- Для оформления купли-продажи квартиры необходимо составить договор купли-продажи.
- Как это сделать мы писали раннее в этой статье.
- Закон предъявляет четкие требования к обязательным условиям такого договора, так в договоре обязательно нужно указать:
1) объект недвижимости (его наименование, напр., квартира или жилой дом, площадь, адрес и кадастровый номер);
2) стоимость объекта недвижимости;
3) перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой или жилым домом после продажи.
Например, если вы сдаете квартиру в аренду жильцам и срок аренды еще не истек, при этом покупатель согласен купить квартиру на таких условиях, то в договоре купли-продажи необходимо указать перечень таких жильцов.
- Однако на практике требуется указывать в договоре купли-продажи и другие условия.
1) Во-первых, кроме описания самого объекта недвижимости, также необходимо указать состояние квартиры, в котором она будет передана покупателю (перечислив мебель и технику).
- Если в договоре вы не укажете, что напр., квартира продается со всей мебелью, при этом сумму в договоре укажете включая стоимость мебели, то продавец может не передать мебель покупателю, при этом покупатель заплатит полную стоимость и квартиры и мебели.
2) Порядок расчетов
В договоре купли-продажи необходимо четко определить момент передачи денежных средств, напр.:
- покупатель производит частичную или полную оплату в день подписания договора;
- покупатель производит частичную или полную оплату в день сдачи договора в МФЦ на регистрацию;
- либо покупатель производит частичную или полную оплату после регистрации его права собственности;
В этом последнем случае обязательно укажите в договоре, что до полной оплаты суммы договора недвижимость будет находиться в залоге у продавца в силу закона согласно ч.5 ст.488 ГК РФ.
Это условие будет означать, что пока покупатель не рассчитается с продавцом он, хотя и будет являться собственником имущества, не сможет его продать или подарить, что, в случае неоплаты покупателем суммы договора, гарантирует продавцу возврат ему квартиры.
- Также нужно указать, каким образом передаются денежные средства. Их можно передать налично или перечислить безналично на счет продавца.
- Наличные денежные средства необходимо передавать по расписке, расписку составляет продавец и передает ее покупателю.
- Вместо расписки в договоре или акте можно указать, что расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке.
3) При наличии в квартире зарегистрированных лиц обязательно укажите в договоре срок, в течение которого такие граждане обязуются освободить квартиру и сняться с регистрационного учета.
- Срок можно указать любой, согласуйте его с продавцом.
4) Кроме условий, которые указываются в договоре, также важно обратить внимание на акт приема-передачи.
- В акте приема-передачи обязательно зафиксируйте показания приборов учета на момент передачи квартиры.
- Помните, что к новому покупателю не переходит задолженность предыдущего собственника по уплате коммунальных платежей, за исключением взносов на капитальный ремонт.
- Поэтому при подписании договора продавец должен предоставить подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным услугам, в т.ч. взносам на капитальный ремонт.
5) Говоря об условиях договора и акта также необходимо сказать о том, что заключая договор купли-продажи, нужно узнать у продавца, находился ли он в браке, приобретая свою недвижимость.
- Если недвижимость приобреталась в браке, то продавцу необходимо также оформить у нотариуса согласие его супруга(и) на продажу и сдать его в МФЦ на регистрацию.
- Если продавец приобретал недвижимость в браке, но находится уже в разводе, то он должен предоставить соглашение/решение суда о разделе имущества, подтверждающее, что продаваемая недвижимость принадлежит лично ему после развода.
- Согласие супруга/ги не является обязательным документом для регистрации недвижимости. Но его отсутствие несет риски для покупателя. В случае, если согласие на продажу у второго супруга не получено, то он/она может в течение года с момента совершения купли-продажи через суд оспорить такой договор.
Всем хорошего дня!
Подпишитесь на рассылку и получайте персональные советы
Наш сервис поможет вам составить договоры, иски, заявления о защите прав как потребителя и другие документы
А наши курсы доступны по ссылке и помогут вам лучше разобраться в нужных вам темах.