Не все в жизни можно вернуть назад, иногда это может привести к неприятным последствиям.
Например, вы подарили кому-то квартиру, но потом пожалели об этом. Или начали оформлять ипотеку, но передумали. Или вышли на сделку по покупке жилья, но в последний момент отказались от неё. Эксперты рассказали РИА Новости о том, в каких операциях с недвижимостью можно легко выйти из сделки, а в каких это может вызвать серьёзные проблемы.
- Купля-продажа жилья
Если человек вдруг передумал покупать недвижимость, будь то новостройка или вторичное жильё, многое будет зависеть от того, на каком этапе находится сделка. По словам юристов, до определённого момента это не будет иметь никаких финансовых последствий для покупателя.
Руководитель офиса «Новослободское» агентства «Инком-Недвижимость» Денис Васильев объясняет, что если сделка ещё не оформлена, то всё просто: стороны не подписывают документы и расходятся.
Однако если сделка продвинулась дальше, возникнут трудности.
- Новостройка
Если вы покупаете новостройку и уже подписали договор долевого участия (ДДУ), а оплату внесли, ситуация усложняется. Дело в том, что заключение такого договора регулируется отдельным законом — ФЗ № 214.
- Нарушение сроков и недостатки
В законе перечислены основания для расторжения договора долевого участия (ДДУ) по инициативе дольщика:
* задержка передачи объекта долевого строительства на два месяца или более;
* отказ застройщика устранить недостатки, которые делают квартиру непригодной для проживания или снижают её качество, а также отказ уменьшить цену договора или компенсировать расходы дольщика;
* несоответствие качества квартиры или дома требованиям.
Васильев предупреждает, что внезапное изменение финансового положения, развод, переезд ребёнка в другую школу или необходимость в большем пространстве не являются причинами для расторжения ДДУ.
По его словам, если застройщик выполняет работы в срок, соответствует требованиям к строительным компаниям, платит кредиторам, то законных оснований для прекращения действия договора нет. Однако если застройщик не выполняет свои обязательства по договору, это может стать основанием для расторжения.
Если возникла одна из ситуаций, описанных в статье 9 Федерального закона № 214, можно расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке, отправив застройщику уведомление. Желательно сделать это заказным письмом.
Если застройщик не отреагирует на уведомление или откажется выполнять требования дольщика, придётся добиваться расторжения договора через суд. Как правило, суды становятся на сторону дольщика, если есть законные основания для расторжения.
- По соглашению сторон
В особых ситуациях застройщик может предложить покупателю вернуть часть или всю сумму, уплаченную за квартиру. В таком случае стороны расторгают договор долевого участия по соглашению. При этом покупатель тоже должен согласиться с условиями застройщика.
Если стороны достигли договорённости, они составляют соглашение, в котором указывают, как и в какой срок покупатель получит свои деньги обратно.
Если у покупателя нет законных оснований для расторжения договора и застройщик не согласен на это по соглашению сторон, то просто передумать и отказаться от покупки квартиры не получится.
- Вторичное жилье
С покупкой вторичного жилья могут возникнуть сложности, если договор купли-продажи уже подписан и деньги переданы продавцу. Ещё более затруднительная ситуация, если переход права собственности уже зарегистрирован в Росреестре. Однако даже в таких случаях есть решение проблемы.
- По обоюдному согласию
Договор купли-продажи можно расторгнуть по соглашению сторон, если обе стороны согласны на это. Такое соглашение можно заключить в любое время, даже если регистрация перехода права собственности к покупателю уже произошла.
В соглашении о расторжении можно прописать компенсацию расходов, которые понесла сторона, инициировавшая расторжение. Например, если покупатель передумал совершать покупку, он может компенсировать продавцу расходы на оформление сделки.
Соглашение о расторжении должно быть составлено в той же форме, что и договор купли-продажи. Если договор был нотариально удостоверен, то и соглашение должно быть нотариально заверено.
Если сделка находится на стадии регистрации перехода права собственности, участникам достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрационных действий. Если же переход права собственности уже произошёл, а расчёт ещё нет, то участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора. После этого право собственности вернётся к прежнему владельцу.
- Через суд
Если стороны не смогли прийти к согласию, отменить или изменить договор купли-продажи недвижимости можно только через суд. Для этого необходимо доказать, что одна из сторон существенно нарушила условия договора.
Все значимые причины для расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе.
Если договор нарушил продавец, то это может быть:
* необоснованный отказ передать недвижимость покупателю;
* передача недвижимости с существенными недостатками, которые нельзя устранить без несоразмерных затрат времени или денег, либо они проявляются вновь после их устранения.
Если договор нарушил покупатель, то это может быть:
* неуплата за недвижимость;
* частичная оплата стоимости недвижимости.
По закону, сторона, желающая расторгнуть договор, должна сначала попытаться решить вопрос в досудебном порядке. Для этого нужно в письменном виде предложить контрагенту расторгнуть договор. Обычно такое предложение отправляют заказным письмом с уведомлением по месту регистрации второго участника сделки. Если вторая сторона откажется, можно обращаться в суд.
Также в суд можно обратиться, если вы не получили ответ в течение срока, указанного в предложении. По общему правилу исковая давность для расторжения договора в судебном порядке составляет три года.
- Ипотека
В случае с ипотекой можно отказаться от получения кредита полностью или частично без финансовых последствий до установленного договором срока предоставления кредита (пункт 2 статьи 821 ГК РФ). Обычно этот срок составляет несколько дней.
- Без финансовых потерь
Без проблем отказаться от ипотеки можно на следующих этапах:
1. Клиент банка получил предварительное одобрение онлайн-заявки и готовит документы для предоставления в банк.
2. Оригиналы личных документов переданы, и кредитор окончательно одобрил ипотеку с указанием суммы, которую готов выдать.
3. Заёмщик выбрал недвижимость, подготовил документы, проведена проверка, и имущество готово к принятию в качестве залога.
4. Стороны подписали кредитный договор, но сделку ещё не зарегистрировали в ЕГРН, деньги продавцу не перечислили.
В этом случае банк не может требовать от заёмщика никаких штрафов за внезапный отказ от ипотеки, так как это противоречит законодательству о защите прав потребителей.
Однако нельзя просто не прийти в отделение банка на подписание договора или не передать оформленный документ в Росреестр. Заёмщик обязан сообщить банку об изменении своих планов. Для этого достаточно написать соответствующее заявление.
- Платить придется
Если заёмщик передумал оформлять ипотеку, но деньги уже перечислены на счёт продавца, договор можно закрыть путём досрочного погашения кредита. Однако это возможно только в том случае, если регистрация договора ещё не началась и продавец согласен на расторжение сделки.
Она также отмечает, что если покупка недвижимости осуществлялась в рамках льготных программ, клиент может потерять право на новую ипотеку по госпрограмме. Это связано с тем, что формально кредит был выдан и в соответствии с новыми требованиями граждане имеют право воспользоваться льготными условиями ипотечного кредитования только один раз.
- После регистрации
Зелинко утверждает, что можно отказаться от ипотеки, даже если сделка уже зарегистрирована. Для этого есть два способа:
1. Досудебное расторжение ипотечного договора по взаимному согласию сторон.
Для этого нужно отозвать регистрацию в государственных органах, расторгнуть соглашение с продавцом недвижимости, зафиксировать это в Росреестре, предоставить выписку в банк. Затем клиент банка должен подать заявление кредитору.
2. Обращение в суд с требованием признать соглашение с банком недействительным.
Этот способ сложнее, поскольку соглашение было заключено по всем правилам, и свои обязательства нарушил заёмщик, а не банк. Вероятно, придётся платить неустойку и отвечать за допущенную просрочку платежа (если она была), предупреждает Зелинко.
- Аренда квартиры
С арендой квартиры всё гораздо проще, чем с покупкой. Если вы решите досрочно расторгнуть договор найма, это можно сделать не только по взаимному согласию сторон, но и по инициативе арендатора. Для этого нужно заранее предупредить арендодателя о своём намерении.
- Сообщить заранее
Согласно закону, собственник квартиры должен быть предупреждён о намерении нанимателя расторгнуть договор за три месяца. Однако в самом договоре найма можно установить и другой срок – обычно он составляет один месяц.
Кроме того, в договоре, по словам юриста, могут быть прописаны штрафные санкции за отсутствие такого предупреждения. Например, это может быть неустойка, размер которой также указывается в договоре.
- Взаимное согласие
Чтобы досрочно расторгнуть договор найма жилья по взаимному согласию, обе стороны должны подписать соответствующее соглашение.
Если сам договор был заверен нотариально, то и соглашение также должно быть нотариально удостоверено.
В случае, когда договор найма был заключён на срок более года, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Следовательно, необходимо зарегистрировать и соглашение о досрочном расторжении этого договора.
- Расторжение через суд
Юристы говорят, что если стороны не могут прийти к соглашению, договор найма может быть расторгнут в судебном порядке.
Согласно статье 687 Гражданского кодекса РФ, наймодатель имеет право расторгнуть договор, если:
* квартиросъёмщик использует имущество не по назначению или ухудшает его состояние;
* наниматель не вносит плату за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — если плата не вносится более двух раз по истечении срока платежа, установленного договором.
У нанимателя также есть право требовать досрочного прекращения договора, если:
* владелец помещения не предоставляет его в пользование или создаёт препятствия для этого;
* после заключения договора обнаружились недостатки, которые не были оговорены заранее и препятствуют пользованию имуществом.
Кроме того, любая из сторон договора найма может обратиться в суд для его досрочного расторжения, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии, объясняют в Федеральной нотариальной палате.
Однако обычно люди стараются решить вопросы о расторжении договора найма жилья без обращения в суд. Шансы на мирное урегулирование достаточно высоки, считают юристы.
- Дарение недвижимости
В Федеральной нотариальной палате (ФНП) предупреждают, что договор дарения является двусторонней сделкой. Поэтому расторгнуть его в одностороннем порядке только потому, что даритель поменял своё решение, нельзя.
- Нечастые основания
Законом предусмотрено несколько причин для отмены договора дарения. Вот они:
1. Если одаряемый пытался навредить жизни дарителя, его семьи или близких родственников или же намеренно причинил дарителю телесные повреждения.
2. Если обращение одаряемого с вещью, которая имеет для дарителя большую ценность, может привести к её безвозвратной утрате.
3. Если даритель переживёт одаряемого.
- Только через суд
Отменить дарение недвижимости можно только через суд. С исковым заявлением могут обратиться как стороны сделки, так и третьи лица, например, недовольные потенциальные наследники дарителя.
На практике отменить такой договор бывает очень сложно. Все разрешённые законом основания для отмены дарения не связаны с тем, что даритель просто передумал.
- Брачный договор
Расторгнуть или изменить брачный договор возможно, но для этого необходимо согласие обеих сторон и нотариальное заверение соглашения. Достаточно обратиться в любую нотариальную контору для оформления необходимых документов.
- Если нет согласия
Если супруги не могут прийти к согласию относительно брачного договора, его можно расторгнуть только через суд. Однако перед подачей иска в суд рекомендуется сначала предложить второй стороне расторгнуть договор добровольно. Лучше всего это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении.
В Федеральной нотариальной палате (ФНП) описывают схему расторжения брачного договора: если супруг не даёт ответа или отвечает отказом, можно обращаться в суд.
По закону суд может расторгнуть брачный договор, если одна из сторон существенно нарушает его условия. Ещё одной причиной для расторжения может стать критическое изменение обстоятельств, которые учитывались при заключении договора.
Однако на практике супругам редко удаётся добиться расторжения брачного договора. Суды признают договор недействительным только по требованию других заинтересованных лиц, например, в случае банкротства одного из супругов, если брачный договор был заключён с целью обезопасить имущество от взыскания.
Брачный договор также можно расторгнуть по основаниям, предусмотренным в самом контракте. Например, можно прописать расторжение договора в случае потери высокооплачиваемой работы одним из супругов.
Таким образом, если один из супругов передумал относительно условий брачного договора, лучше попытаться договориться об изменении или расторжении контракта со своей второй половиной. Расторжение через суд может быть сложным и долгим процессом.
- Завещание
Завещание – это документ, который можно изменить или отменить в любой момент без объяснения причин.
Согласно статье 1130 Гражданского кодекса Российской Федерации, завещатель имеет право в любое время отменить или изменить своё завещание. Для этого ему не нужно получать чьё-либо согласие, включая лиц, назначенных наследниками в новом завещании.
Отменить или изменить завещание можно путём составления нового документа. Для этого достаточно обратиться к нотариусу.
Завещание можно отменить полностью или изменить в нём отдельные распоряжения. Если завещатель написал новое завещание, предыдущее автоматически теряет свою силу. В случае признания более позднего завещания недействительным, наследование будет осуществляться в соответствии с предыдущим документом.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!