По приблизительным данным в съемных квартирах проживает около 13 млн. граждан страны. По приблизительным – потому, что в стране полностью отсутствует какая-либо официальная статистика по данному вопросу.
Исторически рынок аренды жилья в новой России был и пока остается «серым». Основная причина в том, что арендодатели не хотят платить налоги с доходов от аренды.
Введенный в 2019 году налог на профессиональный доход — специальный налоговый режим для самозанятых, слегка подправил картину, некоторая часть арендодателей вышла из тени, ведь налог на сдачу квартиры частному лицу составляет всего 4%.
Неудивительно, что сдача в аренду квартир, один из самых популярных видов деятельности среди самозанятых старшего поколения.
Тем не менее, большая часть рынка аренды жилья по прежнему находится в тени. По мнению участников рынка, количество квартир, которые сдают в аренду можно оценить в в 5 млн. и государство вряд ли долго будет закрывать глаза на этот «лакомый кусочек», с точки зрения наполнения бюджета страны. По предварительным расчётам бюджет недополучает около 200 миллиардов рублей.
Кроме того, после отмены системы льготной ипотеки рынок аренды жилья ожидает новый виток роста и как следствие - усиление внимания фискальных органов.
Разумеется, даже если вы не планируете информировать ИФНС о том, что сдаете квартиру, они могут найти эту информацию многими способами.
Неравнодушные и законопослушные граждане
Категорий таких искателей правды, как правило, две. Первые, это соседи, которым причиняет неудобство съемное жилье за стеной либо отношения с собственником сдаваемого жилья по тем или иным причинам испорчены.
Вторые, как ни странно, сами арендаторы. Часто, после недружественного окончания арендных отношений, обиженные жильцы могут передать информацию о том, что владелец не платил налоги в заинтересованное ведомство.
В отличие от обиженных соседей у них на руках, как правило, есть договор с арендодателем и расписки о получении денег.
Системность платежей
В последнее время налоговые службы вместе с банками внедрили множество механизмов, позволяющих выявлять нарушения в автоматическом режиме. Один из них – получение информации о регулярных платежах от одного отправителя или системное внесение денег на свой счет. Пока до сравнительно мелких сумм руки у ФНС не дошли, но рано или поздно это случится.
Количество квартир у одного собственника
Проверка владельцев нескольких квартир - очень популярная практика. Логично, что человек в редких случаях сдает свое единственное жилье. Предполагается, что обычно сдают вторую и последующие квартиры. Для таких проверок сотрудники ФНС используют данные из Росреестра, сравнивая, чем владеет гражданин и где он проживает.
Работа с организациями
Схема такова – собственник квартиры заключает договор с организацией. При проверке, проводимой ФНС в этой организации факт аренды устанавливается и налоговая встречно проверяет арендодателя.
Открытая информация
Налоговая прекрасно научилась работать с площадками объявлений об аренде (Авито. Циан и пр.) Кроме того, используются данные, получаемые при проверках крупных риэлторов, ведь все договоры аренды, заключенные при их посредничестве, хранятся в архивах.
О том, какие еще есть механизмы выявления нелегальной сдачи жилья с нами поделилась юрист Евгения Габидуллина: "Еще в 2018 году Минфин разработал рекомендации по выявлению случаев сдачи в аренду жилья без заключения договора аренды и уплаты НДФЛ, в соответствии с которыми в качестве механизма, позволяющего заинтересовать управляющие компании выявлять подобные случаи и сообщать о них, можно предложить предоставление из местных бюджетов стимулирующих грантов управляющим компаниям, как поощрение за прирост поступлений по НДФЛ на соответствующей территории.
Кроме того, может быть организована «горячая линия», по которой можно сообщать о случаях сдачи квартиры в наем. Необходимо проводить разъяснительные мероприятия, направленные на повышение сотрудничества граждан с региональными и местными органами власти. Не исключено, что в ряде регионов данные механизмы запущены и являются источником получения информации"
Что же делать?
Можно бесконечно придумывать новые схемы взаиморасчетов, от банальных наличных до новомодных криптовалют. Однако следует помнить, что рано или поздно схема может быть раскрыта и тогда придется выплатить не только сами налоги, но и пени, и штрафы. Не забывайте, что сейчас абсолютно законно можно платить налог в размере 4% от дохода. Платить, и как говориться, спать спокойно.
Как действовать, если налоговая все же узнала о сдаваемой квартире? Пишите в комментариях, интересен ли вам алгоритм действий в такой ситуации и мы обязательно раскроем тему в следующих статьях.
***
Спасибо вам большое за то, что вы с нами! Не забывайте подписываться на наш канал! Для нас это очень важно.