Прогнозируемое затишье случилось на рынке новостроек Казани после 1 июля, когда прекратила действовать программа льготной ипотеки. Спад продаж прогнозировался задолго до этого. По мнению экспертов рынка недвижимости, на фоне отсутствия «Господдержки 2020», а также изменения условий выдачи семейной и ИТ-ипотеки, июль стал месяцем адаптации к новым реалиям. Как прошла «акклиматизация» девелоперов и покупателей – в материале Урбан Медиа.
Не добрали 9,6 млрд рублей
В июле застройщики, реализующие проекты в казанской агломерации, продали 782 квартиры площадью 39,5 тыс. кв.м почти за 8,6 млрд рублей. Для сравнения — в июне, когда в преддверии отмены льготной ипотеки на рынке новостроек случился ажиотаж, в жилых комплексах на территории агломерации раскупили 1,9 тыс. квартир стоимостью 18,2 млрд рублей. Таким образом число проданных квартир сократилось в 2,5 раза, а доходы застройщиков упали на 9,6 млрд рублей.
«Падение продаж было прогнозируемым. Все понимали, что отмена господдержки и вывод бюджетных средств с рынка недвижимости приведет к такой ситуации. Уже в июле промежуточные замеры показали, что спрос упадет на 40%, но на третьей-четвертой неделе прошлого месяца стало понятно, что рынок в казанской агломерации просядет еще больше — на 50-60%, так и случилось», — отметил руководитель компании DyVa, аналитик Урбан Медиа, Марат Идиатуллин.
При этом отмена льготной ипотеки ударила в основном по сегменту эконом- и комфорт-класса, поскольку программа господдержки делала доступным жилье именно в этих нишах. Тогда как бизнес-класс особо не почувствовал изменений, а по некоторым жилым проектам зафиксирован прирост продаж. Так, по словам Марат Идиатуллина, для ЖК этого класса хорошим показателем было порядка 10 проданных квартир в месяц. Сейчас, на фоне снижения продаж, некоторым проектам удалось не только не «упасть», но и продемонстрировать неплохие абсолютные показатели. Например, в ЖК «Заря» в июле продано 12 квартир. «Люди, которые выбирают недвижимость такого класса, чаще покупают жилье за наличные, и перемены на ипотечном рынке коснулись их в меньшей степени», — подчеркнул Марат Идиатуллин.
Он обратил внимание, что в прошлом месяце на рынок вышли сразу несколько новых проектов бизнес-класса в центральной части Казани, например, «Променад» от застройщика «Тэкоресурс». «Сейчас у них хорошие показатели, посмотрим, как будут идти продажи в ближайшие полгода», — отметил аналитик Урбан Медиа.
В июле средняя цена «квадрата» выросла по сравнению с июнем почти на 14 тыс. рублей и составила 217,5 тыс. рублей. Соответственно, увеличилась с средняя стоимость квартиры — с 9,3 млн почти до 11 млн рублей. Что касается площади реализованных квартир, то в среднем в июле она составила 50,53 кв.м, тогда как в июне была зафиксирована на уровне 45,82 кв.м. Данные показатели также отражают ситуацию с продажами в проектах бизнес-класса.
Доля сделок на рыночных условиях выросла до 56%
Отмена льготной ипотеки — основной, но не единственный фактор, повлиявший на рынок недвижимости. Вместе с прекращением действия программы господдержки Центробанк повысил до 18% ключевую ставку. Параллельно изменились условия предоставления семейной и ИТ-ипотеки.
«Не могу сказать, что измененные программы начали пользоваться большим спросом в июле. В принципе это был месяц неопределенности, причем не только для покупателей, но и для агентов, и для застройщиков, — говорит специалист АН «Риэлти» Гузель Фаттахова. — Застройщикам нужно время, чтобы запустить интересные предложения в виде рассрочки, субсидирования первоначального взноса и т. д. Рынок начнет оживать только тогда, когда будет за что ухватиться, и не ориентироваться на базовые программы».
Стратегия покупателей после отмены льготной ипотеки изменилась, отмечают эксперты. Так, по словам Гузель Фаттаховой, те, кто хотел улучшить жилищные условия и купить квартиру побольше, при этом имеющуюся квартиру сдавать в аренду, теперь переигрывают этот сценарий. «Если они не укладываются в лимиты семейной или ИТ-ипотеки, начинают рассматривать вариант продажи своей недвижимости», — говорит она.
В целом, по мнению Гузель Фаттаховой можно выделить три основных портрета покупателей новостроек. У первых есть средства на первоначальный взнос, которые хранятся на счетах в банка. На фоне высокой ключевой ставки это дает хороший прирост. В связи с этим такие покупатели выбирают выжидательную позицию в надежде на интересные предложения от застройщиков.
Вторая категория — это те, у кого есть первоначальный взнос, но они не подходят под условия семейной ипотеки и рассматривают покупку недвижимости как инвестицию. При этом зачастую для этих целей выбирают не Казань, а регионы, к примеру, Калининградскую область. «Мы с клиентами на перспективу рассматриваем регионы, так как эти предложения более интересные, потому что жилье можно будет сдавать в посуточную аренду или перепродать. А в Казани цены на квартиры завышены и дошли до верхней планки», — отмечает Гузель Фаттахова.
Третья категория клиентов — это те, у кого не было первоначального взноса. «Им сейчас придется адаптироваться под ипотечные программы и занимать выжидательную позицию», — считает эксперт.
Директор по продажам компании «Этажи» Дмитрий Богатырев рассказал Урбан Медиа, что доля сделок на рыночных условиях выросла с 31% в июне до 56% в июле. «Что касается семейной ипотеки, то ее доля в общем объеме сделок сократилась со средних 27% до 22% в прошлом месяце», — констатировал эксперт.
«Ак Барс Дом» спустился на третью строчку, а «Унистрой» потерял сотни миллионов из-за апгрейда ИТ-ипотеки
По итогам месяца сюрприз преподнес и традиционный рейтинг застройщиков. Так, если лидерство от месяца к месяцу делили «Ак Барс Дом» и «Унистрой», то в июле топ-девелоперов по числу проданных квартир возглавил ТСИ. Компания, в активе которой проекты «Радужный-2», «Династия», «Притяжение», «Мечта», смогла реализовать 152 квартиры общей площадью чуть более 6 тыс. кв.м за 1,1 млрд рублей. В июле татарстанский девелопер продал в два раза меньше, чем в июне, однако это оказался лучшим показателем месяца. Средняя цена за квартиру выросла на 320 тыс. рублей, а средняя площадь проданных объектов подросла на 2 кв.м.
