В российской столице больше не получится строить квартиры площадью меньше 28 «квадратов» (без учета лоджий, балконов и террас). Соответствующее постановление московской мэрии вступило в силу 1 августа 2024 года. В документе также устанавливаются нормы для двухкомнатных (44 кв. м), трехкомнатных (56 кв. м) и четырехкомнатных (70 кв. м) квартир. Данные изменения не коснуться уже находящихся в реализации проектов. Мы попросили экспертов рассказать, как новые правила отразятся на первичном рынке недвижимости и насколько такое жилье популярно сегодня.
Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум»:
— В первом полугодии 2024 года на квартиры площадью до 28 кв. м на первичном рынке Москвы пришлось порядка 16,5% от всех сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Сейчас в строящихся и готовых новостройках в продаже остается около 8,6 тыс. таких лотов. При сохранении текущих темпов реализации почти весь этот объем будет распродан до конца года. Спрос в связи с вымыванием подобного предложения начнет падать в октябре-ноябре, когда квартиры такого формата на первичном рынке станут дефицитом.
В ближайшие годы благодаря реновации практически исчезнут квартиры-малосемейки — промежуточные варианты между комнатами в общежитии и полноценными «однушками», которые активно проектировали в «хрущевках» и «брежневках». Но много небольших квартир останется в современных домах, в основном построенных в 2014-2024 гг. Однако очевидно, что большая часть этих вариантов предназначена для собственного проживания, поэтому не выйдет в реализацию. Следовательно, малогабаритные студии и однокомнатные квартиры действительно станут дефицитным продуктом.
Ольга Гусева, генеральный директор компании KEY CAPITAL:
— По сути, постановление мэра Москвы — верификация майского решения столичных властей. Фактически запрет на проектирование малогабаритных квартир начал действовать еще с конца весны. У многих девелоперов есть определенная аудитория, заинтересованная в маленьких студиях, прежде всего, исходя из экономических соображений. В частности, это учащиеся вузов, начинающие специалисты, супруги без детей и пенсионеры. Застройщики, ориентированные на таких покупателей, прежде всего, понесут убытки не в связи с затратами на вынужденное перепроектирование домов, а из-за вероятного оттока потребителей с невысоким уровнем доходов.
Такой удар выглядит весьма чувствительным, учитывая, что в жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса небольшие студии — зачастую наиболее рентабельные варианты, где сравнительно невысокая финальная стоимость компенсируется дорогими «квадратами». Вследствие реализации этой меры в столице начнет расти средняя площадь квартир на первичном рынке. В свою очередь, цены на первичное жилье в ближайшей перспективе будут стагнировать, так как более просторные квартиры менее доступны, особенно на фоне действия высокой ключевой ставки.
В регионах наблюдается различная ситуация с малогабаритным жильем. На крупных рынках этот формат начал появляться около трех лет назад и пока не составляет такую же заметную долю предложения, как в Москве. Вполне возможно, что в некоторых субъектах РФ власти демонстративно откажутся от маленьких студий, если сами рыночные условия и не располагают к их строительству. В больших городах с дорогой недвижимостью на мой взгляд, московскому примеру не последуют.
Запрет на проектирование малогабаритных квартир в столичных новостройках выглядит неоднозначным решением. Конечно, подобного жилья на рынке Москвы в последнее время стало чрезмерно много. Некоторые сделки с такими квартирами носят инвестиционный характер. Тем не менее, есть категории клиентов, которые, безусловно, нуждаются в микрожилье. Поэтому считаю, что следует сохранить в экспозиции новостроек квартиры подобного формата, но ограничить их долю от суммарного объема предложения.
Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 GROUP:
— Одномоментно микроквартиры с рынка не исчезнут, так как есть определенные объемы жилья, которые строятся и будут введены по ранее согласованной и выданной разрешительной документации. И в этих объемах, безусловно, есть квартиры маленьких площадей. Поэтому до конца года выбор у покупателей, планирующих приобрести именно такую недвижимость, еще остается.
А далее будет меняться структура спроса. Популярными станут двухкомнатные квартиры евроформата — 46-48 кв. м. За счет такой небольшой площади бюджет покупки может быть сопоставим с просторной однокомнатной квартирой, но именно двухкомнатный вариант выберет семья с детьми.
Полагаю, что часть спроса сместится за пределы МКАД, так как в Московской области пока нет запрета на строительство квартир меньше 28 кв. м. А еще совсем небольшая часть спроса (не более 5%) обратит свое внимание на апартаменты, на которые не распространяются нормы жилого строительства.
Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development:
— Тренд строительства и активной реализации квартир малой площади уходит в «архивы истории». Малогабаритные студии в последние годы не пользовались «бешеной популярностью» у клиентов, так как в основном были интересны лишь двум категориям — «инвесторам» и «молодым покупателям». Первые столкнулись со сложностями в виде низкого спроса при последующей реализации данного метража квартир. А вторые приобретали именно недорогие «квадратные метры» для проживания, но затем, обзаведясь детьми, снова сталкивались с вопросом расширения имеющейся жилплощади.
Квартиры с малым метражом в итоге оказались невыгодной инвестицией как для девелопера, так и для покупателя. Застройщики, начиная новый проект, как правило, определенный объем квартир планировали в малой площади, но срок экспозиции данных лотов всегда был очень длительным. Для покупателя стоимость квадратного метра в малогабаритной квартире обходилась дороже, хотя в сравнении с однокомнатной квартирой ее цена была более привлекательной.
Запрет на строительство квартир площадью меньше 28 кв. м., а двухкомнатных не менее 44 кв. м радикальным образом не повлияет на рынок жилой недвижимости в Москве. В радиусе трех лет спрос на малогабаритное жилье будет обеспечен в проектах с уже полученным разрешением на строительство. Рынок постарается плавно адаптироваться к новым правилам. Немаловажно и то, что самим девелоперам интереснее строить не «клетушки», а проекты для жизни — стандартные квартиры с комфортным метражом.