Как подойти к покупке коммерческой недвижимости, чтобы она стала источником дохода, а не головной боли, рассказывает агент Центрального офиса Vysotsky Estate Анна Якубина.
Коммерческая недвижимость — это не булка хлеба, которую взял и купил.
С. Смирнов
Итак, давайте для начала разберёмся, какими профессиональными методами мы можем оценить коммерческий объект перед его покупкой.
Сравнительный метод
Оценивая коммерческую недвижимость таким образом, вам необходимо сравнить цены на ЦИАНе или «Авито» на помещения в локации, где вы планируете приобрести объект.
Важно! Учитывайте ответы на два вопроса:
📌 За какую стоимость я могу это купить?
📌 А за сколько я могу это сдать?
Когда вы делаете сравнительный анализ, вы можете звонить по аналогичным объектам. Это нужно для двух целей. Во-первых, чтобы запросить документы на помещения. Во-вторых, чтобы оценить, за сколько был куплен объект и за сколько его сейчас продают или сдают. У вас появится понимание ценности объекта в конкретном комплексе или районе.
Разместите рекламное объявление о сдаче вашей потенциальной покупки. Так вы поймёте, под какого арендатора можете приобрести помещение. Поговорив с потенциальными арендаторами, вы узнаете, по каким характеристикам должно проходить ваше помещение для сдачи.
Доходный метод
Он даёт возможность оценить объект по доходности, окупаемости и процентному доходу.
Для этого вы, во-первых, анализируете, по какой стоимости сдают помещения арендаторам.
Важно! Запросив документы по аренде, обратите внимание, индексируется ли ежегодно арендатор. Если нет — ставка может быть не совсем актуальной. Вероятнее всего, арендодатель посадил арендатора по неопытности.
Во-вторых, вы приезжаете на локацию, обходите комплекс, смотрите трафик. Где находится ваше помещение — на въезде в жилой массив или вы в тупике, куда никто не будет доходить?
Определение дефицита или переизбытка коммерческих помещений
Если вы рассматриваете помещение в новых кварталах, можно достать проектную декларацию, в которой будет указано:
📌 количество квартир;
📌 жилая площадь;
📌 площадь коммерческих помещений: паркинг, кладовые, торговые помещения, подвалы;
📌 количество коммерческих помещений.
Эти параметры вы можете применить для сравнения с эталонным комплексом.
Эталонный комплекс — это комплекс, в котором коммерческие помещения уже не сдают. Каждое из них занято, баннеров о сдаче нет.
Как развивается район? Будет ли дальнейшее строительство? Как развита инфраструктура? Какие есть учреждения в районе? Что будет нести вам трафик?
На все эти вопросы нужно найти ответы.
Важно! Хорошим показателем считается, если в радиусе 300 метров находится от 6 000 квартир и выше. Количество определяется от 2,6 человек на квартиру.
Покупаем ГАБ (готовый арендный бизнес)
ГАБ — это помещение с действующим арендатором.
Вам необходимо использовать все те же критерии, о которых мы говорили выше, плюс добавить следующее:
📌 Заехать вечером в действующий магазин/кофейню что-то купить; завести разговор с персоналом; спросить, как идут дела, какой трафик; сказать, что вы тоже планируете открыть подобное и ориентируетесь на них.
📌 Можно попросить забрать из лотка у кассы чеки, которые оставляют клиенты. Так вы сможете посчитать примерный трафик, средний чек, примерную выручку за день.
📌 Благодаря таким нехитрым манипуляциям вы можете понять, как в целом идут дела у арендатора.
Технические характеристики объекта
Здесь вам необходимо ознакомиться с картами развития сети. Для этого вам нужно написать арендаторам с предложением своего потенциального помещения.
Как это сделать?
📌 На сайте «Авито» есть раздел, где представители сети пишут, какую площадь и в какой локации рассматривают под аренду.
📌 Отправьте заявку на аренду помещения на сайте арендатора. Там же вы увидите характеристики нужного сети помещения. Детально изучив технические задания от арендаторов, у вас будет больше шансов подобрать универсальное помещение, что будет огромным преимуществом для вас.
Важно! Обратите внимание на торговое соседство: кто сейчас арендует помещение рядом с вашим? Например, алкогольный магазин не может соседствовать с детскими и медицинскими учреждениями. Такие параметры могут повлиять на сроки сдачи и арендную ставку.
Документы
Применив методы оценки, перечисленные выше, вы должны проверить документы:
📃 документ, подтверждающий право собственности;
📃 договор купли-продажи;
📃 свидетельство о получении наследства;
📃 договор дарения;
📃 инвестиционный договор.
Все бумаги должны быть с отметкой Росреестра.
📃 Выписка из ЕГРН. В ней содержится вся ключевая информация об объекте и данные о её текущем владельце.
Выписка из ЕГРН, помимо прочего, позволит узнать, наложены ли на объект какие-либо обременения — арест имущества, ипотечный залог или долгосрочный договор аренды.
Ещё один важный момент, которому нужно уделить внимание — потенциальное банкротство продавца. Необходимо проверить благонадёжность контрагента, чтобы не лишиться приобретённого имущества. Непогашенные долги, близкие к стоимости объекта — повод насторожиться.
Если вы ведёте переговоры с юридическим лицом, закажите выписку из ЕГРЮЛ и убедитесь, что договор подписывает руководитель или его поверенный и что на сделку дали согласие все совладельцы помещения.
Резюме
Несмотря на то, что здесь мы рассказали об основных шагах при покупке коммерческой недвижимости, существует немало нюансов, которые могут стоить вам времени, нервов и денег. Поэтому лучший вариант — обратиться к профессионалам, которые хорошо знакомы со всеми особенностями и подводными камнями этого процесса. Они помогут провести сделку без проблем и в кратчайшие сроки.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!