Эксперты недвижимости компании OBLAKA расскажут Вам, как устроен и как работает флиппинг в недвижимости Новосибирске и всей России. И ответим на основной вопрос сколько денег зарабатывают инвесторы на продаже квартир после того, как сделали ее под ключ по всем процессам ремонта от ремонта и до меблировке.
Все давно знают, что рынок вторички стал мало , если инвестировать в покупку вторичного жилья с последующей сдачей квартиры в долгосрочную аренды, все потому , что срок окупаемости вложенных средств увеличился в разы.
Но если Вы планируете покупать квартиру во вторичке , на долгий срок,чтобы квартиры была у Вас , как сберегательная книжка - отличный вариант для сохранений ваших личных , заработанных средств.
Следует отметить , что на вторичном рынке жилья все еще проходят инвестиционные сделки покупки квартиры.
Флиппинг — поиск и покупка квартиры ниже рыночной стоимости под ремонт и ее последующая реализация, т.е продажа. Хотим отметить важные вещи,что флиппинг остался практически единственной стратегией, с которой Вы можете заработать сегодня на вторичном рынке жилья.
Сегодня мы Вам Расскажем : преимущества Флиппинга, риски и сколько может заработать инвестор с помощью флиппинга.
Флиппинг - что же это такое и как он появился?
Флиппинг- это инвестирование в недвижимость на короткий срок и последующая ее перепродажа с прибылью,после соблюдение всех процессов флиппинга. Слово происходит от английского глагола «to flip». Инвесторы берут квартиры, которые проходят по цене и нуждаются в ремонте, со скидкой и перепродают их по более высокой и выгодной цене для себя после этапов подготовки квартиры - ремонт,меблировка,клининг,подготовка юридических документов и т.д. Этот процесс,также известный как fix-and-flip, предполагает,что владелец готовит дом или квартиру перед продажей,делает капитальный ремонт и косметические изменения,а также покупает мебель,необходимую для этой квартиры.
Флиппинг зародился в США в конце 1980-х годов. В то время инвесторы покупали старые дома,ремонтировали их за свой счет и начинали перепродавать по рыночным ценам. В то время США переживали серьезный экономический кризис,и отремонтированная недвижимость пользовалась большим спросом. Эта инвестиционная стратегия быстро стала популярной,и о ней даже была снята отдельная передача. В США эта стратегия используется в основном для покупки и перепродажи домов,а в России флипперы чаще всего зарабатывают на перепродаже квартирах в новостройках и вторичном жилье.
Этапы флиппинга
Процесс флиппинга требует внимания к анализу рынка недвижимости. Инвесторы должны знать, растет или падает спрос и как изменится ситуация в ближайшие месяцы. Сам процесс флиппинга состоит из следующих шагов:
Изучение и анализ объявлений о продаже недвижимости;
Просмотр недвижимости и выбор квартиры или дома
Задаток или бронь, с последующей покупкой недвижимости;
Подготовка сметы на ремонт и обсуждение всех этапов и процессов
Подбор бригады рабочих
Закупка строительных материалов
Управление ремонтными работами
Фотографирование квартиры + маркетинг объекта: размещение рекламы
Поиск покупателя;
Заключение договора купли продажи квартиры ДКП
Фиксируем доход,получаемый от флиппинга
Наши специалисты по недвижимости считают,что«флиппинг считается успешным,если он приносит30-35%дохода,но для этого необходимо потратить минимум времени на цикл купли-продажи». В эту разницу,пояснила она,входят ремонт, стоимость продажи,налоги и другие транзакционные расходы. В идеале время между покупкой и реализацией готового продукта после ремонта не должно превышать трех месяцев, поскольку изменения в экономической ситуации в стране могут привести к падению стоимости недвижимости. Если флиппер профессионален,разбирается в дизайнерских и мебельных тенденциях,знает, где дешево купить строй материалы,и нанимает ответственную бригаду рабочих, то прибыль с Флиппинга может превысить 100% вложенных средств. Главное-быстро реализовать недвижимость и увеличить оборот капитала»
Стоит также учитывать,что низкая цена квартир,как правило, обусловлена характеристиками объекта,которые нужно четко и твердо знать. Такие квартиры имеют серьезные качественные недостатки или нюансные расхождения с документами,иногда все вместе. Цена таких квартир значительно ниже рыночной и на первый взгляд может показаться очень привлекательной,но стоит заранее выяснить сумму вложений на ремонт и устранение каких-либо особенностей, чтобы избежать негативного результата. Если на начальном этапе вы поймете, что доходность от недвижимости составит менее 30%,лучше отказаться от покупки и перевернуть ее»
Как выбрать квартиру для инвестиции? Выбирая квартиру для инвестиции,следует обратить внимание на
Социальная инфраструктура
транспортное сообщение
ремонт
Соотношение между количеством ценой и количеством комнат в квартире;
этажность.
Предпочтение следует отдавать недвижимости в популярных местах, таких как университеты,бизнес-центры и туристические достопримечательности. Также не следует выбирать недвижимость на первом этаже. Небольшие евро двушки и студии относительно недороги и удобные как для самих инвесторов, так и для студентов и офисных работников».
Для правильного анализа желательно сразу обратиться к эксперту в строительной отрасли. Важно понимать,что речь идет о полномасштабном капитальном ремонте в квартире - ведь это все и есть Флиппинг.
Это одно из главных отличий между флиппингом и домашним хозяйством. Здесь не достаточно улучшить состояние недвижимости с помощью предметов интерьера,необходимо переделать всю квартиру под ключ. Также лучше сразу пригласить юриста для проверки документов и документов основания . Существуют дефекты, которые не возможно исправить, и об этом лучше узнать заранее, чтобы определить все возможные риски. Сотрудничество с агентом по недвижимости так же поможет вам разобраться в ситуации на рынке и выбрать лучшее время для продажи»
Как отремонтировать квартиру для флиппинга
Сдача квартиры в аренду часто бывает катастрофической-она может быть с убитой отделкой,сантехникой в ужасном состоянии,старой мебелью и многими другими,казалось бы,ужасными нюансами. Задача флиппера-добросовестно привести квартиру в презентабельный вид и устранить все дефекты. Поэтому ремонт,как правило,требует больших усилий: изменения сантехники, проводки, отделки и т. д.
По возможности стоит объединить кухню, гостиную и столовую, чтобы создать более открытое и просторное пространство. Также можно установить систему «умный дом»,к примеру от Яндекса, чтобы сделать дом более современным.
Чтобы лучше продать недвижимость,стоит покрасить стены в белый, бежевый или светло-серый цвет - к примеру в стиле современной классики. Монохромные стены - они универсальны и подойдут к любому стилю интерьера.
Сделать интерьер более интересным и выделяющимся из всей рекламы можно с помощью лаконичных украшений и аксессуаров. Они должны соответствовать стилю ремонта и создавать уютную атмосферу. Аксессуары должны быть разными по масштабу и не слишком маленькими,чтобы не создавать визуальный шум в интерьере.Также стоит добавить зеркала,чтобы визуально увеличить пространство. Важно не переусердствовать с декором, который должен дополнять интерьер, а не загромождать его»,-советует наш дизайнер. Она отмечает,что не стоит экономить на текстиле.Например,удачно подобранные шторы могут не только подчеркнуть стиль и цвет интерьера, но и визуально изменить пропорции высоты окон и потолков,считает дизайнер.
Придать оригинальность и подчеркнуть статусность ремонта помогут дорогие розетки,выключатели и качественная фурнитура,считает наш дизайнер.
Налоги при перепродаже квартиры с помощью Флиппинга
Перепродажа квартиры может осуществляться как частным лицом,так и индивидуальным предпринимателем. Частные предприниматели, владеющие недвижимостью менее пяти лет или менее трех лет, если она является их единственным жильем, должны заплатить 13% НДФЛ с разницы между ценой покупки и ценой продажи квартиры.Физические лица могут продавать одну или две квартиры в год без риска,но они должны помнить, что запланированная продажа одной квартиры в год может привести к ответственности в виде дополнительных налогов и штрафов в течение трех лет. Налоги рассчитываются в соответствии с основным налоговым режимом,включая НДС. Кроме того,нелегальные предприниматели, не зарегистрировавшиеся в налоговых органах, могут быть оштрафованы на 10% от дохода(более 40 000 рублей)за три года предпринимательской деятельности. Штраф за неуплату налогов и страховых взносов составляет 40% от суммы недоимки (ст. 116,п. 2НКРФ;ст.122,п. 3НК РФ). Ставка снижается до 6% при упрощенной системе налогообложения, когда налогом облагаются «доходы», 15% при упрощенной системе налогообложения, когда налогом облагаются «доходы минус расходы», а в некоторых регионах - до 5%. Флипперы имеют право претендовать на налоговые вычеты (снижение налога или возврат налога в размере 1 млн рублей при доходе 13%).
Риск Сумма инвестиций вложенных при Флиппинге
Стоит учитывать,что приведение недвижимости в товарный вид ,т.е под ключ обходится недешево. Как правило,квартиры - выбранные для этих целей,находится в худшем состоянии - говорит наш эксперт. Она подчеркнула, что необходимо проанализировать соотношение между ценой покупки,инвестициями и прибылью,подсчитав,за сколько можно продать недвижимость в будущем.Не все объекты можно выгодно продать,считают эксперты.
Сроки при Флиппинге
К другим рискам относятся непредсказуемые цены на строительные материалы и мебель, а также человеческий фактор.Если«флиппер»ошибется с выбором строительной бригады и нарушит сроки ремонта,что приведет к увеличению расходов,он получит меньшую прибыль или,в худшем случае,нулевую,подтвердив тем самым свои убытки». Кроме того,в зависимости от класса жилья и стоимости квартир за последний год, увеличение срока экспозиции(продажи) квартир на вторичном рынке с двух-трех месяцев до полугода может привести к не дополучению Вашей личной прибыли».
Сделка, которую можно оспорить
Один из самых опасных рисков при покупке квартиры для флиппинга. «Сделка может быть оспорена и ее откатят назад, и даже честный покупатель рискует потерять свои деньги и имущество. Приведем простой пример: такое может произойти, если Вы плохо проработали юридическую сторону сделки и не учтен кто-то из наследников.
Самое важное правило при покупке квартиры
на вторичном рынке необходимо очень внимательно проверять документы у собственника и проверять, как была эта куплена эта квартира. Также важный фактор, который мы берем в расчет - что низкая цена может говорить не только о плохом состоянии квартиры и мутных сделках, но и об обременениях. Это могут быть ипотека, арест, рента. Однако все обременения можно снять, если объект стоит того».
Не безопасный ремонт
Если Вы покупаете квартиру , в старом фонде , где уже сделан ремонт, но который требует демонтажа , важно знать еще об одной опасностью - то, что ремонт в старых квартирах довольно опасен и таит в себе много сюрпризов. К примеру ,если там старая канализация то могут прорваться трубы, что приведет к затоплению соседей, обвалиться часть стены. Чтобы обезопасить себя от лишних затрат на ремонт и других не предвиденных расходов - мы рекомендуем Вам застраховать свое жилье. Еще одним из риском являются насекомые, которых нередко можно встретить в убитых квартирах, от них не так просто избавиться и это может также потребовать немалых затрат.
Если Вы хотите получить консультацию по покупке и инвестированию в квартиры с помощью ФЛИППИНГА, свяжитесь с нами по нашим контактам.
Наш номер телефона 8-913-920-69-69
Актуальные новости и закрытые старты продаж Новостроек (ЖК) в Telegram
Наш Instagram видео-обзоры на новостройки (деятельность группы Meta запрещена в РФ)
Сайт OBALKANSK.RU
По теме:
1. Сбер возобновляет выдачу IT Ипотек, какие новые условия для получения и что изменилось?
2. Старт продаж II башни квартал-галереи рядом с м.Октябрьской
3. Один из лидеров рынка застройщиков Новосибирска открыл продажи квартир в новом ЖК «Расцветай на Бугринской роще»
