Публикую текстовую версию записки от 02.09.2024 г. Посмотреть видеоверсию можно ЗДЕСЬ. Обращаю внимание, что в видеоверсии кроме моих комментариев есть также ссылка на судебный акт о котором здесь идет речь.
Предприниматель являлся собственником нежилого помещения, расположенного в комплексе апартаментов. Земельный участок, на котором располагался комплекс, имел смежную границу с земельным участком многоквартирного дома.
Граница участков, которая была обозначена на местности, не соответствовала данным, находящимся в ЕГРН. В связи с этим возник спор о границах участков.
Предприниматель подал иск об установлении границ земельного участка.
В иске указывалось, что земельный участок комплекса изначально был предоставлен в аренду Заводу. После процедуры банкротства, этот участок через несколько сделок перешел к застройщику, который построил на нем комплекс.
Все это время на участке располагался железобетонный забор, который обозначал границы участка на местности. В результате на протяжении многих лет, забор создавал порядок землепользования, который был между владельцами комплекса и МКД.
Сам участок комплекса был предоставлен до даты вступления в силу Закона О кадастровой деятельности, прошел государственный кадастровый учет и был образован как самостоятельный объект гражданских прав (включая процедуру межевания) до 2007 года. Однако при сопоставлении фактического расположения забора с данными ЕГРН выяснилось, что фактические границы, устанавливаемые по этому забору, не соответствуют кадастровым.
Предприниматель указывал, что поскольку участок комплекса на протяжении многих лет имел фактические границы в виде забора, который являлся межевым знаком, постольку межевание спорных участков проведено с нарушением законодательства. Указанные нарушения привели к тому, что смежная граница земельных участков была установлена не по фактическому землепользованию. В результате площадь участка комплекса необоснованно уменьшена, а площадь смежного участка необоснованно увеличена.
Суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что иск подлежит удовлетворению. Они сослались на то, что при отсутствии в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Было также установлено, что первоначально местоположение участков определялось исходя из местной системы координат. Впоследствии эти координаты не пересчитывались в единую государственную систему. Также отсутствовали сведения о согласовании местоположения границ спорных смежных участков как по местной системе координат, так и по государственной системе.
Кассационная инстанция отменила судебные акта и отказала в удовлетворении иска. При этом было указано следующее.
Предприниматель не является правообладателем земельного участка, границы которого он просит установить, в то время как требование об установлении границ земельного участка может быть заявлено лишь его законным владельцем.
Также суд указал, что истец вправе инициировать процедуру предоставления земельного участка, предусмотренную земельным законодательством, путем обращения с соответствующим заявлением к собственнику, уполномоченному органу. Вопрос же об установлении границ принадлежащих городу Москве земельных участков может быть разрешен собственником, его уполномоченным органом. По настоящему делу уполномоченный орган возражает против удовлетворения исковых требований, указывая на отсутствие надлежащим образом оформленных земельно-правовых отношений с истцом.
Верховный Суд РФ, рассмотрев дело, указал следующее.
Будучи частью земной поверхности, земельный участок должен быть индивидуально определен. Он должен иметь установленные в соответствии с законодательством границы, и должны быть известны его местоположение, площадь, целевое назначение, разрешенное использование. Только в таком случае он выступает в качестве объекта гражданского оборота.
Истец как собственник объекта недвижимости, расположенного в нежилом здании, является участником общей долевой собственности и имеет право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка, необходимого для использования здания.
Земельный участок под комплексом относится к публичной собственности, был сформирован в качестве индивидуально-определенной вещи с границами, установленными с применением единой государственной системы координат. Заявляя исковые требования истец просил установить одну смежную с ответчиком границу при том, что смежный земельный участок под многоквартирным жилым домом с границами, определенными в местной системе координат, не пересчитанных в единую государственную систему координат, находится в частной собственности.
Учитывая данные обстоятельства, а также поведение участника спора - Департамента, инициировавшего во время рассмотрения дела процедуру снятия с кадастрового учета земельного участка истца имевшего статус «временный», корректировку проекта межевания и формирование нового участка под зданием апартаментов и машино-мест с иным кадастровым номером и иными границами, обращение в Департамент в административном порядке не приведет к разрешению спора о смежной границе.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам
Группа для практикующих юристов