С 1 марта 2025 года деньги на строительство частного дома можно будет зачислить на эскроу-счет, а не переводить напрямую подрядчику. Аналогичная схема уже работает с многоквартирными домами. Однако участники рынка ИЖС уверены: теперь незащищенными остаются сами подрядчики, и прогнозируют волну обманутых застройщиков. Почему они опасаются потребительского экстремизма, насколько просядет рынок после введения эскроу и насколько может подорожать строительство дома — разбирался Урбан Медиа.
Для чего нужны эскроу-счета в ИЖС?
Государство вводит механизм эскроу-счетов для того, чтобы не получить волну обманутых покупателей на рынке ИЖС, когда дома строятся с привлечением подрядных бригад. В одной из недавних громких историй оказалась замешана казанская компания «Таунхаусы и дома». По данным МВД России, она собрала деньги с клиентов и обещала возвести дома в короткие сроки — за 4-6 месяцев. Однако строительство коттеджей остановилось на ранних этапах: у некоторых домов не было даже фундамента. По оценке правоохранительных органов, общий ущерб может превышать 100 млн рублей.
Подобных случаев можно будет избежать, если подрядчик и заказчик воспользуются эскроу-счетами. Схема выглядит следующим образом: заказчик, подрядчик и банк подписывают трехсторонний договор, по которому деньги за дом поступают на эскроу-счет и будут находиться там, пока подрядчик не построит объект. При этом застройщик возводит дом за свой счет или берет банковский кредит. Когда заказчик подпишет акт приема-передачи, дом считается сданным, а строительная компания получает свои деньги с эскроу-счета.
Пока государство оставляет применение этого механизма на откуп самих участников строительного процесса. То есть подрядчик сам решает, подходит ли для него такая система расчетов, а заказчик — хочет ли он обезопасить себя с ее помощью. Однако, если будущий собственник дома хочет воспользоваться программами господдержки, например, семейной или ИТ-ипотекой, то использование эскроу-счетов будет обязательным условием. Таким образом, клиент, который хочет построить дом и не имеет собственных средств, но подходит под льготные программы ипотеки, окажется ограничен в выборе компаний, которые будут работать с эскроу-счетами. Скорее всего, это окажутся крупные строительные компании, с которыми будут сотрудничать банки.
Застройщики также должны предоставить гарантии по конструктивным параметрам построек, по благоустройству территории, размещению инфраструктуры. Это повысит привлекательность компаний в глазах заемщиков, упростит заключение сделок с использованием ипотечных кредитов. Аккредитацию в банке получат лишь компании, которые работают на рынке не менее двух лет. Строить дома с применением эскроу-счетов можно уже сейчас, закон, который вступает в силу с 1 марта 2025 года, лишь дополнительно регулирует систему.
Нововведение призвано защищать права и интересы дольщиков, уменьшая риски недостроенных объектов, отмечает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Уже сейчас все государственные программы привязаны к использованию эскроу-счетов. Однако на данный момент ни банки, ни строительные компании не обладают достаточной технической готовностью для внедрения этого продукта, считает эксперт. Ипотечный брокер АН «Риэлти» Ксения Камелевская также уверена, что для многих подрядчиков строительство на свои или заемные средства будет проблематичным.
Рамиль Усманов,
президент Федерации ИЖС:
— Введение эскроу-счетов просеет рынок. Если мы привлекаем банковские деньги, то это деньги безналичные. Нужен офис, бухгалтер, юрист, бизнес должен быть прозрачным и понятным. Конечно, ряд компаний не сможет все это организовать и обанкротится. В моменте будет просадка, но в будущем рынок станет более понятным заказчику и лояльным к нему. У покупателей не будет возникать вопроса, достроит ли компания дом. А значит, рынок ИЖС сможет быть более конкурентным по отношению к квартирному рынку.