Расскажем о налогах при продаже квартиры и другого недвижимого имущества

Сегодня мы расскажем о налогам при продаже недвижимости.

• По общему правилу при продаже квартиры, садового дома (дачи), земельного участка, иной недвижимости или доли в них нужно:

- задекларировать полученный доход в виде полученной от покупателя суммы договора (т.е. подать в налоговый орган декларацию);

- и уплатить с него НДФЛ;

• Однако в некоторых случаях с таких доходов в виде полученной от покупателя суммы по договору купли-продажи не нужно платить налог.

1) Срок владения

• Право на освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости зависит прежде всего от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности.

Не облагаются НДФЛ и не декларируются доходы от продажи объектов недвижимости, которыми вы владели не менее установленного минимального срока:

• Три года, если:

- вы получили недвижимость в порядке наследования;

- вы получили недвижимость по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

К ним относятся: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры;

- вы получили недвижимость в результате приватизации;

- вы получили недвижимость в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);

- продается жилое помещение, которое является вашим единственном жильем;

Жилье (в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома) считается единственным, если на дату гос.регистрации права собственности вашего покупателя на жилье у вас нет на праве собственности (включая совместную собственность супругов) другого жилого помещения или доли в нем.

Если вы сначала покупаете новое жилье, а потом продаете старое, то между сделками должно пройти не больше 90 дней.

• Пять лет – в остальных случаях.

• С какой даты начинается этот срок (3 года или 5 лет):

А) Срок владения недвижимостью начинается с даты гос.регистрации вашего права собственности на него (эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или выписке из ЕГРН).

Б) Если вы получили недвижимость в порядке наследования, то она принадлежит вам с даты открытия наследства (даты смерти наследодателя), независимо от даты гос.регистрации вашего права собственности;

В) При продаже жилого помещения или доли в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, в минимальный срок владения продаваемым объектом учитывается и срок владения освобожденных жилого помещения или доли в нем.

Г) В случае продажи жилого помещения или доли в нем, приобретенных по договору участия в долевом строительстве или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе - срок исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилого помещения или доли в нем по договору долевого участия или уступки прав требования (при этом не учитывается дата доплаты в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию объекта строительства).

Больше об этом основании для освобождения от уплаты налогов при продаже недвижимости читайте в отдельной статье.

2) Для семей с 2 детьми

• Кроме случая владения недвижимостью больше минимального срока для продажи жилых помещений (квартир и домов) существует еще один случай освобождения от уплаты налога независимо от цены продажи и срока владения:

- у вас или вашего супруга 2 или более ребенка до 18 лет (24 лет, если они учатся очно) на дату продажи жилья;

- в том же году, в котором вы продали жилье, либо не позднее 30 апреля следующего года куплено другое жилье (или доля);

- общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше общей площади в проданном жилом помещении или его кадастровой стоимости;

- у вас, вашего супруга, ваших детей до 18 лет (либо 24 лет, если они учатся очно) на дату регистрации права собственности покупателя на проданное жилье нет другого жилья, большего по площади, чем ваше новое жилье, либо доля владения в таком жилье не более 50 процентов.

Во всех этих вышеуказанных случаях вам не нужно уплачивать налог и подавать декларацию 3 -НДФЛ при продаже недвижимости.

3) Уменьшение ваших доходов на сумму расходов

• Если вы владели недвижимостью меньше минимального срока (3 года или 5 лет), вы также можете уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества на сумму ваших расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости;

• К таким расходам могут относятся непосредственно расходы на приобретение квартиры (в т.ч. если оплата производилась средствами материнского капитала), услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.

Например, если вы купили недвижимость за 3 млн. руб. и в следующем году продали за 4 млн. руб., то налог платится с разницы, т.е. с суммы в 1 млн. руб.

• Если недвижимость вы не покупатели, а получили по договору дарения или по наследству, доход может быть уменьшен:

- на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение (т.е. суммы, за которые даритель или наследодатель купил недвижимость);

- или на суммы, с которых вами уже был уплачен НДФЛ при получении данного имущества.

Например, если вы получили по договору дарения недвижимости не от близкого родственника, то вы получили доход в виде недвижимости, с которой также нужно было уплатить НДФЛ.

Если, напр., вам подарили квартиру стоимостью 3 млн. руб., вы должны были уплатить налог на доходы с 3 млн. руб., и если вы продали ее в следующем году за 4 млн. руб., то при продаже можете уменьшить свой доход на 3 млн. руб., т.е. заплатить налог с 1 млн. руб.

• При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.

Таким образом: из суммы продажи вычитаются суммы, за которые была приобретена квартира, и с полученной суммы уплачивается НДФЛ.

4) Применить имущественный вычет для уменьшения налога

• Если вы владели недвижимостью меньше минимального срока (3 года или 5 лет), есть также 2 способ уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества - применить имущественного налоговоый вычет в размере 1 000 000 руб. (для недвижимости)

• Имущественный вычет это сумма, с которой не нужно платить налог.

Например, если вы продаете подаренную вам квартиру, а даритель тоже получил ее безвозмездно (напр., по приватизации), то уменьшить свой доход от продажи на сумму расходов по покупке у вас не получится.

Но вы можете воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб., т.е. из суммы продажи вычесть млн. руб. и с полученной суммы уже уплатить налог.

Например, продав такую квартиру за 3,5 млн. руб., налог вы заплатите с 2,5 млн. руб.

• При этом в этих случаях (при уменьшении доходов на сумму расходов или при использовании вычета) вам необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту вашего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней.

• Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем.

• При подаче декларации учитывайте, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью (если брачным договором не предусмотрено иное), поэтому при продаже такого имущества размер полученного каждым из супругов дохода (и соответствующий ему размер имущественного вычета) определяется по договоренности между ними в любом соотношении.

• При уменьшении суммы дохода на суммы произведенных вами или дарителем/наследодателем расходов к декларации приложите документы по покупке: договоры, акты, документы об оплате.

Всем хорошего дня!

Следующая статья

Нормативные акты: НК РФ (ст.80, 217, 217.1, 220, 228, 229).

Подпишитесь на рассылку и получайте персональные советы

Наш сервис подготовки юридических документов поможет вам составить договоры, иски, заявления о защите прав как потребителя и другие документы

А наши курсы доступны по ссылке и помогут вам лучше разобраться в нужных вам темах.