В 2024 году согласование перепланировки нежилых помещений — это процесс получения разрешения на проведение значительных изменений в помещении. На практике согласование и узаконивание перепланировки — это разные вещи.
Согласование — это когда разрешение на перепланировку получают до начала работ. А узаконивание — это когда перепланировка уже выполнена без разрешения, и теперь её нужно оформить в соответствии с установленными правилами.
1. Законодательные основы.
Перепланировка в нежилых помещениях – это процесс, в ходе которого вносятся значительные конструктивные изменения. Этот процесс обязательно требует согласования.
Прежде чем приступить к перепланировке, рекомендуется ознакомиться с нормативно-правовыми актами, которые регулируют эту процедуру.
В Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ) содержатся требования к работам на объекте и оформлению необходимой документации. Жилищный кодекс (ЖК РФ) определяет правила переустройства нежилых помещений, находящихся в жилых зданиях, например, в многоквартирных домах.
Для ознакомления с нормами безопасности зданий и сооружений в России следует изучить Федеральный закон № 384 от 2009 года, а также соответствующие ГОСТы, Своды правил (СП), Строительные нормы и правила (СНиПы), Нормы пожарной безопасности (НПБ) и региональную нормативно-правовую базу.
Основные правила внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) прописаны в Федеральном законе № 218 от 2015 года.
2. Что такое перепланировка.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. В процессе перепланировки можно перенести или убрать оконные и дверные проёмы, стены, перегородки, перераспределить площадь, разделить одно помещение на два или объединить несколько в одно, сделать антресоли и так далее.
Перепланировка отличается от переустройства и реконструкции. При переустройстве корректируются расположение и характеристики электрических, инженерных сетей, сантехнического оборудования и так далее. Реконструкция всегда связана с воздействием на само здание: это может быть пристройка к дому, размещение дополнительного этажа, восстановление или изменение несущих конструкций, объединение двух объектов с разными кадастровыми номерами в один и так далее.
Простыми словами, перепланировка — это внесение небольших изменений в конструктивный и эстетический вид недвижимости.
Чтобы провести перепланировку нежилого помещения, нужно получить одобрение от уполномоченных органов. Согласование проводится до начала внесения фактических изменений в конфигурацию недвижимости. Это необходимо для подтверждения безопасности корректировок.
3. Пример из практики.
Владелец магазина, который находится в многоквартирном доме, планирует перенести входную дверь. А собственник салона красоты, который расположен в нежилом здании, хочет увеличить площадь за счёт пристройки.
Владельцу магазина нужно согласовать перепланировку, а руководителю салона красоты — реконструкцию.
*Важно отметить, что узаконить перепланировку нежилого помещения — это значит оформить документально уже произведённые изменения, которые были сделаны без разрешения уполномоченных органов власти. Поэтому лучше согласовать изменения в конфигурации до начала работ, чем потом пытаться узаконить их.
4. Особенности перепланировки в нежилом помещении.
Нежилым считается помещение, которое не предназначено для постоянного проживания. Оно может находиться как в жилом, так и в нежилом здании.
К нежилым помещениям обычно относятся объекты, где располагаются коммерческие организации, офисы, государственные учреждения, склады и подсобные помещения.
Процесс согласования перепланировки нежилого помещения зависит от типа здания, в котором оно находится.
Согласно действующему законодательству, перепланировку и переустройство можно проводить по одному проекту. Это означает, что конфигурация объекта, расположение и тип коммуникационных, электрических сетей, сантехнического оборудования и других элементов могут быть изменены по единому плану.
Решение о проведении перепланировки принимает собственник помещения. Арендатор может выполнить эти работы только после согласования процедуры с владельцем имущества.
Все конструктивные изменения вносятся на основании проектной документации, разработанной компанией, которая входит в саморегулируемую организацию (СРО). Завершается процедура оформлением технического плана и регистрацией изменений в Росреестре.
5. Требования.
Требования к безопасности жилых и нежилых помещений одинаковы. При планировании перепланировки важно учесть следующее:
- должен быть отдельный вход в помещение;
- реконструктивные работы запрещены;
- нельзя воздействовать на несущие конструкции;
- работы не должны препятствовать подаче коммунальных ресурсов в другие объекты.
Проект перепланировки не будет одобрен, если изменения приведут к нарушению прочности здания, работы инженерных систем и т. д.
При разработке плана важно учесть нормы пожарной безопасности. Проект заверяет руководитель проектной организации, подтверждая, что все изменения безопасны для внедрения.
Проект перепланировки жилого помещения согласовывают с местной администрацией, если предполагается изменение внешнего вида фасадов здания.
Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, его нельзя использовать в производственных целях. Такие помещения часто оборудуют под магазины, кафе, парикмахерские и салоны красоты.
Если перепланировке подвергается нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, процедуру проводят с учётом Постановления Госстроя № 170 от 2003 года. На таких объектах нельзя:
- демонтировать дымовые и вентиляционные каналы;
- перекрывать доступ к устройствам учёта и оборудованию, регулирующему подачу и прекращение ресурсов;
- расширять площадь за счёт общего имущества;
- проводить работы на несущих конструкциях, которые не предусмотрены проектом и не отвечают нормам безопасности;
- устанавливать устройства, ограничивающие или прекращающие подачу ресурсов третьим лицам.
Существует много требований к перепланировке нежилых помещений. Перед планированием изменений рекомендуется проверить их соответствие правилам безопасности.
6. Порядок согласования перепланировки помещения в нежилом здании.
Согласование проекта перепланировки — это процесс получения одобрения на проведение изменений. Прежде чем начать согласование, необходимо подготовить план. Для этого следует обратиться в специализированную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации (СРО).
Затем проект утверждается руководителем проектной организации и заказчиком. Если изменения затрагивают фасады нежилого здания, план необходимо согласовать с архитектурным департаментом или другим соответствующим органом.
Согласование проекта также требуется, если нежилое помещение находится в многоквартирном жилом доме.
Важно помнить о необходимости оформления технического заключения, которое часто прилагается к проекту. Если его нет, его следует подготовить дополнительно.
Обратите внимание, что проект перепланировки помещения в нежилом здании утверждается руководителем проектной компании. Согласовывать его с администрацией не требуется, за исключением случаев изменения фасадов.
7. Подготовка проекта.
Для того чтобы подготовить проект перепланировки, необходимо обратиться в проектную компанию, которая является членом СРО, и заключить с ней договор подряда.
Чтобы специалист мог составить план, ему, скорее всего, потребуется выписка из ЕГРН. Её можно заказать заранее. Это можно сделать онлайн на официальном сайте Росреестра или через Госуслуги, а также лично в территориальном подразделении Росреестра или в МФЦ.
После этого специалист проведёт обмерные и обследовательские работы:
- определит фактическое состояние стен и несущих конструкций;
- определит место планируемых в будущем работ;
- проведёт расчёты допустимых нагрузок;
- сделает чертежи, фотографии и схемы.
На основе выполненных работ специалист подготовит проект перепланировки. Этот документ станет основой для внесения конструктивных изменений. В него будет включена следующая информация:
- наименование организации и сведения о её участии в СРО;
- пояснительная записка;
- список планируемых изменений;
- перечень мероприятий по обеспечению безопасности;
- требования к качеству материалов, которые будут использованы во время работы, а также к уборке и ликвидации строительного мусора;
- графические материалы.
Готовый проект утверждает руководитель организации, которая его подготовила, и заказчик.
Важно отметить, что если перепланировка не предполагает изменения фасадов здания и проводится в нежилом доме, то после утверждения плана можно приступать к выполнению запланированных изменений.
8. Техническое заключение.
Техническое заключение — это документ, в котором описывается состояние несущих конструкций здания. Обычно его составляют на этапе подготовки проекта и включают в его план. Если такого документа нет, его нужно заказать дополнительно.
Согласно техническому заключению определяют максимально допустимые нагрузки, которые необходимо учитывать при проведении ремонтных работ. Без этого документа невозможно утвердить проект.
9. Технический план.
После того как проект перепланировки будет согласован, можно приступать к выполнению запланированных работ. Важно строго следовать плану и не вносить изменения, так как в будущем это может вызвать трудности при регистрации изменений в помещении.
После завершения работ необходимо пригласить кадастрового инженера. Он зафиксирует произведённые изменения и подготовит технический план.
10. Регистрация.
После получения технического плана можно приступить к регистрации изменений.
Для этого собственнику необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- технический план и проект перепланировки;
- нотариально удостоверенную доверенность (если с заявкой обращается официальный представитель владельца помещения).
Подать заявление можно несколькими способами:
- лично сотруднику территориального подразделения Росреестра;
- через МФЦ;
- онлайн на официальном сайте ведомства;
- в личном кабинете на портале Госуслуги.
11. Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме.
Если вы планируете перепланировку нежилого помещения в многоэтажном доме, то процесс согласования и регистрации изменений будет несколько отличаться. Прежде всего, необходимо получить одобрение проекта от уполномоченного органа.
Процедура согласования и регистрации выглядит следующим образом:
1. Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) об объекте недвижимости. Эта информация понадобится для подготовки проекта.
2. Найдите проектную организацию и заключите с ней договор на выполнение работ.
3. Предоставьте специалисту доступ к помещению для проведения работ.
4. Получите готовый проект перепланировки от проектной организации.
5. Согласуйте план с центром гигиены и эпидемиологии.
6. Подготовьте документы для согласования.
7. Подайте заявление в архитектурный департамент или другое уполномоченное ведомство вашего города.
8. После получения одобрения приступайте к внесению изменений в помещение.
Важно отметить, что произведённую перепланировку необходимо узаконить. Для этого следует подать заявление в Росреестр, следуя той же процедуре, что и при регистрации изменений в нежилом здании.
Обратите внимание, что помимо основных документов, таких как заявление и проект перепланировки, к пакету документов необходимо приложить акт приемочной комиссии. Этот акт подтверждает, что все работы выполнены в соответствии с требованиями.
12. Как узаконить через суд.
Если перепланировка была сделана без согласования, её нужно узаконить. Иначе собственника могут обязать вернуть помещение в первоначальное состояние.
Есть два способа это сделать: заказать и согласовать проект после завершения работ или обратиться в суд с иском о сохранении перепланировки.
Первый вариант может подойти, если не нужно предварительное согласование проекта в Центре эпидемиологии и с администрацией. Но даже в этом случае шансы получить одобрение малы.
Обычно узаконивание перепланировки, сделанной без согласования, происходит через суд.
Что нужно сделать:
- оформить проект перепланировки;
- подготовить исковое заявление;
- подать иск вместе с пакетом документов в суд;
- получить судебное решение.
К заявлению обязательно прилагаются документы, указанные в статье 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Иск составляется по правилам, описанным в статье 131 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Рекомендуем не отказываться от присутствия на судебном заседании и обратиться за профессиональной помощью юриста, чтобы защитить свои права.
13. Судебная практика.
Перепланировка без согласования может привести к неприятным последствиям. Собственника могут обязать вернуть помещение в исходное состояние и оштрафовать.
Например, Арбитражный суд Краснодарского края рассмотрел дело № А32-49160/2018. Администрация города Краснодара требовала от АО «Тандер» устранить последствия незаконной перепланировки и вернуть помещение в исходное состояние.
АО «Тандер» в свою очередь попросило суд сохранить нежилые помещения в перепланированном виде.
Согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, суд может сохранить жилое помещение в перепланированном виде, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью.
Для оценки безопасности изменений была проведена экспертиза. Результаты показали, что перепланировка не повлияла на прочность несущих конструкций здания, не нарушила противопожарные устройства, не затруднила доступ к инженерным коммуникациям и общедомовым сетям. Также перепланировка соответствует строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам и не угрожает жизни и здоровью граждан.
Хотя Жилищный кодекс РФ предусматривает возможность оставить переустроенное помещение в таком виде при признании его безопасным, в данном случае суд опирался на нормы Закона Краснодарского края № 896-КЗ. Согласно этому закону, сохранение объектов в перепланированном виде без согласования процедуры не допускается.
Суд удовлетворил иск Администрации и отклонил заявление АО «Тандер».
14. Частые вопросы.
Сколько стоит узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве?
Стоимость процедуры зависит от услуг, предоставляемых проектной организацией. Ориентировочно, подготовка проекта в Москве обойдётся в 10-15 тысяч рублей.
Считается ли закладка окна в нежилом здании перепланировкой?
Да, закладка окна относится к перепланировке. Если помещение находится в многоквартирном доме, то проект перепланировки нужно согласовать в администрации и центре гигиены и эпидемиологии.
Можно ли отправить заявление для согласования проекта изменения внешнего вида нежилого помещения в Москве онлайн?
Да, заявление можно подать через личный кабинет на портале Госуслуг или на официальном сайте мэра Москвы. Обратиться с заявкой могут как физические, так и юридические лица.
15. Заключение юриста.
Важно понимать, что в 2024 году узаконивание перепланировки нежилых помещений и согласование такой перепланировки — это два разных процесса.
Узаконивание — это процедура, которая позволяет официально оформить уже выполненные изменения. Если этого не сделать, то владельца помещения могут обязать вернуть всё в первоначальное состояние.
Если вы согласовываете перепланировку на этапе её планирования, то вероятность проблем с вводом изменений в эксплуатацию будет минимальной.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
