.
Для меблировки от Smarent ПИК квартира - это идеальный пример, когда из обычного ремонта от застройщика получается уютная квартира под аренду.
Еще один тренд, законодателем которого стал ПИК, – это студии. Первые «будки» в проекте «Варшавское шоссе 141» были не такими уж и будками – аж 22-25 метра. Но со временем эффективность взяла верх, и площадь студий неизменно сокращалась. И теперь ПИК-стандарт – это 19-20 квадратных метров. Было, до недавних изменений.
И ракета под названием ПИК улетела в космос. Продукт компании полюбился потребителям, да и маркетологи знали свое дело – квартиры разлетались как горячие котлетки: финансовые показатели хорошели, а застройщик занимал топовые места во всевозможных рейтингах, настолько, что рынок даже стал называть его «застройщиком номер ноль» – что предполагает полное отсутствие конкуренции.
Но, как это часто бывает, создав один крутой продукт, компания успокаивается и думает, что это теперь навсегда, достаточно лишь слегка менять цвет линий на фасадах и делать все более мелкую нарезку квартир, чтобы будок уж точно всем хватило, что увеличивало стоимость квадратного метра и доход девелопера.
Самолет «налетает» на пятки
И конкуренты не заставили себя долго ждать. О планах догнать и перегнать ПИК Самолет открыто заявил еще пару лет назад. Но вряд ли ПИК воспринял эту угрозу всерьез. Уж очень крепкое было его положение на рынке. Однако Самолет не шутил, ввалил максимум усилий и в начале 2024 года топ-менеджмент Самолета, вероятно, открыл самую дорогую бутылку шампанского: компания, наконец, обогнала «застройщика номер ноль». Впервые за пять лет первую строчку рейтинга застройщиков по объему текущего строительства занял не ПИК, а Самолет.
За пять лет Самолет смог нарастить объемы строительства в четыре раза, а ПИК, наоборот, сократил – почти на 40%. ПИК просчитался, но где? Все это время Самолет активно увеличивал земельный банк, шел с экспансией в регионы – Сахалин, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Екатеринбург, Уфа. Покупка МИЦ тоже, безусловно, сыграла свою роль – одна только эта сделка увеличила земельный банк Самолета на 2 млн квадратов.
Да и маркетологи Самолета не теряли время зря. Самолет выкатил новый продукт: не просто квартиру с ремонтом, а еще и с мебелью, техникой, декором и шторами в ипотеку! Мало того, что покупателю не придется тратить недели, а то и месяцы своей жизни на поездки по магазинам, на приемку и сборку, так еще все это можно включить в ипотечный льготный кредит. В итоге возможность заехать в квартиру с одним рюкзаком, конечно же, подкупила многих.
Модно слово Proptech звучало от обеих компаний, но у Самолета получилось явно лучше. Настолько лучше, что компания выделила эту часть бизнеса в отдельную компанию и выводит на IPO под брендом Самолет-плюс. Офисы Самолет-плюс встречаются по всей Москве и позиционируют они себя как сервис квартирных решений от сделки до отделки. Сервис Самолет Плюс позволяет полностью закрыть потребности клиента в рамках формата «единого окна». На этом сервисе клиент может найти решения для поиска, покупки, продажи и аренды недвижимости; ремонта и меблировки; организации уборки, переезда; оценки квартиры, дома или другой недвижимости. Тем не менее даже такой гигант с мощной поддержкой со стороны материнской компании не окажет вам услугу по управлению вашей недвижимостью. За таким эксклюзивом приходите в Smarent.
Оскар Хартманн, который ранее входил в совет директоров Самолета, рассказывал в интервью на Youtube-канале, что цель была построить великую компанию, не просто девелопера, а супертехнологичную компанию, которая занимается девелопментом. И одно из направлений его работы было улучшение качества жизни клиентов Самолета. И сделано было много. А вот вы вспомните хоть что-то про проптэк ПИКа? А он есть.
Забавный факт. Самолет-плюс стал агентом по продаже квартир ПИК в регионах, и это компания, которая известна своим нежеланием работать с агентами. Это ли не признание своего поражения? Но говорить, что ПИК совсем сложил лапки, мы не будем. ПИК, как и Самолет, тоже пошел в регионы. А еще он сделал ставку на выход в новые сегменты рынка – комфорт плюс, бизнес минус и премиум-класс, запустив кучу суббрендов: Formа, Mono, Sreda, Parametr, и, наконец ПИК+.
Финансовые результаты за 2023 год оказались неутешительными. Если чистая прибыль Самолета выросла практически в два раза, то у ПИК – тоже в два раза, но упала. За 2022 год ПИК не отчитывался, но, думаю, проблему уже осознавал. И первый шаг на пути к выходу из кризиса – это как признание проблемы. ПИК провел несколько опросов, выяснил предпочтения своей целевой аудитории и начал работать над ошибками. Оказалось, что эстетика фасадов, включая сочетание различных текстур и материалов – важный критерий для выбора жилья. Также респонденты отмечали важность наличия балконов и лоджий, мастер спальни и более функциональных планировок, т.к. шринкфляцию никто не отменял
В 2021 году ПИК начал делать робкие шаги в сторону улучшения своего предложения. В качестве эксперимента ПИК запустил серию ПЛЮС, но пока готов только один проект и качество не радует. Я считаю, что застройщику нужно время, чтобы понять, в каком направлении двигаться дальше. Нам, как потребителям и инвесторам, также нужно время, чтобы оценить, насколько этот продукт интересен для инвестиций или покупки для личного проживания. Со временем мы увидим качество строительства и выявим все проблемы.
Выводы:
Серия ПИК+ действительно представляет интерес за счет улучшенных планировок и вроде бы более интересных фасадов. ПИК стал более ответственно подходить к разработке квартирографии. Но возьмем, к примеру, ЖК «Плеханова 11». Хотя нам обещают ПИК+, по факту мы видим стандартные белые фасады. Повышение цен на проекты также может негативно сказаться на продажах. Если ПИК оставит свои классические панели и добавит ПИК+, это может создать путаницу среди покупателей и превратить предложения в некий «колхоз» в стиле ЛСР. Тогда потребителю будет сложно понять, что именно ему предлагают — улучшенную отделку и планировки или стандартный вариант.
На данный момент даже мне, как эксперту, сложно разобраться во всех брендах ПИК. Если компания продолжит расширять свою линейку, то потеряет свою уникальность на рынке. С другой стороны, если ПИК действительно решил заменить свои устаревшие панели на современные фасады в стиле клинкерного кирпича, то это станет большим плюсом и задаст новый тренд на рынке. Это может позволить обойти таких игроков в сегменте комфорт-класса, как RG Девелопмент, и составить конкуренцию компаниям вроде Крост, которые, по моему мнению, теряют позиции. ПИК+ при всех своих недостатках выглядит лучше, чем многие проекты Самолета даже внутри МКАДа.