У собственника любого нежилого помещения рано или поздно встает вопрос ремонта. Особенно, если помещение было только куплено и пока не отвечает всем требованиям бизнеса и будущих арендаторов.
Изначальное состояние помещения и цели собственника покажут, что это будет – перепланировка, капремонт или даже реконструкция. Каждый из этих процессов отличается.
Разбираемся:
- чем друг от друга отличаются капремонт, реконструкция и перепланировка;
- что из этих видов работ оптимальнее, если нужно адаптировать помещение под конкретный функционал – ресторан, клинику или супермаркет;
- какие обследования провести, чтобы понять, нужна реконструкция или достаточно перепланировки.
👉🏻 Планируете ремонт в нежилом помещении? Задайте вопросы экспертам PEREPLAN – мы составим алгоритм действий и разработаем всю проектную документацию
В чем разница между реконструкцией, капремонтом и перепланировкой
Это три принципиально разных процесса со своими задачами. Внешне они могут показаться схожими, однако на самом деле отличаются и набором работ, и ходом согласования.
Перепланировка – это изменение конфигурации нежилого помещения, требующее внесения обновленных данных в технический паспорт. То есть это все работы, которые меняют первоначальный поэтажный план БТИ.
В топ работ по перепланировке на нежилых объектах входят демонтаж и возведение перегородок; перенос ненесущих стен; новые проемы в несущих стенах и перекрытиях; устройство лестничных маршей; переоборудование окон в двери; изменение фасада – новые крыльцо и козырек, переоборудование окон в двери.
По практике PEREPLAN, обычно перепланировки хватает, чтобы сделать помещение более комфортным, удобным и подходящим под тот или иной бизнес и разных арендаторов. Чтобы сделать вывод в пользу перепланировки, нужно посмотреть изначальный план БТИ, понять задачи собственника и увидеть актуальное состояние объекта.
Реконструкция – это изменение технико-экономических показателей здания: высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
Самые частые работы по ней в нежилом здании – это антресоль; надстройка дополнительного этажа; строительство пристроек; устройство новых несущих конструкций, колонн; увеличение этажности; устройство лифта.
Капитальный ремонт здания – это замена и восстановление строительных конструкций и элементов, при которых не меняются технические и экономические параметры объекта, не преобразовываются несущие конструкции.
Это может быть ремонт фасада, кровли, фундамента, крыши, оконных блоков, подвального помещения, крылец; проведение штукатурных работ; ликвидация неисправностей лифта.
В таблице наглядно показываем различия:
Рекомендация PEREPLAN:
Периодически мы сталкиваемся с проведенной в здании реконструкцией, когда собственник был уверен, что это обычная перепланировка. Или, наоборот, собственник планировал масштабную реконструкцию, а в процессе консультации мы понимали, что для его целей будет достаточно перепланировки, которая согласовывается проще и с меньшими затратами.
Привести объект в порядок после незаконной реконструкции очень сложно, поэтому стоит заранее, еще на этапе планирования строительных работ или даже выбора помещения, правильно определить тип ремонта, порядок действий и возможность согласования.
👉🏻 Напишите нам и получите консультацию по объекту – если помещение уже куплено или вы еще только присматриваете его
Как понять, какие работы нужны помещению
Определить, когда нужна реконструкция, а когда достаточно перепланировки, могут только специалисты. Для этого нужно четко понимать:
- цели собственников здания или арендаторов, а также ожидания от будущего ремонта. Переоборудовать уже имеющееся помещение под ресторан без дополнительных пристроек можно благодаря перепланировке. Увеличить полезную площадь нежилого помещения в МКД на 40% можно благодаря антресоли – для этого тоже не нужна реконструкция;
- планируемые работы. Если они не подразумевают увеличение площади объекта, изменение высоты и количества этажей, то, скорее всего, это будет перепланировкой;
состояние здания. Если визуально нет трещин, а обследование показало, что конструкции надежны и не требуют серьезных вмешательств, то скорее всего можно будет также обойтись перепланировкой.
Рекомендация PEREPLAN:
Когда стоит выбор между тем или иными видами ремонта, техническое обследование здания точно определит актуальное состояние всех конструкций и даст ответы на все вопросы.
Это независимая экспертиза, которая покажет степень изношенности здания в целом или отдельных его частей – например, в пределах только одного конкретного помещения. Итогом станут выводы для собственника и дальнейшая тактика ремонта.
Мы провели больше 400 обследований, в том числе: больших офисных площадей Московского международного делового центра «Москва-Сити»; Центра онкологии; гостиницы на Октябрьском переулке; музыкального колледжа и детских садов, школ, поликлиник.
Зачастую по итогам оказывалось, что в помещении достаточно сделать перепланировку, в том числе с усилением несущих конструкций. И это – удачное решение для собственников, ведь затраты на нее и сроки проведения в разы меньше, а согласование проще, чем у капремонта или реконструкции.
Какие разрешения нужны для реконструкции и перепланировки
Принципиальная разница этих двух процессов – в получении разрешений. Получить его на реконструкцию в многоквартирном доме обычно сложно. Для начала нужно разработать проект реконструкции. Затем с ним следует обращаться в Минстрой и БТИ, а также могут потребоваться заключения:
- экспертов по строительству;
- СЭС;
- службы пожарной безопасности;
- водоканала, МСК Энерго, Мосгаза;
- авторов проекта дома;
- собственников других помещений и квартир в доме, и в этом особая сложность.
Перепланировка в МКД согласовывается только в жилищной инспекции и затем в БТИ. Обращаться в Минстрой не нужно. Редко может потребоваться заключение авторов проекта дома.
Перепланировка отдельного помещения в нежилом здании или всего здания согласовывается только в БТИ.
Кейс PEREPLAN: перепланировки оказалось достаточно, и реконструкция не потребовалась
Собственник, далекий от сферы ремонта, не должен разбираться в строительной терминологии и тонкостях тех или иных процессов – это лучше доверить специалистам. Для него скорее важно, чтобы здание или его отдельные помещения были востребованы у арендаторов, интересны будущим покупателям, приносили хороший доход.
В нашей практике были случаи, когда владельцы помещения были уверены – реконструкции не избежать. А на деле оказывалось, что все потребности может закрыть перепланировка, которая проще и быстрее.
Согласованный тамбур в школе — пример, когда он не является реконструкцией. Только специалисты с опытом и четким пониманием закона знают, что в Москве допускается устройство тамбура до 40 кв.м. из облегченных материалов без фундамента. И в этом случае реконструкция не нужна.
Для узаконивания было достаточно разработать техническое заключение и проект с пояснительной запиской.
Согласование перепланировки школы, как снаружи, так и внутри здания, с заложением-разложением окон, устройством пандуса. Процесс получения разрешений занял всего три месяца.
👉🏻 Пример проекта перепланировки для целого этажа в нежилом здании с медицинским центром, рестораном, салоном красоты и магазинами, а также таблицу с основным списком работ на капремонту, реконструкции и перепланировке смотрите здесь по ссылке.
