- Тонкости продажи ипотечного жилья в новостройке: как сэкономить на налогах?
В нашей статье мы хотим рассказать вам о важном аспекте: вы можете не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) после того, как прошло пять лет с момента оформления жилья в собственность. Однако если вы хотите избежать уплаты налога до оформления сделки, например, по переуступке, это невозможно. Тем не менее, есть способы уменьшить сумму налога.
- Стоит ли закрывать ипотечный кредит при продаже квартиры?
Согласно действующему законодательству, наличие непогашенной ипотеки не является препятствием для продажи жилья. Однако на практике такие сделки могут оказаться сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Недвижимость, находящаяся в залоге у банка, требует согласования сделки с залогодержателем. Многих потенциальных покупателей это может насторожить. Поэтому рекомендуется погасить кредит до продажи недвижимости и снять обременение через Росреестр. Это позволит избежать необходимости согласования сделки с банком.
Если у вас нет достаточной суммы для самостоятельного погашения ипотеки или вы не хотите брать ещё один кредит (например, если банк вам отказал), можно рассмотреть следующие варианты:
1. Попросить у покупателя квартиры аванс, равный сумме остатка по ипотеке, для закрытия кредита. Важно, чтобы сумма не была слишком большой, так как не каждый покупатель сможет найти лишний миллион рублей.
2. Найти покупателя, готового закрыть ваш кредит в счёт покупки квартиры. Если покупатель также приобретает недвижимость в кредит, можно провести зачёт путём наложения одной ипотеки на другую. Это означает, что покупатель частично погасит ваш кредит. В этом случае квартира останется в залоге у банка, но после её продажи будет внесена запись о переходе залога в связи со сменой залогодателя.
Каждый из этих вариантов требует согласования с банком. Однако не все кредитные учреждения могут согласиться на такие схемы, поэтому стоит быть готовыми к отказу.
- Продажа квартиры в несданном доме
Поскольку самого объекта продажи нет, вы продаёте не саму недвижимость, а право на неё. Это уступка, при которой долевые собственники могут передать свои права на недвижимость другим лицам.
Для реализации такой схемы необходимо заключить соответствующий договор (цессии или уступки требования). После регистрации договора в Росреестре нужно проинформировать застройщика. Результатом сделки станет смена долевых собственников.
При проведении сделки с квартирой в доме, который ещё не сдан, по такому договору не избежать уплаты налога, независимо от того, сколько времени прошло. Если же дом уже сдан в эксплуатацию, то продавать квартиры по договору цессии запрещено законом. Единственное возможное решение — продажа объекта по стандартной схеме.
- Занижение стоимости жилья при сделке
**Один из способов сэкономить на НДФЛ при продаже квартиры**
Часто продавцы пытаются убедить покупателей указать в договоре нереалистично низкую цену квартиры, чтобы потом уступить право на недвижимость по цене её покупки. Разница будет передана уже без официального оформления.
Теоретически налоговая инспекция может проверить цену сделки на соответствие рыночной. Однако на практике такая проверка маловероятна, так как для неё налоговой инспекции необходимо задействовать федеральные налоговые службы. Объект фактически не готов, и нет возможности сравнить сумму договора с установленной кадастровой стоимостью.
Занижать сумму объекта в официальных документах рискованно. Если возникнут сложности, продавец может настаивать на том, что не знал о настоящей цене квартиры.
**Снижение налога при продаже недвижимости по переуступке**
Можно уменьшить доход от переуступки на сумму, перечисленную застройщику и проценты по кредиту. Закон это не запрещает. Кроме того, можно использовать социальные вычеты, чтобы сократить налог на расходы на медицинскую помощь и образование. Для подтверждения факта уплаты процентов нужно получить выписку из банка.
**Продажа объекта, находящегося в собственности, в сданном доме**
Это стандартная схема продажи, когда дольщик оформляет право пользования на объект, а затем продаёт его. Покупатель получает право владения вместе с квартирой.
Действующее законодательство не устанавливает конкретных требований относительно того, когда именно дольщику следует регистрировать право владения имуществом после сдачи объекта. Обычно этот срок прописывается в договоре с банком. Нарушение срока может привести к увеличению процентной ставки по ипотеке или штрафным санкциям.
Освобождение от налога возможно при продаже квартиры спустя пять лет с момента регистрации права собственности на неё. Срок уменьшается на два года, если объект:
* унаследован;
* перешёл в дар;
* прошёл процедуру приватизации;
* является единственным жильём на момент реализации.
Вывод:
По общему правилу, чтобы продать квартиру без уплаты налога, нужно владеть ею как минимум пять лет.
Если в документах указана заниженная стоимость жилья
При обычной сделке налоговая служба проверяет, соответствует ли доход от продажи объекта его кадастровой стоимости. Если недвижимость продаётся дешевле 70% от кадастровой стоимости на первое число года, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Если недвижимость была построена в том же году, что и дом, то налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости на момент постановки жилья на кадастровый учёт. Поэтому рекомендуется заранее проверить кадастровую стоимость недвижимости.
- Снижение суммы налога при оформлении стандартной сделки
Если вы планируете продать недвижимость по стандартной схеме, есть несколько способов уменьшить сумму налога:
1. Включить в расходы затраты на покупку недвижимости и проценты по кредиту. Этот способ описан в пункте о переуступке прав.
2. Воспользоваться налоговым вычетом на сумму в миллион рублей. Этот вариант подходит, если нет документов, подтверждающих расходы, или если стоимость объекта меньше суммы вычета. Важно отметить, что вычет в размере миллиона рублей предоставляется на любое жильё, проданное в отчётный год.
3. Если стоимость проданной недвижимости не превышает миллиона рублей, вы можете не указывать доход от её реализации в декларации. Он будет покрыт вычетом, что освободит вас от налога. Также можно не подавать декларацию, если нет других доходов, с которых нужно платить налог.
4. Использовать остаточную сумму вычета за предыдущее жильё. Вычет можно использовать только один раз на сумму не более двух миллионов рублей. Если вы не использовали его полностью или не использовали вообще, остаток вычета можно учесть при расчёте налога с продажи недвижимости.
5. Воспользоваться вычетом по процентам ипотечного кредита. Этот способ применим, если вы не получали вычет ранее или воспользовались им не в полной мере. Например, вы приобрели предыдущее жильё за собственные средства или в ипотеку, но не включили в вычет расходы на сделку. В таком случае проценты по ипотеке, выплаченные к моменту регистрации права собственности, уменьшают доход от продажи жилья.
6. Воспользоваться другими вычетами, например, за добровольное медицинское страхование или образование детей.
- Когда лучше платить налог?
В соответствии с налоговым законодательством, продавец обязан уплатить налог за прошедший год, в течение которого он получил средства от сделки. Не имеет значения, когда был заключён договор и зарегистрирован переход права собственности.
Для предоставления отчётности в налоговый орган необходимо подать декларацию до конца апреля. Срок уплаты налога — до середины июня.
Заключение
Подведём итоги:
1. Если вы продаёте недвижимость в течение пяти лет, то не имеет значения, каким образом вы это делаете — по обычному договору или уступаете право собственности. В обоих случаях налог платить не нужно.
2. Однако, если вы продаёте недвижимость после пятилетнего срока, то налог придётся заплатить.
3. В случае с договором цессии (уступки права требования) налог нужно будет заплатить независимо от того, сколько времени объект был в вашей собственности.
4. При заключении договора цессии можно уменьшить доход на сумму расходов, которые вы понесли при покупке права владения объектом, или на проценты по ипотечному кредиту. Кроме того, к доходу могут быть применены некоторые социальные вычеты.
5. Если вы продаёте готовый объект недвижимости, то доход можно уменьшить, включив в расходы затраты на приобретение жилья и долю процентов по ипотечному кредиту. Также можно использовать вычет на сумму до одного миллиона рублей.
6. Законодательство позволяет использ
овать остаток вычета за предыдущую недвижимость.
7. Если жильё находится на кадастровом учёте, то налоговый орган сравнивает стоимость его реализации с кадастровой стоимостью.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!