На конец лета 2024 года продажи городских квартир показывают отрицательную динамику, а при этом загородный рынок демонстрирует стабильность.
Подъём спроса на загородную недвижимость начался с пандемии в 2020 году и сохраняется до сих пор, но с явными признаками торможения. Пожалуй, можно считать, что достигнуты максимальные точки роста как количества сделок, так и цен. И мы ожидаем осенью выход на плато.
Но это только затишье перед бурей.
Основные факторы, которые временно не дадут активно загородному рынку расти, это высокая ключевая ставка 18%, которая способствует высоким ставкам по ипотеке, т.е. дорогим деньгам, отмена льготной ипотеки, и высокие ставки по депозитам в районе 18-20%, что оттягивает часть средств инвесторов с загородного рынка. Высокая ключевая ставках снижает доходы компаний и соответственно дивидентную доходность, говоря о крупных компаниях, и прибыли, говоря о мелких компаниях, которые могли бы прийти на рынок.
При хорошем уровне спроса и продаж загородной недвижимости, предложений становится всё меньше и меньше и они не успевают восполняться.
Итак прогноз на осень 2024 года по рынку земельных участков в коттеджных посёлках:
- спрос будет временно сокращаться;
- количество хороших предложений тоже будет снижаться, тем самым поддерживая баланс спроса и предложения;
- цены снижаться не будут на хорошие объекты, по отдельным посёлкам с высокой степенью готовности они будут повышаться в пределах 10%. Так 1-я Академия недвижимости планирует осенью поднять цены примерно на 10% на участки в КП Вишневский берег ( там завершены работы по ограждению периметра посёлка) и скорее всего в КП Сосновские горки (там завершены работы по укладке твердого покрытия на подъездной и центральной дорогах);
- мы предвидим дальнейший рост ставки ЦБ РФ в сентябре до 20%, что негативно повлияет на загородный рынок. Отток капитала инвесторов в банки вырастет;
- повышение налогового бремени с 1 января 2025 года сократит объём денежной массы, используемой в инвестиционных целях;
- в то же время мы считаем, что высокие цены на городскую недвижимость и высокие арендные ставки на городское жильё всё равно будут заставлять людей покупать и арендовать загородную недвижимость, тем самым поддерживая спрос на участки и дома;
- в качестве компенсации механизма ипотеки девелоперы будут предлагать покупателям длительные рассрочки от 1 года до нескольких лет (по новым проектам). И чем длительнее будет предоставляться рассрочка, тем выше будет продажная цена с учётом годовых процентов, закладываемых девелоперами;
- в то же время на рынке присутствует огромная денежная масса, часть из которой оказалась на депозитных счетах, а часть прийдёт на загородный рынок. Это деньги с дивидендных выплат по ценным бумагам, это большие зарплаты сотрудникам ВПК, это выплаты участникам СВО;
- в целом следует ожидать в статистике на осень снижения числа регистрируемых сделок по домам и участкам за соответствующие месяцы год к году, как за счёт снижения спроса, так и за счёт использования механизма рассрочек, но в пределах до 10 %.
В дальней перспективе мы ожидаем существенный скачок спроса и рост цен.
Дело всё в том, что на депозитах в банках у петербуржцев уже скопилась сумма более 3,7 триллионов рублей. В то время, как задолженность перед банками меньше и составляет около 2 триллионов с учётом ипотеки. И достаточно дождаться одного из пусковых механизмов и огромная денежная масса из банков вновь обрушится на загородный рынок.
В качестве пусковых механизмов мы видим два фактора:
- В перспективе пары лет снижение ключевой ставки до 8-10%. Это приведёт к ситуации потери интересов от процентов по депозитам и съём денег с целью инвестирования в более доходные и надёжные активы - это загородная недвижимость Ленинградской области
- Девальвация рубля. Наш прогноз следующий. Мировая экономика входит в рецессию. Это приведёт к снижению экономической активности, а следовательно и к снижению потребления энергоресурсов. Цены на нефть должны упасть до уровня 40-50 долларов за барель. Это неизбежно должно привести к девальвации рубля. Также и снижение ставки будет приводить к девальвации. Мы прогнозируем падение рубля до уровня 120-130 рублей за доллар. Вот весь вопрос в том произойдёт ли это мгновенно, как это не раз бывало (1998, 2014 годы) или регулятор постарается это процесс сделать плавным.
Но в случае обвала, как это было всегда, народ бросится избавляться от рублей и покупать недвижимость и в первую очередь загородную, которая имеет наибольший потенциал роста цены.
Также хочется обратить внимание на ситуацию с банками, которые заработали огромные деньги на выдаче льготной ипотеки в основном под городские квартиры.
Учитывая не бывало большой спред между ценой на квартиры в первичке и вторичке, надо понимать, что залоговые квартиры у банка это уже по сути вторичнка. И цены на них на 30-40% уже ниже.
При высокой закредитованности населения и ожидаемой рецессии в мировой и российской экономике, может возникнуть ситуация с банкротством заёмщиков и тогда банки выбросят на рынок огромное количество залоговых квартир, что может привести с снижению цен на городском рынке, проблемам у некоторых банков. Рыночные цены на квартиры могут оказаться ниже залоговой оценки квартир. Банки не смогут вернуть выданные деньги в полном объёме.
В этих условиях инвестиции в загородный рынок окажутся более предпочтительными и доходными в отличие от городского рынка и банковских депозитов.
Загородный рынок (сегмент ИЖС) менее зависим от ипотеки, чем городской и благодаря этому более устойчив.
#Ленинградскаяобласть #загородныйрынок #ИЖС #земельныеучастки #коттеджныепосёлки #1-яАкадемиянедвижимости
