Прошел практически месяц с момента, как Центральный банк прервал паузу в статичной ключевой ставке и повысил ее до 18%. Для экспертов недвижимости этот шаг не был неожиданностью, но для большинства людей стал неприятной новостью.
О том, какое влияние оказало повышение ключевой ставки на рынок недвижимости, расскажем ниже.
Что сейчас выгоднее покупать: первичку или вторичку?
Отвечает Мария Сорока – директор департамента ипотечного кредитования и первичного рынка «Этажи» Москва:
“Если сравнивать ипотечные программы первичного и вторичного рынка, то сейчас выигрывает первичный рынок. Во многом это связано с льготными программами: семейной и IT-ипотекой. Даже несмотря на то, что условия и географию распространения по IT-ипотеке сильно изменили, для регионов сумма кредита в 9 миллионов остается достаточно весомой.
Также застройщики понимают, что с уходом господдержки многие люди остались без возможности воспользоваться льготной программой, поэтому создаются программы рассрочек.
Какая рассрочка может быть? Сценарий первый: человек вносит первый взнос 20%, потом весь период строительства может вообще ничего не платить, и остальную часть денег вносит уже к моменту ввода в эксплуатацию. Второй сценарий: вносится первоначальный взнос, а остальная часть платежа – через 2 года. Спустя это время, вероятнее всего, ключевая ставка снизится, и можно будет взять ипотеку по другим условиям на оставшуюся сумму.
Третий фактор, почему первичный рынок более привлекателен для покупателя — это то, что у застройщиков есть возможность делать с банками индивидуальные субсидированные программы, например, снижения процентной ставки на часть срока кредита — 1 год, 3 или 5 лет. На вторичном рынке таких предложений значительность меньше — снижение ставки можно купить напрямую у банка за дополнительную комиссию”.
Как изменился спрос на покупку жилья?
Отвечает Кирилл Руднев – ведущий эксперт агентства недвижимости «Этажи» Москва:
"В июле в «Этажи» обратилось на 5,5% меньше, чем в апреле. Из них более 50% сделок приходятся на новостройки и 55% – с кредитами.
В общей ситуации наблюдается стагнация: цена на квартиры остается стабильной, не растет и не падает. При этом торг, который сейчас покупатели запрашивают у продавца, растет все больше и больше. Если раньше он составлял 5%, то сейчас доходит до 9% и даже 10%.
Если мы говорим про продажи в августе, то относительно прошлого года падение по продажам идет примерно на 13%, а относительно позапрошлого года рост составил 46%. На мой взгляд, рынок недвижимости хорошо чувствует.
Сейчас среди покупателей много тех, кто долгое время держал деньги на вкладе. Когда проценты по вкладу были получены – можно и квартиру купить. Поэтому примерно 40% покупателей сейчас приобретают квартиру наличными средствами. Еще 40% снижают ставку за счет комиссии банка до 12%. И оставшиеся 20% покупают недвижимость , добирая недостающую сумму обычной ипотекой под 21%.
Лично у меня большим спросом пользуется программа по покупке ставки: 6 из 10 сделок проходят именно по ней. Но я хочу предупредить, что очень важно правильно составить финансовую модель, чтобы понимать, насколько эта программа вам выгодна. Объясню: если вы хотите досрочно погасить ипотеку, то вам будет выгоднее выкупить ставку только на определенный срок".
Как могут развиваться события на рынке новостроек в ближайший год?
Отвечает Мария Сорока – директор департамента ипотечного кредитования и первичного рынка «Этажи» Москва:
“Думаю, будет корректировка цен в сторону снижения. В Москве не более, чем на 10%. За время действия льготных программ стоимость была завышена.
За июль-август мы не видим откровенного снижения, корректировка цен по Москве составила около 1.2%, застройщики стимулируют спрос за счет субсидий. Видим меньшее количество новых стартов продаж по сравнению с 2023 г., то есть создается искусственный дефицит для поддержания цены квадратного метра.
Мой прогноз – снижение цены порядка 10% у тех застройщиков, которые будут продолжать запускать новые стройки. Часть застройщиков попридержит старты новых проектов, чтобы сохранить цену на фоне дефицита.
Покупатели к концу августа-сентябрю адаптируются к новым реальностям. Спрос будет поддерживаться через программы среднесрочного субсидирования (льготная ставка на 3-7 лет) и программ рассрочек.
Более реальную картину мы увидим в сентябре".