Какие юридические аспекты необходимо учесть потенциальному покупателю земельного участка, который планирует построить на нем жилой дом.
В первую очередь следует ознакомиться с правоустанавливающими документами продавца на земельный участок. Он должен быть надлежащим образом зарегистрирован в Росреестре и иметь кадастровый номер, не находиться под арестом или в залоге, а также не являться предметом спора в суде.
Не помешает провести анализ с помощью открытых источников и самого продавца на предмет наличия в отношении него судебных разбирательств, в том числе дел о несостоятельности (банкротстве), большого количества задолженностей и открытых исполнительных производств. Игнорирование должной осмотрительности может повлечь для покупателя неблагоприятные последствия в будущем.
Вся важная информация о земельном участке содержится в расширенной выписке из ЕГРН и на публичной кадастровой карте[1] (ПКК).
У каждого земельного участка имеется свой вид разрешенного использования (ВРИ), который можно посмотреть в выписке из ЕГРН или в ПКК. Для строительства дома должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), либо «ведение садоводства».
Еще одним важным документом для выбора идеального земельного участка является градостроительный план и правила землепользования и застройки, которые утверждаются местной администрацией и публикуются в открытом доступе на официальном сайте.
Генеральный план поможет потенциальному покупателю ответить сразу на несколько немаловажных вопросов:
1. План по будущему размещению объектов местного значения. Это даст представление о ближайших стройках значимых объектов — от школ до промышленных производств.
2. Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры местного значения. Из нее вы узнаете о том, не пройдет ли поблизости новая автотрасса.
3. Карта зон с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. На ней обозначены все охранные и санитарно-защитные зоны, о чем и пойдет дальше речь.
Полный перечень ЗОУИТ установлен в ст. 105.3 Земельного кодекса Российской Федерации, и в зависимости от того, в какую зону попадает земельный участок, существуют определенные ограничения для строительства.
Например, вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
1. Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
2. Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
3. Особо охраняемые природные территории.
4. Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например, водохранилищ.
5. Береговая полоса.
6. Подзона 7-й приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума, выбросов вредных веществ авиационными двигателями или электромагнитных излучений от навигационного оборудования.
7. Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
Чтобы проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ, необходимо обратиться к ПКК. Для этого нужно открыть ПКК. Далее на карте, в разделе меню «Слои», включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом (Рис. 1). Чтобы узнать, под какие ЗОУИТ попадет участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее листайте пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом (Рис. 2).
Примечание. В настоящей статье приведены основные особенности выбора земельного участка, но не являются исчерпывающими.
Если вы столкнулись с проблемой подбора земельного участка, наши специалисты могут помочь не только построить идеальный дом, но и подобрать подходящий земельный участок для вашего дома.
[1] https://pkk.rosreestr.ru/ - публичная кадастровая карта. Официальный сайт Росреестра.